房屋征收评估办法中有关​于市场比较法典例的常见问题解答

房屋征收评估办法中有关于市场比较法典例的常见问题解答

1、房屋征收评估选定比较典例的基本相关规定?

答：基础是典例要真实有效，与待估土地之间存有可比性原则。其次，典例的相对应资料要完整，如将上述情况的竞拍成交价当做典例，对有数据显示限制型条件等因素。典例数目无法过少，需要达到估价相关规定。典例价格比较基础统一。倘若要选定特殊的典例要专门阐述挑选该典例的原因等。

2、比较典例的选定有具体相关规定吗?

答：(1)时间接近原则，比较典例交易时间应该与评估日期相差一年以内，且尽可能接近。在比较典例欠缺的情况下，也可以适当放缓，但最长没法超过3年。

(2)情况相仿原则，房屋征收评估应选取与待估土地在主要用途、面积、規划条件、交易类型、交易条件、所在位置、区城状况，个别因素、价位 等方面尽可能相仿，市场行情机制在价位形成过程中作用相仿的交易典例当做比较典例。主要用途相仿指土地资源利用现况归类二级归类一致，按照前文，一级归类一致，二级归类有所不同但经过合理修正的案例可当做备选比较典例。

(3)具备替代性原则，选定的交易典例应与待估土地具备一定的市場替代性，属同一个供需圈里，是同一个地域，邻近地域或类似地域的正常交易典例。替代性越强的交易典例越适合选作比较典例。

(4)可比较修订原则，应选定与待估土地贴近、需要做修订的因素相对比较少，特别是特殊因素少、难于量化和没法量化的因素比较少，相对应修正幅度较小的交易典例当做比较典例。一般来说，存有较复杂的特殊因素而难于判定对价位造成哪种程度的影响、单项因素修订幅度应大于20%、综合因素修订幅度大于30%的交易案例都不适宜选作比较典例。

3、房屋征收评估中对比较典例与待估土地的面积比例有没有相对应相关规定?

答：没有相关规定，但原则上应当尽可能挑选面积接近的典例，避免面积因素对典例价位的影响，进一步提升典例的参考价值。

4、比较典例的土地用途与待估土地是不是有所不同?要是不同怎样进行用途修正?

答：房屋征收评估无论采取什么办法都要尽量避免挑选这类情况当做比较典例。要是实在没法避免，也应该尽可能挑选土地资源利用现况分类中与待估土地处于相同一级类用地，具备可比性原则的不同二级类用地当做比较典例。

由于不同用途对评估价位的影响是借助价位差异系数来突显的，因此主要用途修正的核心点在于价位差异系数怎样确定，该系数可借助市场调查来获得。

5. 典例是不是挑选设定有特别条件的案例?

答:不应该。是因为设定特别条件的案例一般来说是极为特殊或复杂，难以科学量化这一特别条件对成交价位的影响情况，也就难于完美重现其身后的真实市场行情。当做比较典例通常情况下不合适。

6.比较典例的区城范围是不是就是同一行政区域，怎样确定?

答：房屋征收评估的核心点在于典例与待估土地位于相同供需圈，而不是限制在邻近或位于同一个行政区域内。通常情况下是同一个路段或同一个街区，甚至于是整个城市，或比城市更大的范围。可以认定为一致供需圈的条件是，与待估土地能形成代替关系，市場的供求关系状况基本一致，地域条件一致或相仿，并对待估土地价位造成显著影响的区城。

7.欠缺比较典例，或典例价位与市場差距很大，能否采用市场比较法?

答：应该考虑采用其他评估方法。是因为市场比较法的核心点在于存有可以进行“相对比较”的典例，而典例的挑选必须紧密结合市場进行分析，要是典例挑选不适合或是欠缺典例，就会导致采用此方法评估出的结果不适合。

8.市场比较法是不是将公开拍卖成交案例选作比较典例?

答：并不一定，房屋征收评估中需要结合各因素考虑竞拍价位可以达成的原因。一方面，土地交易价位的形成面临很多客观因素限制，如限地价、竞房价或限地价、竞配套等;另一方面，拍卖场的气氛等潜在性因素也会从心理层面影响竞价人心理状态，影响成交价位，如激烈的竞价过程会导致竞价人应价不理性，最后达成虚高的交易结果。要是评估师既没有完善的把握竞拍标的的交易资料，不了解价位身后的交易条件，又对竞拍市場上的各种复杂因素没法科学量化，无法还原受影响的竞拍价位身后的真实价位，就没法采用竞拍结果当做比较典例。

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