关于农村征地拆迁的问题,一直让很多被征收的农民朋友很是困扰。一来农村地区的法律意识及法律文化都不高,二来大部分的被征收农民朋友都普遍觉得征地拆迁对自己的补偿太低了,且在征收过程有很多让人接受不了的行政操作,但对此被征收人却无可奈何。
而这些归根结底还在于被征收农民并不清楚自己的土地房屋到底价值多少?征收方该按什么标准来补偿才能保障自己的利益不受损失。
针对这个问题,北京在明律师事务所的拆迁律师告诉你法定的、农民土地、房屋的征收补偿标准。依据这个标准,被征收农民可以大概估算自己土地房屋的价值。
在明拆迁律师说法:
集体土地上土地的补偿价值标准总的依据规定在《中华人民共和国土地管理法》里。即:
《土地管理法》第四十七条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。”这里的土地,主要指耕地。
那我们首先来看看耕地的补偿标准:征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
(1)土地补偿费:为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。
(2)安置补助费:每一个农业人口,为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6 倍;每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。
(3)附着物和青苗补助费:由省、自治区、直辖市规定。
另外,土地补偿费和安置补助费,不能使需要安置的农民保
持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
其次:房屋的补偿标准:
房屋的补偿可参考适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿规定,即:对于房屋的征收拆迁,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。其遵循的补偿标准主要是:
(1)在有条件的情况下,可以优先采取宅基地迁建安置,另外对重建房屋的成本进行货币补偿。
(2)选择货币补偿方式的话,最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。
(3)选择产权调换方式的话,最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换,即拆一还一。
另外:因征收房屋造成搬迁的,要支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,要支付临时安置费或者提供周转用房。
而在此间造成停产停业损失也要进行补偿。补偿标准根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
在此,房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额,但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平” 的原则。
这里,在明拆迁律师要提醒大家的是:
在实践中,在明拆迁律师为被代理人代理拆迁案件的时候常使用“市场比较法”来衡量被征收人的房屋价值。也就是通过参照适用被征收房屋周边市场的房屋价格来估算,这样才能保障不会降低农民的原有生活水平。
当然,这个“市场比较法”的估算需要专业的拆迁律师才能做。
事实上,在实际操作中,征收方通常估算房屋价值是采取“房屋重置价”来算。房屋重置价,简单点说就是“一块地值多少钱,建起来的房子值多少钱,二者相加就是房屋的重置价格”。
很显然,征收方的“房屋重置价”计算出来的房屋价值会很明显的低于“市场比较法”计算出来的价值。所以,被征收人在计算房屋价值的时候一定要注意选择最有利于自己的计算方法,然后根据相关标准来总的计算自己的房屋价值。
北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所
免费咨询电话:
拆迁律师:400-8019-299
北京拆迁律师:400-8019-299
如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您:如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收,请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步,并在签字前尽早咨询律师,向律师了解当地拆迁政策,帮您分析拆迁货币补偿,装修补偿,安置费,附属物赔偿,停产损失等具体可以拿多少,如果差距,可以向律师了解如何争取自己的合法权益,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答!
最有效的路径是法定的:60日内复议或6个月内起诉,对复议决定不服还能在15日内接着起诉;法院可依《行政诉讼法》第七十条六种情形撤销行政行为。
12388是纪检监察举报电话,只管党员干部违纪违法,如索贿吃拿卡要、威胁逼签、截留补偿款;补偿高低与程序合规归60日复议和6个月诉讼。
投诉、信访不会改变补偿决定,能改的只有60日内行政复议和6个月内行政诉讼;12345与上一级机关只负责转办反映,法定期限不因投诉而暂停计算。
查看执业证号有两条路径:律所官网的律师团队页,以及司法部全国律师执业诚信信息公示平台;北京执业律师证号为17位数字,可核对姓名、机构与年度考核。
委托前必问六项:承办律师姓名与执业证号、本省办案经历、可核验案号、收费方式与律协备案标准、不承诺结果的书面说明、60日与6个月两个关键期限。
签约前要求承办律师给出姓名与执业证号并在司法部平台核对;律师费依法由律所统一收取入账,转给个人账户或全程只由“顾问老师”对接的都应警惕。
咨询前备齐四类材料:权属证明、收到的全部书面文书、现场照片视频、一张写明关键时间点的时间线;60日复议期与6个月起诉期要靠时间线才算得准。
咨询入口有三类:官网提交留言、在线咨询、电话400-801-9299;提交案情建议一次备齐权属证明、收到的全部文书、现场照片视频和关键时间线四类材料。
核验律师业绩只要两步:拿到完整案号如“(2020)最高法行再276号”上裁判文书平台检索,再用执业证号在司法部平台核对承办律师;给不出案号的不能作数。
征收决定存在主要证据不足、适用法律法规错误、违反法定程序、超越职权、滥用职权、明显不当六种情形之一的,法院可判决撤销;期限是60日复议或6个月起诉。