房屋征收中的停产停业损失究竟怎么算？

导读：众所周知，房屋按使用功能无非分为两类，居住的和非居住的。而大家通常所熟知的征收补偿标准、原则，都是针对居住用房屋的。那么，对于用于生产经营的营业性用房究竟该如何依法公平补偿呢？其中最为企业主所关心的停产停业损失又该如何计算呢？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业损失补偿涉及非居住房屋的认定。这一问题是相对复杂的，一般认为，如果房产证上载明的房屋“设计用途”为“住宅”以外的情形，可以直接认定为非居住类房屋。《不动产登记暂行条例》第8条规定，不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

如果房产证上没有直接载明，但房屋权利人有证据证明涉案房屋经过合法审批改为营业性用途的，也可以认定为非居住房屋。譬如公房承租人与房屋所有权人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；房产证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地产行政主管部门批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋等等。

接着看非居住房屋遇征收时究竟怎么补。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第34条规定，征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：被征收房屋的市场评估价格；设备搬迁和安装费用；无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；停产停业损失补偿。能够按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。

我们来看停产停业损失的计算方法：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。权利人如果认为其停产停业损失超过10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。也就是说，补偿权利人要注意提供证据的责任，否则就只能接受10%的停产停业损失。

对于公有出租非居住房屋的补偿，与公有出租的居住房屋的计算方法大致相同。即如果选择货币补偿，那么租赁关系终止，被征收人拿20%，公有房屋承租人拿80%；如果选择产权调换，那么公有房屋承租人由被征收人负责安置，租赁关系继续保持。

在明律师最后想提示广大被征收人的是，实践中非居住房屋在面临征收时所牵涉的利益矛盾纠纷往往更为巨大，权利人对于机器设备、停产停业损失等的补偿权利的争取甚至会在整个征收补偿中占据最大的比重。因此，当企业面临征收时，更需要提高法律意识，尽早发动法律程序维权，将损失控制在最低限度。

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