岳亭律师
专业办理征地拆迁业务，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。
土地使用权如何计价，单独计价的土地使用权
一、单独计价的土地使用权
土地使用权单独计价，通常涉及对土地使用权的价值评估，以下是几种常见的评估方法：
1）市场比较法
1. 原理：将待估土地与近期内已交易的类似土地进行比较，根据交易情况、日期、区域因素和个别因素等差别进行修正，估算待估土地价格。
2. 适用条件：土地市场发达，有足够数量的可比实例。
3. 操作步骤：收集交易实例，选取可比实例，进行因素修正，计算比准价格。
2）收益还原法
1. 原理：预测土地未来每年的预期收益，并以一定的还原率将其折算为现值，确定土地使用权价格。
2. 适用条件：土地能产生稳定收益，如商业用地、出租型住宅用地。
3. 操作步骤：确定总收益，计算总费用，求取纯收益，选择还原率，计算土地价格。
3）成本逼近法
1. 原理：以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，加上一定的利润、利息和税金，确定土地使用权价格。
2. 适用条件：新开发土地或土地市场不发育、缺乏交易实例的地区。
3. 操作步骤：计算土地取得费、开发费，计算利息、利润、税金，确定土地增值收益，累加得到土地价格。
4）剩余法（假设开发法）
1. 原理：预测土地开发后的总价值，扣除预计的开发成本、税费和利润，得到土地使用权的评估值。
2. 适用条件：土地具有开发潜力，如待开发的房地产用地。
3. 操作步骤：确定开发后不动产总价，估算开发成本、税费和利润，计算土地价格。
5）基准地价修正法
1. 原理：根据政府公布的基准地价，结合待估土地的具体情况，对基准地价进行修正和调整，得到土地使用权的评估值。
2. 适用条件：政府已公布基准地价，且评估者对当地土地市场有较深入的了解。
3. 操作步骤：了解基准地价，分析差异因素，对基准地价进行修正。
二、划拨土地能否拍卖
法律分析：
国有划拨土地的使用权原则上是不能拍卖的，是属于违法的，土地属于国家，个人禁止交易，转让。可以先上缴土地，由土地资源管理局来进行重新划拨。 程序要先申请，需要有充足合适理由，并缴纳一定费用。涉及拍卖国有划拨土地使用权事宜,必须由国土资源局批准。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
三、关于土地使用权的会计处理方法是什么?
1、关于土地使用权的会计是需要根据土地使用权获得的方式来做出不同的处理，比如说，外购的土地使用权作为无形资产单独核算，按要求计提摊销。
2、企业在外购的土地上构建厂房、办公楼等自用固定资产时，在资本化期间内，相应的土地使用权的累计摊销计入构建固定资产的入账价值，即计入“在建工程”，待完工后停止资本化，土地使用权仍作为无形资产核算，计提的累计摊销一般计入管理费用里。 3、企业将自用的厂房、办公楼等出租，作为投资性房地产核算时，其占用的相应的土地使用权也应转入投资性房地产，因为出租的土地使用权也是作为投资性房地产核算的。 4、企业持有的准备增值后出售的土地使用权，在企业董事会等做出相关决议时，要将无形资产中的土地使用权转入投资性房地产。 5、外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，建筑物作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算;难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
6、企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。 7、企业取得的建筑物的时候购买价款包含土地使用权的价值，但是这个价值无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，那么土地使用权的价值随同建筑物计入固定资产，以后土地使用权的价值会随着这个固定资产计提折旧。 8、企业取得的土地使用权作为无形资产核算的，那么要计提摊销，当月增加当月开始计提摊销，当月减少当月不计提摊销。(无形资产章节讲到的需要计提摊销的情况)
9、企业单独计价计入固定资产核算的，那么不需要计提折旧。
以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“土地使用权如何计价，单独计价的土地使用权”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。
文章来源参考：政府头条-土地使用权计价方法，土地使用权的价格
内容投稿：于玲
内容审核：岳亭律师
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