无证房拆了白拆？谁告诉你的！

#无证房拆迁

在明小编 2025-08-14 14:06:59

导读：有证还是没证，对被征收人来说，这是个问题。有证，有补偿；没证，就真的要被白拆吗？本文，在明律师用最短的篇幅告诉各位：无证房，同样可能争取到公平、合理的征收补偿！

【590号令：认定为违法建筑的才不予补偿】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

据此，行政法规所确立的逻辑是“违建不补”而不是“无证不补”。无证房不一定是违法建筑，这一点已为“许水云案”等众多案例所证实。被征收人的房屋究竟能不能获取补偿，关键看“认定”这一环节。

也就是说，未经调查、认定和处理就直接简单粗暴地以有证还是无证来得出给不给补偿安置的结论，是完全错误的，是对被征收人补偿权益的侵害。

而本条所规定的“有关部门”在实践中一般指规划和自然资源部门、城管部门和街道办事处。一般而言，规划和自然资源部门负责提供涉案片区的城市规划信息，为涉案建筑是否存在违反城乡规划的情形提供基础性判断材料和依据。而街道办事处和城管部门则负责实地走访调查，直接与被征收人打交道。

无证房拆了白拆？谁告诉你的！

【农村集体土地上房屋拆迁：镇政府、村“两委”来认定】

相较于城市，农村宅基地上房屋棚改、拆迁时的无证面积认定问题则稍微复杂一些，主要因其没有法律和法规层级的明确规定。但在2019年的最新实践中，许多地方摸索出了由一个“六方工作小组”来认定“补还是不补”的工作方法。

城市房屋征收，主要看被征收房屋是否有合法的产权证和建设工程规划许可证。农村房屋拆迁，则要看涉案宅基地及其房屋是否有集体土地建设用地使用证（“红本”）、乡村建设规划许可证、建房许可证、土地登记审批表等“有效文件”。

而当宅基地的实际使用者拿不出上述“有效文件”中的任何一种时，六方工作小组应本着尊重历史、结合现实、体现公平的原则进行认定，认定结果仍遵循“违建不补”的原则。

这一掌握房屋合法性认定“大权”的六方工作小组由具体项目的拆迁人（一般为区、县级政府确定的房地产公司等民事主体）牵头组织，具体成员为拆迁人、乡镇政府、村“两委”工作小组（即村党支部加上村委会）、拆迁服务机构、评估机构和测绘机构。

六方工作小组依照具体项目的补偿方案对新老宅基地、合法宅基地面积、被安置人员、经营面积等问题研究确定，出具六方工作小组共同签署的认定单。认定单中应详细记录复杂问题的认定事实、依据及结果，此认定结果作为拆迁补偿安置的依据。

那么，根据法律的规定，这样的“六方工作小组”是否有权认定涉案房屋违建与否呢？根据《城乡规划法》第65条之规定，乡镇人民政府有权查处乡、村庄规划区范围内的违建。

【房屋面积被认定为“不予补偿”，你该怎么办？】

一旦最终的认定结果不利于被征收人，你一定要做到以下几点：

其一，针对记载认定结果的书面材料及时提起程序，依法维权。无论这类材料名为“认定单”还是“责令限期拆除决定”“违法建筑告知”，其均对被征收人的补偿权利产生了实际影响。被征收人可对此提起复议、诉讼等程序实施救济；

其二，确有证据证明无证部分系历史遗留原因造成的（如宅基地上房屋建造于1982年以前的或系因抗震救灾、招商引资等特殊原因建造的房屋），而涉案项目的补偿方案又对被征收房屋的认定不利的，被征收人可在项目启动之初针对其房屋征收决定或者拆迁许可证提起诉讼，力争从方案入手为自己的维权奠定基础；

其三，对集体土地上房屋的拆迁行政裁决或者征收补偿决定不服的，被征收人可依法提起复议或者诉讼进行救济。

其四，通过找寻涉案项目的其他违法点提起程序，“围魏救赵”创造协商谈判的契机，争取在协商谈判中占得先机，对无证部分的补偿安置问题提出更具灵活性的解决方案。

在明律师最后要提示广大被征收人的是，对无证房、无证面积的认定系征收拆迁领域的“老大难”问题，也是实践中对被征收人权益影响最大的问题，没有之一。若涉案建筑当真为近年来侵占公共资源的“私搭乱建”，亦或者是项目启动之初抢建、抢盖的，那么不予补偿理所当然。但在复杂的历史遗留原因客观存在的情况下，许多未经登记建筑的形成都不应单方面归责于老百姓一方。要彻底解决这一问题，需要政府和老百姓共担责任、共同努力。

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