模拟拆迁协议能签吗？不小心入坑怎么办？

2012年某日，四川省某区政府发布《国有土地房屋模拟拆迁公告》，载明签订模拟拆迁协议户数及面积达到该片区总户数及总面积95%以上，即依法拟定征收方案，作出房屋征收决定并予以公告实施。2013年某日，区政府制定《模拟征收补偿安置方案》，载明签订模拟征收协议时，被征收人应将《房屋所有权证》《国有土地使用权证》交征收方暂存。模拟征收结束签约率达到95%以上，协议生效后依法予以注销；签约率未达到95%以上，则二证退还给被征收人。2014年某日，区政府发布《房屋征收决定公告》，载明房屋模拟征收安置补偿协议签约率已达95.01%，决定实施征收……

以上即“模拟拆迁协议”在实践中的运作情况。“模拟拆迁”是近几年来拆迁实践中经常看到的现象。参照《成都市房产管理局关于印发的通知》第五条，模拟拆迁是指拆迁项目业主在取得行政许可前，根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。签约率未达到一定比例时，征收补偿安置协议自动失效，暂缓该地块的改造。对模拟拆迁达到一定比例，且取得房屋拆迁许可证后，双方当事人仍未能达成协议的，一方当事人可以申请行政裁决，依法处理拆迁纠纷。

“模拟拆迁协议”即是模拟拆迁中的一个特色产物。各地的模拟拆迁或许在细节上不一而足，从本质上看，模拟协议属附生效条件的合同，条文中约定了协议生效的条件。在约定条件具备时，协议即具备法律效力。模拟拆迁协议一般明确约定了两个协议生效条件：一是住户签约率达到一定比例以上，二是必须办理房屋拆迁所需的行政许可。该两项条件满足后，进行对协议的审核、确认。一经确认后，将在原来的模拟协议上加盖条章。这个条章通常内容为“协议生效条件已具备，转为正式协议”，有的还会加盖一些其他内容如“已通过审核确认”等。被拆迁户不需要重新签订正式协议，经过审核确认并加盖所需要条章的模拟拆迁协议，就是一份正式的征收补偿协议了。

现实生活中，被征收人出于对政府的信任和支持，即使在不懂所签协议所代表的意义的情况下，也多不会拒绝政府签订该协议的提议。等到征收正式实施，才后知后觉发现签协议前政府画的饼并不能实现，甚至连最基本的拆迁补偿金都无法依约履行。那么被征收人又如何维护自己的合法权益呢？

回到文章开头，征收实施后，当事人对涉案项目进行了调查，才发现该拆迁项目并未取得相关的拆迁许可证，也未依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定办理房屋征收的审批手续。因此，涉案房屋的拆迁项目程序严重违法，已违反了行政法规、法规和规章的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的协议依法应当确认无效。因此，涉案模拟拆迁协议应确认为无效。此外，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的协议也应当被确定无效。

在明拆迁律师最后想指出的是，模拟拆迁本是一种较为新颖的拆迁方式，在实际运用中却多数变了味。征收单位一味地欺诈、串通，或企图利用无效合同包裹效力待定合同条款，用看似合法的外衣来侵吞人民群众的土地和房屋。被征收人若贸然签约，则易陷入被动，权益也无法保证。如果补偿数额过低或者安置不合理，被征收人一定要主动采取措施，聘请专业拆迁维权律师通过要求政府信息公开、行政复议、行政诉讼、违法行为查处等多种方式来维权，慎签这类模拟拆迁协议。

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