农村土地征收中的这两件怪事，你需要妥善应对！

#农村土地征收

在明小编 2025-08-14 11:16:21

导读：在农村集体土地征收过程中，除了一些常规性质的问题外，还有一些相对不那么起眼的“边缘性”问题颇为值得关注。如果不留神，你的征收补偿就会在无形之中被它们所压低。这颇有些“阎王好惹，小鬼难缠”的道理在。本文，在明律师与大家探讨这样的“两大怪现象”，教给你一旦碰上该如何应对……

怪事一：集体土地上房屋遇征收按“地上附着物”补偿？

同为房屋，国有土地上的城市房屋与集体土地上的农村房屋在面临征收时的“待遇”很可能相去甚远。原因在于众所周知的“城乡二元化”土地模式。在明律师在《农村拆迁，我的住宅房屋怎么就成了地上附着物？》一文中对这一问题从理论层面进行了全面的剖析，得出了农村房屋不应被归为地上附着物，更不应按照地上附着物的补偿标准予以补偿的结论。但需要理解的是，在《土地管理法》修改之前，地方上依据现行的《土地管理法》将集体土地上的房屋列为地上附着物进行补偿是没有问题的，这涉及一个“应然”和“实然”的问题。

被征收人所需要明确的就是，你所在地区对集体土地上房屋的补偿标准是怎样规定的。若仅仅规定了一个“重置成新价”，那么涉案补偿安置方案的合法性就值得质疑了。因为我们多次讲过，房屋的补偿通常应按照“区位补偿价+重置成新价”来进行，前者更多的会考虑到被征收房屋周边类似房地产的市场价格，虽与590号令所确立的标准有所区别，但也有相当程序的关联。根据中纪委、自然资源部的有关文件精神，许多地方都开始越来越多的参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的标准、原则制定具体的

集体土地上房屋的补偿标准

。那种过分原始、距590号令过分遥远的“标准”，广大被征收人是要多打上一个问号的。

怪事二：“城中村”改造中房屋补偿标准畸低

在旧城改造类项目中，有一类项目是比较特殊的，即城中村整治或曰改造项目。这是因为一般的棚户区改造、危旧房改造、平房院落修缮等项目都是针对国有土地上房屋的，而城中村的房屋则属于集体土地上的房屋。位处城市之中而脚踏农村的集体土地，如此尴尬的处境带给这些房屋的将可能是畸形偏低的补偿标准。尽管根据规定，这是完全没道理的事情。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定，征收

农村集体土地

时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，

补偿安置

时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。“城中村”很多就属于上述这种情形，其房屋在改造过程中的补偿标准应按590号令的规定走，以确保城中村居民的居住条件得到切实改善。

需要指出的是，城中村改造类项目的维权抓手之一是考查涉案土地是否依法进行了征收。如果经申请政府信息公开等方式发现涉案土地并未依法履行征收程序，则征收方无权对涉案房屋申请法院强制执行，更不得以“征收补偿决定”等国有土地上房屋征收程序来实施征收补偿。围绕相关程序性规定，被征收人是有充分的协商博弈筹码的。

这里要补充的一点是，很多被征收人关心“针对集体土地上的房屋能否实施棚户区改造”这一问题。可以明确的有两点：其一，就现行的针对棚户区改造所发的各级各类文件来看，棚改针对的主要是国有土地上房屋；其二，在棚户区改造类项目政策性扩大范围的大背景下，城中村改造被打包列入“旧城改造”类项目范围事实上已经突破了上述限制。被征收人需要关注的还是征收方的程序适用是否严格合法，是否按规定的顺序、步骤实施了集体土地征收与集体土地上房屋改造、补偿这两个阶段的动作。如果涉案土地未能依法实现征收，则后面的改造程序就丧失了启动的合法性基础。维权的抓手，也就来了。

自然，面对这类相对比较复杂的法律定性上的争议，及时委托专业