关于农村征地拆迁的问题,一直让很多被征收的农民朋友很是困扰。一来农村地区的法律意识及法律文化都不高,二来大部分的被征收农民朋友都普遍觉得征地拆迁对自己的补偿太低了,且在征收过程有很多让人接受不了的行政操作,但对此被征收人却无可奈何。
而这些归根结底还在于被征收农民并不清楚自己的土地房屋到底价值多少?征收方该按什么标准来补偿才能保障自己的利益不受损失。
针对这个问题,北京在明律师事务所的拆迁律师告诉你法定的、农民土地、房屋的征收补偿标准。依据这个标准,被征收农民可以大概估算自己土地房屋的价值。
在明拆迁律师说法:
集体土地上土地的补偿价值标准总的依据规定在《中华人民共和国土地管理法》里。即:
《土地管理法》第四十七条规定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。”这里的土地,主要指耕地。
那我们首先来看看耕地的补偿标准:征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
(1)土地补偿费:为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。
(2)安置补助费:每一个农业人口,为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6 倍;每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。
(3)附着物和青苗补助费:由省、自治区、直辖市规定。
另外,土地补偿费和安置补助费,不能使需要安置的农民保
持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
其次:房屋的补偿标准:
房屋的补偿可参考适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿规定,即:对于房屋的征收拆迁,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。其遵循的补偿标准主要是:
(1)在有条件的情况下,可以优先采取宅基地迁建安置,另外对重建房屋的成本进行货币补偿。
(2)选择货币补偿方式的话,最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。
(3)选择产权调换方式的话,最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换,即拆一还一。
另外:因征收房屋造成搬迁的,要支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,要支付临时安置费或者提供周转用房。
而在此间造成停产停业损失也要进行补偿。补偿标准根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
在此,房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额,但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平” 的原则。
这里,在明拆迁律师要提醒大家的是:
在实践中,在明拆迁律师为被代理人代理拆迁案件的时候常使用“市场比较法”来衡量被征收人的房屋价值。也就是通过参照适用被征收房屋周边市场的房屋价格来估算,这样才能保障不会降低农民的原有生活水平。
当然,这个“市场比较法”的估算需要专业的拆迁律师才能做。
事实上,在实际操作中,征收方通常估算房屋价值是采取“房屋重置价”来算。房屋重置价,简单点说就是“一块地值多少钱,建起来的房子值多少钱,二者相加就是房屋的重置价格”。
很显然,征收方的“房屋重置价”计算出来的房屋价值会很明显的低于“市场比较法”计算出来的价值。所以,被征收人在计算房屋价值的时候一定要注意选择最有利于自己的计算方法,然后根据相关标准来总的计算自己的房屋价值。
北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所
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拆迁律师:400-8019-299
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如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
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来电会被问四样:房子在哪个市县、到了哪个阶段、手里有什么文书、离法定期限还有多久;按这四样说清楚,就能先拿到一个方向性判断。
评估价是补偿的底盘,选择权在被征收人手里:先协商选定,谈不下来再走多数决定或随机选定,具体办法由省级规定,内定的可主张程序违法。
征收范围确定后暂停办理迁入等手续,最长不超过1年;新生儿出生登记、婚嫁迁入、退伍转业、刑满释放等基于人身关系的正当理由一般不受影响。
多数拆迁争议两条路任选:复议60日、诉讼6个月;但2024年施行的新《行政复议法》划出五类须先复议的情形,政府信息公开不予公开的即属其一。
危房鉴定分A、B、C、D四级,只有D级才涉及整体拆除,处理方式还有观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四档;对结论不服可申请复核鉴定。
一户一宅是分配原则,但继承、历史形成的多宅不当然无偿收回;来源合法的每处都该单独算账,最忌讳打包签一个总数,让合法的跟着被压价。
公房承租人不是产权人,但各地政策普遍把承租人列为安置补偿对象,常见处理有先房改后补偿、直接货币补偿或安置房、产权调换后继续承租三种。
城里人买宅基地房的买卖合同原则上无效,拆迁补偿的法定对象仍是原房主;但法院通常按双方过错、居住年限与翻建装修投入分配补偿利益。
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序,是征收决定合法的前提和保障。日前,北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中,道路建设项目的房屋都拆得差不多了,房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么,省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢?在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢?案件结果:确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
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