北京征地拆迁律师：总觉得补偿安置低？征收拆迁按市场价补偿，你是不是理解错了？

导读：很多被征收人如今都记住了一点：征收补偿应当按被征收房屋的市场价计算，低了肯定有猫腻。然而问题在于，许多项目中大家都觉得实际写到协议上的补偿安置偏低，尤其是明显低于自己按照“市场价”预估的价格。那么，这究竟是怎么回事儿呢？征收拆迁真的按市场价补偿吗？此“市场价”，又与老百姓所理解的“市场价”有何区别呢？

【“市场价”标准究竟哪儿来的？】

老百姓口中的“市场价”补偿标准，来源于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条之规定：

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

据此，在明律师来为大家分析一下“市场价”总是偏低的玄机究竟在哪儿。

【“市场价”的高低至少与以下4件事高度相关】

其一，不是所有的征收拆迁项目都以“市场价”为补偿标准。根据前述法规规定不难得知，“类似房地产的市场价格”这一标准仅适用于国有土地上房屋征收项目，而并不适用于针对农村集体土地上房屋的棚改、腾退、商业拆迁项目中。

实践中，许多农村房屋拆迁项目适用的都是10多年前的“住宅指导价”和基准地价，牵涉宅基地上房屋拆迁的更存在只认宅基地面积、人口数量而不考虑房屋面积的可能性。在开发商精心设计的方案之下，被征收人自觉补偿标准严重偏低、达不到“市场价”“1:1”可以说是十分普遍的现象。

值得一提的是，《中纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中确立的农村征地拆迁的补偿原则是“确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障”，而并非涉及“市场价”的描述。

“在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”，这句话似乎给了被征地农民以希望。但根据最高法的相关判例中的理由阐释，参照“精神”不等于参照“标准”，在绝大多数案件之中，农村集体土地上房屋拆迁都是不能参照适用590号令规定的“市场价”标准的。

显然，城乡二元化结构未被彻底打破，《土地管理法》修改始终未有重大推进，农村房屋与城市房屋在价值上的巨大落差在短期内恐无法“扯平”。

其二，即便是城市房屋拆迁，也必须是“征收”项目才按照“市场价”补偿。这就排除了针对城市房屋开展的文保腾退、历史文化街区平房直管公房申请式腾退等非征收项目。

这些非征收类项目具有较强的政策性和灵活性，在方案的拟定上地方政府拥有较大的裁量空间。在节约成本的考虑之下，被腾退、拆迁人的补偿标准低于“市场价”也并不鲜见。

其三，即便是“没毛病”的城市房屋征收项目，其被征收房屋价值也是由特定的房地产价格评估机构评估确定的。那么评估机构手中的“市场价”与老百姓心中的“市场价”，很可能不是一回事儿。

《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定，被征收房屋价值评估应当考虑其区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

其第30条规定，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。平均交易价格（市场价）也要剔除偶然的和不正常的因素。

显然，这些专业性极强的评判标准只能由房屋征收部门依法委托的评估机构来掌握，而不由着被征收人自己去评判。对这里面任何一项情况的不同理解，都会导致评估出来的“市场价”与预估产生较大差距。

对此，一位房地产估价机构的业内人士曾指出，政府既然能够将一些评估机构列入征收评估机构的备选名录供广大被征收人选择，就表明这些评估机构所评估出的房屋价值是征收方所能够接受的。如果评估机构完全不考虑征收方的拆迁成本，那么这样的机构也不可能被选进名录之中。

其四，被征收房屋是否牵涉无证面积问题对其价值影响巨大。无证面积不予补偿显然系对590号令规定的误读，但在实践中却几乎成为了对被征收人权益影响最为巨大的矛盾纠纷。

一旦涉案房屋涉及无证、超占面积、超过层高规定、违反城乡规划等“硬伤”，其补偿标准就会被严重打折至“适当补偿”，甚至干脆是零补偿直接拆除。显然，若不依法解决这一面积认定顽疾，被征收人心中的“市场价”补偿永远也不会落实。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，除了上述4方面因素外，“征收决定公告之日”这一评估时点的确定也可能影响被征收房屋价值的评估。总之，“市场价”是一个复杂的标准，有大量的人为操作空间，绝非老百姓所想的那样简单。若被征收人认为自己房屋的补偿数额太低，还是要及时咨询专业征收维权律师的意见，通过专业、全面的分析梳理来找出具体问题之所在，进而有针对性地提起法律程序依法维权。我们也希望征收方能够尽量考虑老百姓的实际居住生活需要，确保通过征收拆迁改善其居住生活质量，实现“民生”与“发展”的双赢。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。