老房如何处置土地使用权，长期来看 商品房自然老化后 房子如何处置

老房如何处置土地使用权，长期来看 商品房自然老化后 房子如何处置

一、长期来看 商品房自然老化后 房子如何处置

商品房自然老化后的处置方式主要依据土地使用权期限及房屋状况来决定，具体如下：

1）住宅建设用地使用权自动续期

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条第一款，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

2. 处理方式：若商品房为住宅性质，土地使用权到期后会自动续期，业主无需主动申请，可继续使用房屋。但需关注后续法律、行政法规对续期费用缴纳或减免的具体规定。

2）非住宅建设用地使用权续期

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条第二款，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

2. 处理方式：若商品房为非住宅性质，土地使用权到期后，业主需向土地管理部门提出续期申请。经批准后，重新签订土地使用权出让合同，支付土地出让金，并办理登记手续。

3）房屋成为危房的处理

1. 安全鉴定：若房屋因自然老化成为危房，需向当地房地产行政主管部门或专业机构申请安全鉴定。

2. 处理方式：根据鉴定结果，可选择维修加固、拆除重建或产权置换等方式处理。若维修资金不足，业主可协商自筹资金；若小区土地有开发价值，开发商可能愿意进行产权置换；若符合征收条件，政府可依法征收并给予补偿。

二、房屋土地使用年限到期怎么办

法律分析：

房屋土地使用年限到期是可以自动续期使用，特殊情况需要拆迁的，政府将给予补偿。房屋产权是永久性的，不存在年限问题。住宅用地最长使用年限为70年，但一般不足70年。无论多少年，都不会对房屋产权产生影响。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

三、老人土地使用权归谁

老人土地使用权归属需分情况判断。

若为宅基地使用权，遵循“房地一体”原则，宅基地上房屋属老人所有，其宅基地使用权也归老人；

老人去世后，房屋可由继承人继承，相应宅基地使用权也可继续使用。

若老人单独承包且去世，在承包期内其继承人可依规定继续承包林地等特定土地。

老人可依法转让、出租等，去世后依遗嘱或法定继承处理。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎杨某某、永州市凤凰园富达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起商品房销售合同纠纷案件，杨某某上诉请求：

1、撤销一审判决，改判被上诉人承担总房款25%的违约金（合计185000元）；

2、二审诉讼费由被上诉人承担。

4、根据被上诉人提供的证据及有关部门的复函，可以确认除建设用地规划许可证为建永（2017）0027号面积仅240.34平方米的土地使用年限为70外，其他土地的使用年限均为50年，交付给上诉人的商品房土地使用年限已经确定，待到期时，后续期必然会产生费用，原审法院以造成多少损失无法计算为由不予认定，明显偏袒被上诉人。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费4000元，由上诉人杨某某负担。

✎许某某与宁夏地德人和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，上诉人许某某上诉请求：

1.撤销一审判决，改判被上诉人及时办理涉案房屋的土地使用权为七十年的变更；

2.二审案件诉讼费由被上诉人承担。

上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》补充协议中约定：

项目土地使用年限40年，至2046年11月22日，地德人和公司已向政府相关部门提交土地产权年限的变申请，将土地使用年限变更为70年，若政府未予变更，出卖人承诺40年产权延长至70年产权的土地出让相关费用由出卖人承担，与买受人无关。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费50元，由上诉人许某某负担。

✎高某某、天津贻成实业集团有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起商品房销售合同纠纷案件，高某某上诉请求:1.撤销一审判决,发回重审或改判支持高某某的一审诉讼请求；

2.本案二审诉讼费用由贻成实业承担。

贻成实业没有提供任何证据证明土地使用年限缩短了25年是天津市国土资源和房屋管理局机关的行政行为。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费40元，由上诉人高某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

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文章来源参考：政府头条-老房如何处置土地使用权问题，老房子土地使用年限

内容投稿：马涛

内容审核：李若男律师

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