2019年这10种“违建”不能随便拆除了，拆错了要给钱了事！

导读：“违建不补”是《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立的明确原则，也是对广大被征收人震慑力最大的法规条文之一。拆了白拆，面积一平米都不算，很多城市、农村的无证自建房在征收项目中最终就会落得这样的结局。但是，随着拆违行动的持续推进和相关领域政策、法规的不断完善，有一些曾被冠以“违建”帽子的房屋正逐步从法理、情理上脱离被拆除且零补偿的厄运。这类“违建”如果随便拆那是要承担相应的法律责任的，造成损失还要给予适当的补偿或赔偿。本文，在明律师就带大家看看这10种“违建”都有哪些……

1. 因危房、老旧房屋翻建而形成的唯一居住用房

实践中，许多农村的宅基地上房屋因年久失修、地处偏远而逐渐成为各种级别的危险房屋或者严重影响使用居住体验的老旧房屋。而想要参与农村危房改造，享受相关政策优惠是有着严格的审批流程的，很多村民根本无福享受。此时，村民在自家宅基地范围内将房屋拆除并翻建的行为虽不符合农村建房用地的相关规定，但其社会危害性显著偏低，不影响规划和土地资源，且翻建的房屋很可能是某一户农民的唯一居所。这类房屋虽然“无证”，但按照行政法领域的“比例原则”和《城乡规划法》第64条所确立的“一般违法”和“严重违法”的区分原则，不应草率地予以限期拆除，而完全可以通过“补证+罚款”的形式处置。

2. 农村宅基地上因历史遗留原因形成的“后背房”

所谓“后背房”或者“小背房”在农村很常见，即村民为了扩大房屋的居住使用面积而在自家宅基地上正房的后墙处扩出来的一间附属建筑，像是正房后面背着个小书包一样。2019年一些地方针对这类无证房屋的处置原则是：集体建设用地使用权证证载面积范围内的，一律不予拆除；在“小红本”附图中明确标注有“背房”建设空间的，不予拆除。超出“小红本”划线范围的才予以拆除，且必须是1982年以后建造的。

3. 农村宅基地上因历史遗留原因形成的“一体房”

所谓“一体房”在农村同样常见，即一些村民将宅基地上房屋的大梁挑高，扩展其背面的屋顶空间所形成的“加大”号房屋。这种房屋的特点是有证面积与无证面积连接为一体，若简单粗暴地动手拆扩出来的部分会导致整栋房屋的结构出现问题，甚至完全无法居住使用。对于“一体房”的拆除，实践中政府部门会采取相对审慎的态度，一要确保只能拆“扩出来的部分”，不能擅自扩大拆除范围；二要确保拆除不影响合法部分的居住使用。个别地方“部分违建，全部拆除”的错误做法将可能招致行政赔偿，当事人完全可以依法维权为自己的扩大损失讨个说法。

4. 城市范围内1990年以前的自建房

对于城市范围内的自建房，其最初要求必须要有建设工程规划许可证的法律是1990年4月1日起施行的《城市规划法》。在此之前，1984年国务院出台的《城市规划条例》也规定了“建设许可证”，但更多的是从用地层面考虑。在明律师所代理的“许水云诉金华市婺城区政府行政强制及行政赔偿案”中，许水云的涉案房屋即没有任何证件，但经当地政府调查认定为1990年以前建造，故最高法在再审判决中明确其属于因历史遗留原因形成的合法建筑。故此，1990年是一道“坎儿”，对于在此之前即存在的城市自建房屋的拆除应当特别慎重，否则将可能面临许水云案中区政府最终的结局——被判拆迁行为违法且须行政赔偿。

5. 农村集体建设用地上1982年以前建造的房屋

1982年2月13日国务院出台《村镇建房用地管理条例》，对农村自建房作出了需要依法报批的规定。在此之前建造的房屋显然属于“历史遗留原因”形成，根据“法不溯及既往”的原则不应被认定为违建拆除。

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第六部分中指出，1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。据此，能够确权登记的面积显然不是违建。

6. 地方政府招商引资项目建造的未损害自然环境的建筑

根据行政法领域的“诚实信用原则”或曰“信赖保护原则”，地方政府通过招商引资项目，提供各种优惠扶持政策所吸引的投资行为建造的经营、居住用房均不应出尔反尔随便拆除。所谓“新官不理旧账”是错误的，更没有法律依据。

这里面需要特别注意的是涉案建筑的存在是否损害或威胁到了当地自然环境。如果牵涉环境保护问题，本着“绿水青山就是金山银山”的“两山”理念，涉案建筑恐难逃被拆除的结果。但毕竟招商引资行为在先，房屋的建造者、投资方、购买者均可以主张其损失的适当补偿。完全白拆的可能性是不大的。

7. 在规划区范围内可通过改正消除对规划实施影响的房屋

从《城市规划法》到《城乡规划法》均明确了“一般违法”和“严重违法”的区分原则，且根据一些地方法院的判例，这一区分原则在实践中的标准并不唯一，应根据个案进行分析探讨。如果涉案房屋确实违反了城乡规划且不属于历史遗留原因形成，但其可以通过改正消除对规划实施影响的，不应被直接予以限期拆除。在“责令限期拆除决定”作出前，先依法作出“责令限期改正通知”是必要的，且针对个案的具体情况要充分听取当事人的陈述申辩，必要时组织召开听证会。不分青红皂白上来就拆的“一刀切”做法将给拆除方带来巨大的法律风险。

8. 确因特殊原因形成无证房屋

这里面的“特殊原因”有时是我们意想不到的。譬如在明律师代理的一起案件中，当事人的房屋系2008年大地震后响应号召集中建造的震后安置房，然而事后才发现这批房屋不仅没履行报批手续，且有一部分还建在了农用地上。在这种情况下，涉案房屋显然不应被以“违法用地”的名义强制拆除，即使面临征收拆迁项目也应依法给予补偿。

还有的房屋在建造时老百姓是反复奔波去办手续的，但有关部门却以“暂时没有建房用地指标”等理由而暂缓办理让老百姓回去等待。这种“拉锯式”办证却始终办不下来证的情况显然不是老百姓一方的过错，那么对这类房屋的处置也要本着实事求是的态度，不能让所有的不利后果都由老百姓一方去承担。

9. 通过危房鉴定进行改造的建筑

在一起案件中，当地将一栋房屋鉴定为危房，并指出其存在严重的消防安全隐患。房主立即对涉案房屋进行了全面修缮加固，其中必然涉及对木制建筑主体结构的更新。结果钱也花了也安全了，却被另一部门上门告知其行为涉嫌违法建设要责令限期拆除。需要注意的是，危房加固修缮和违法建设行为由不同的部门负责管理，“各管一段”情况下出现“认识差异”也不算过分。但无论如何危房改造的程序步骤和查处违建完全不同，对经历过改造的房屋在认定时无疑要慎之又慎，否则将明显违背行政合理性原则，给老百姓造成不必要的损失。

10. 被划入征收范围内的“被违建”房屋

最后的一类不能随便拆除的房屋就是“以拆违促拆迁”情形下的所谓“违建”房屋。在明律师代理案件中，当地有关人员直截了当地表示：“你不配合我拆迁，我说你是违建你就是违建，配合了都好说……”对于这种令人啼笑皆非而又在各地屡见不鲜的行政目的不当行为，老百姓一定不要忍气吞声或随意退让，而要识破其违法本质，积极依法维权促使其将问题焦点拉回到征收拆迁补偿的协商谈判上来。“被违建”其实质上就不是违建，那么你凭什么随便下责令限拆通知，迫使被征收人配合签约腾房而放弃依法复议、诉讼的权利呢？

最简单的道理是，有时候认定违建所依据的“航拍图”或者“红线图”老百姓是根本看不懂的，专业律师看也要慎之又慎，反复对比不同的图示去寻找结论。有时老百姓的房屋根本没“越线”却硬被说成是“越线”了，要反应出这一事实来也需要一定的专业技能，不可轻易被忽悠了。

在明律师最后想提示广大“违建”当事人和被征收人的是，当你收到“责令限期拆除”类文书时，一定要及时咨询专业征收维权律师的意见，在法定的复议、起诉期限内尽早提起行政复议或者行政诉讼，争取将相关文书撤掉。你若随便“躺”着主张权利，对方也就很可能随便拆你而分文不给。道理如此，望大家的房屋都有一个公平、合理的结果。

在明律师温馨提示：

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。