征收维权的10大得分点，拿满了就能获取公平房屋拆迁补偿！

导读：我们反复强调，征收维权是一个一环扣一环的整体，仅仅关注其中的某一个程序、某一个诉讼是不成的。对于被征收人而言，这就像一张考卷一样，按点给分，点都抓到了分数自然低不了。那么，征收维权中究竟有哪些“得分点”是大家务必要牢牢把握的呢？本文，在明律师列出这样10个点，被征收人可以对照看看自己做得怎么样。

得分点一：家庭成员团结一心，房屋权属无大问题（10分）

这其实是两个小点，各占5分。在征收实践中，很多被征收房屋都存在多位所有权人共同共有的情形，最常见的就是一个家庭的成员共有。此时，家庭成员之间能否就补偿安置事宜统一思想，平衡意见，一致对外就显得尤为重要了。一旦“祸起萧墙”“后院着火”，偷着乐的就只能是意欲速战速决的征收方了。“分化瓦解”这种招数，首先就是用在这类家庭中的，极端情况下被征收人甚至要面临一面征收维权，一面与家庭成员进行民事诉讼这样的尴尬境地，这是一定要坚决避免的，正所谓“攘外必先安内”。

房屋权属则是个老大难问题了。虽说有没有证很大程度上受到历史遗留原因的影响，但征收方却往往是“只认证，不认人”的高手——只要你的房屋没有建设工程规划许可证，就会被在一定的时间内认定为违法建筑，进而威胁实施行政拆迁并只给予极低的补偿。故此，房屋权属证明能有还是要有，在拆迁到来前能补办的尽量补办，即使未能补办成功也要把申请补办的过程进行完整取证，尤其是注意保留行政机关对房屋历史遗留原因导致办证困难这一事实予以认可的表态。

需要补充的是，对于那些在得知征收即将启动后盲目抢种、抢建的行为，被征收人还是不要参与为好。抢建出来的建筑，基本上不会有权属证明，属于给自己挖坑的愚蠢行为，很不值得提倡。

得分点二：项目启动第一时间知情（5分）

“知情权”是被征收人尤其是被征地农民极其重要的权利。只有知情，才谈得上维权；被完全蒙在鼓里，维权的条件只会被一再缩减。一般而言，国有土地上的房屋征收、棚户区改造等项目在保障知情权方面做得相对比较好，各种通知、公告、征求意见基本能够确保被征收人及时了解情况，获取维权的足够空间。而农村集体土地征收则在此方面存在比较突出的问题，标志着项目即将启动的“征地告知”环节往往在基层村组难以落地，村民的知情权很容易就会被村委会或农村集体经济组织予以剥夺。越是在这种情况下，广大被征收人越要树立这方面的意识，及时参与村民会议，随时了解最新的村务公开信息，从监督村委会的工作开始为维权做好准备。

需要补充的是，实践中一些被征收人收集信息的能力、意识很差，其反复强调“没看见”的公告实际上征收方早就贴出来了，维权的期限也很可能已经过了。须知，“没看见”不等于人家没公开，多听多看始终是被征收人维权的重要基础。

得分点三：积极回家守房，不演“空城计”（15分）

此点的重要性使其具有15分的分值，被征收人绝不可在此步骤上丢分。征收维权最忌讳“心太宽”，在明律师见识过很多这样的被征收人，明明征收项目已经启动，甚至进入了入户评估、协商谈判的重要阶段，而被征收人却仍然自顾自的选择离家外出务工、求学进而让自己的房屋唱起了“空城计”。待房屋遭“偷拆”后又大呼征收方不依法行政。无疑，这种门户大开无人盯防的情形客观上为征收方实施偷拆、误拆等违法行径创造了条件，更为自己的及时取证制造了困难和挑战。事实上，只要被征收房屋始终有人居住使用，始终有人负责盯防，维权最重要的砝码就会牢牢掌握在被征收人手中。道理很浅显，希望广大被征收人都能做到不折不扣的落实。

得分点四：尽早咨询律师，未雨绸缪（10分）

尽早咨询，要早到可能的项目初期，而绝不是出了各种问题才想起吃药、看病来。这里谈“尽早咨询律师”至少有两点益处：其一，适时了解专业征收维权律师的情况，为自己今后有需要时聘请律师打好前站；其二，通过咨询逐步明确自己的维权目标。在咨询中律师一定会询问“你的最终补偿诉求是什么”这样的问题，而明晰这一问题的答案无疑对于被征收人来说是极为重要的。弄清在征收维权中的“需要”和“想要”，以需要为底线，以想要为努力方向，放弃不切实际的过高补偿诉求或委曲求全的低补偿诉求，选定对自己未来生活最有利的补偿安置方式，这是通过咨询律师能够首先确定的事情。

得分点五：主动协商沟通不逃避（10分）

被征收人要敢于在征收维权律师的指导下与征收方展开沟通接触，摒弃无端的畏惧、抵触心态，争取不战而屈人之兵。在明律师曾见到过太多见着征收方人员说不出完整话的被征收人，首先从气场上就输了一头，博弈的效果自然也会受到影响。要注意的是，维权中涉及补偿安置细节的一些协商谈判征收方是不允许被征收人的律师在场的，一味依赖律师往往不能实现补偿权益诉求的最大化。到了关键时刻，还是要勇于自己上，律师主要发挥一个不断创造、搭建沟通机会的作用。

得分点六：冷静应对逼迁行径不犯怂（15分）

我们多次讲过，逼迁是征收中难以避免的现象，其违法成本一般远低于可能收益，因而理性的征收方很容易就会选择这类措施。逼迁的花样繁多，概括起来无非“直接逼迁”和“株连式逼迁”两类，前者直接打击被征收人本人及其房屋，后者则间接向被征收人施加压力。很多情况下二者会被同时使出。此时，被征收人一定要“挺住”不能犯怂，这样维权才会有足够的时间和空间。实践中，有的被征收人刚刚遭受到逼迁动作就大乎“受不了”，甚至直接签订了补偿协议。那么，疼是不疼了，维权也别维了。

征收维权是一个“你弱他就强”的此消彼长过程，应对逼迁有许多法律工具可用，也有很多总结出来的应对策略、窍门，唯独直接放弃是最不可取的。荨麻多生刺毛，轻轻触碰的确难受，但只要你发力握紧它，就什么事儿也不会有了。

得分点七：“以拆违促拆迁”下该诉坚决诉（10分）

违建问题处理好了，可直接收获10分，因为“无拆迁不违建”已成了现实。对于违建处置的应对，过去讲“打程序，不打实体”，如今则认为“既要打程序，也要强调实体”。因为越来越多的房屋建筑事实上根本就没有严重影响城乡规划，所谓“无证”多是由于各种历史遗留原因所导致的。广大被征收人需要谨记，只要见到“责令限期拆除”这类文件就一定要坚决提起复议或者诉讼，力保房屋不会被在短期内实施行政拆迁。一般而言，只要被征收人能够顶住违建认定的锋芒，削减来敌的士气，此类本就先天不足的违建认定往往会归于不了了之。

借用征收方的“实话实说”就是：你这房屋，只要同意目前的补偿安置方案，签下协议来我就不追究；不签，我就当是违建拆你……

得分点八：奖励金慎拿，模拟协议慎签（5分）

这是两个小点，但影响却可能巨大。有多少被征收人犯了“丢西瓜捡芝麻”，分不清“大小多少”的错误呢？简单地讲，一旦领了征收中的各种奖励金，或者响应号召签订了所谓模拟拆迁协议、预征收协议，那么就算是上了“套”了，再想解开决非易事。

判断的标准只有一个：你是否对目前的补偿安置方案完全满意？如果是，那么上面这两件事可以做；如果不是，那么请三思而后行。有一件事是肯定的，后悔药很难买得到。

得分点九：两大“要命”决定坚决救济（10分）

这两个决定的名字大家已经很熟悉了，这里只重复一遍名字：征收补偿决定（城市房屋拆迁、棚户区改造类项目）和责令交出土地决定（农村集体土地征收、部分地区的宅基地上房屋拆迁）。见着了就抓紧请律师抓紧诉，过了6个月办法就不多了，等待被征收人的很可能就是司法拆迁的挖掘机。而实践中，通过律师的专业代理工作撤掉上述决定的案例可谓不胜枚举，被征收人要对自己和律师充满信心。

得分点十：征收补偿协议签订“临门一脚”要打准（10分）

大江大浪都闯过来了，大家请注意不要在小河沟里翻了船。如前所述，当你和征收方通过多个回合的博弈、谈判就补偿安置达成了一致，签约这个环节通常律师都是不在场的。此时，我们反复总结过的拆迁补偿协议“陷阱”就又该浮现在被征收人的脑海中了：空白协议不能签，签完了要持有合同原件，安置房的违约责任要有约定，签约的主体要明确适格，补充协议的内容要与主协议有效衔接……而在一些特殊情形下，有可能出现因客观原因而导致协议内容无法与补偿内容完全一致。此时，被征收人没必要“认死理”，而要及时咨询专业征收维权律师的意见。在获得充分保障的情况下，只要你所要的补偿及时履行到位了，在协议的文字上做一些变通也是可以允许的。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，这100分拿满了，并不意味着你一定能够获得满意的征收补偿。对于一些特定的案件，补偿安置是很难令人满意的。但通常而言，达到“公平、合理”的状态是不成问题的，至少能够保证你的补偿数额较没能拿到分数的被征收人有一个明显的提升。在明律师也将全程为被征收人群体保驾护航，力促大家通过征收拆迁改善生活居住条件的梦想都能变为现实。

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