导读：尼某与某街道社区服务中心签订《房屋租赁合同》后，投入五百万元对租赁厂房进行了装饰装修，然后将房屋投入经营使用。合同期限临近届满，岂料承租厂房将被纳入征收拆迁项目范围，出租人某街道社区服务中心否认曾经作出的保障尼某续约权的口头约定，拒绝与尼某续签合同，并起诉尼某腾房。那么，承租人究竟该怎么办呢？是否只能乖乖收拾东西搬家走人呢？本文，在明律师事务所的黄艳律师团队通过这样一起案例为大家做解读。
【基本案情：承诺长期租赁怎料突生变故】
2012年9月底，尼某与某街道社区服务中心签订了《房屋租赁合同》，承租由其所有的一处厂房用于经营使用，租期3年。
某街道社区服务中心口头承诺，尼某尽管放心投资经营，地方可以长期租给他使用，只是合同按规定只能3年一签。
合同签订后，尼某耗资五百万元对承租厂房进行修缮、部分翻建及整体装饰装修、场地以及道路水泥硬化等。
2015年8月，尼某根据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期满前一个月向某街道社区服务中心提出续约。
然而，某街道社区服务中心的负责人此时已经换人，加上租赁房屋所在地块将因某棚户区改造项目被划入征收范围，社区中心并未书面续约，而是答复需要领导班子讨论决定。
2016年1月，某街道社区服务中心以排除妨害纠纷为由将尼某起诉至法院，要求尼某腾空房屋并支付2015年10月至12月的租赁物占用费。
眼见社区中心出尔反尔不愿履行承诺，尼某无奈之下委托了北京在明律师事务所的黄艳、杨念平律师代理此案，希望通过法律手段维护自己的合法权益。
【律师办案】
政府信息公开寻找案件突破口
因尼某提供的信息量比较少，很多项目的关键性证据需要律师一步步调取，为此黄艳律师决定先通过申请政府信息公开途径了解征收项目的信息，从中找出案件突破口。
黄艳律师申请了尼某所承租厂房所在地块的规划许可手续，并从市规划委员会取得了不存在建设工程规划许可证的答复，这一答复为黄艳律师设置诉讼主动出击提供了重要依据。
起诉房屋租赁合同无效
社区中心起诉尼某排除妨害腾房诉讼的依据是二者签订的房屋租赁合同到期后并未续约，但根据法释〔2009〕11号《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。
由于尼某承租的厂房未取得建设工程规划许可证，尼某与社区中心签订的房屋租赁合同自始无效。
社区中心应当根据《合同法》 第五十八条对尼某投入的装饰装修损失、翻建损失等进行赔偿。为此，黄艳律师代尼某提起房屋租赁合同无效诉讼，并请求法院判令社区赔偿尼某经济损失500多万。
以合同无效诉讼PK排除妨害腾房诉讼
因棚户区改造项目征收工作推进力度很大，社区中心提起的排除妨害腾房诉讼从立案到开庭的速度非常之快。
黄艳律师清楚，如果不能战略应对，对方试图拿到生效判决后强制执行腾房的目的将会很快实现。
于是，她凭借反击之诉——租赁合同无效诉讼，先后巧妙运用诉讼中止、借社区中心证据突袭据理力争答辩期权利、申请对装修现价值和扩建造价进行司法评估等诉讼策略，从程序正义的角度令社区中心“欲速而不达”，为案件争议解决奠定了基础。最终在强制执行环节，帮助尼某与社区中心达成了一致，协商解决了案件。
在明律师要提示广大房屋承租人的是，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在诸如棚户区改造等征收补偿安置过程中，征收方一般只会对被征收房屋的产权人给予补偿，房屋承租人通常不是获取补偿的主体，其权利、损失只能与出租人协商、调解甚至诉讼解决。如果在征收项目启动前，被征收房屋已经出租给承租人，那么承租人就极可能面临被“扫地出门”且一分钱补偿也获得不了的情形。那么，承租人就需要及时采取民事诉讼等法律途径进行救济，以免走到强制执行阶段，就彻底失去了权利救济的砝码。（黄艳/文）
如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。
在明律师提示您：如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收，请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步，并在签字前尽早咨询律师，向律师了解当地拆迁政策，帮您分析拆迁货币补偿，装修补偿，安置费，附属物赔偿，停产损失等具体可以拿多少，如果差距，可以向律师了解如何争取自己的合法权益，请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”，在明律师将免费为您解答！
相关新闻
2019年5月24日本所李顺华律师、韩海祥律师代理的合肥市肥西县花生经营部诉肥西县上派镇政府拆迁一案
2018年12月19日山东省菏泽市中级人民法院开庭审理李顺华、韩海祥师代理的政府不履行查处职责案
成都地铁工程案例：遭遇拆迁怎么办？打官司就是打证据
2020年7月15日锦州市中级人民法院九号法庭开庭审理本所梁红丽律师团队代理的霍某诉古塔区人民政府房屋征收决定一案
2018年10月17日河南省周口市郸城县人民法院开庭审理刘勇进、谭深杰律师代理的公安局不履行法定职责案
2019年8月15日上饶市中级人民法院开庭审理本所杨念平律师、李群杰律师代理的上饶黄先生诉上饶市广丰区下溪街道办事处、上饶市广丰区城市管理局拆迁违法上诉案
2019年1月24日天津市第二中级人民法院开庭审理本所黄晓丽律师团队代理的李某某诉天津市河东区人民政府行政强制纠纷一案。
本所冯振兴律师代理的呼和浩特市新城区徐先生不服呼市新城区政府房屋征收补偿行为一案胜诉
2018年10月9日北京市第四中级人民法院合并谈话马丽芬、闫会东律师代理的征收补偿决定纠纷案
本所杨念平、王家才律师代理的周口市李先生二人诉周口市人民政府行政复议一案胜诉
夫妻一方私自签订征收补偿协议，另一方只能认吗？
2018年-2022年四川省泸州市国有土地上房屋拆迁补偿政策
四川省城市房屋拆迁管理条例
老旧小区改造，得自己出声、出钱、出力，你准备好了吗？
德阳市2018年保障性安居工程目标任务：危旧房棚户区改造开工7802套、基本建成7331套
2018年甘肃省兰州棚户区房屋改造拆迁项目汇总
到底算城还是算村？城中村改造，补偿标准不是你想的那样！
居民小区拆迁如何赔偿
棚户区改造2018进行时，你的房屋被棚改了吗？
本溪市城市房屋拆迁管理办法
2019年5月28日西安铁路运输中级人民法院开庭审理本所黄晓丽律师团队代理的杨某某诉陕西省人民政府不服行政复议决定纠纷一案
2017年7月26日上海市浦东新区人民法院开庭审理黄艳律师代理的规土局责令交出土地纠纷案
2018年1月31日郑州铁路运输中级法院开庭审理黄晓丽律师代理的政府行政赔偿纠纷案
2018年3月22日贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院开庭审理李群杰律师代理的政府确认拆迁行为违法及行政赔偿案
2019年6月14日广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院开庭审理本所李顺华律师、谢瑞青律师代理的柳州市杨女士诉融水苗族自治县国土资源局土地行政管理一案
由本所宋姣律师代理的永州市蒋勇、蒋艮生、罗仁军三人诉零陵区自然资源局确认征收协议无效一案胜诉
由本所杨念平律师、李群杰律师代理的青岛周女士复议青岛市即墨区通济街道办事处不履行信息公开职责一案胜诉
本所纪召兵、肖卫红律师代理的张女士诉济南市市中区人民政府责令拆除行政处罚上诉一案胜诉。
本所周涛律师、陈晨律师代理的黄先生与罗甸县人民政府行政赔偿纠纷一案胜诉。
2020年5月11日山东省安丘市人民法院贾戈法庭开庭审理由本所黄晓丽律师团队代理的周某某诉周某军财产损害赔偿纠纷一案
被拆迁人对征收补偿不满意想维权？你找对这3类人了吗？
旧城区、棚户区改造补偿标准，关乎补偿的这6点你可要紧盯
衡水市国有土地上房屋征收与补偿实施办法
保定市第三批城中村改造名单
石家庄市关于加快推进主城区城市棚户区改造工作的意见石政规〔2018〕8号
2018年北京市海淀区棚户区改造计划
城中村拆迁补偿一般如何补
城中村改造补偿安置方案
国有土地上房屋拆迁案例：拆迁许可证只能合着诉不能分着诉？
协议拆迁，房子拆了置换安置房卖了，被拆迁人该怎么办？
2018年山东省德州市棚户区改造项目
河南省宅基地拆迁案例：程序混用的棚户区改造，代理21天补偿增加两套房！
山西省房屋拆迁案例：城镇居民农村建房能如获得合法房屋征收补偿——农村教师房屋征收维权实录
浙江省2018年度台州市棚户区改造计划开工项目清单（第一批）
2018年陕西省汉中市棚户区房屋拆迁改造项目(第二批)
在明案例：在明律师一招破拆迁 “大棋”
山东省城市房屋拆迁管理条例
晋城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
浙江省2018年度金华市棚户区改造计划开工项目清单（第一批）
关于查封、扣押的那些事儿（二）
2018年湖南省衡阳市（代管耒阳市、常宁市）城镇棚户区改造项目表
2018年湖南省浏阳市城镇棚户区改造项目表
棚改新规中这三个细节一定要知道，没做到将不能强拆房屋！
2018年广西棚户区改造计划：计划改造9万套
2018年天津市蓟州区棚户区房屋拆迁改造计划
什么是城中村改造
2018年北京市密云区棚户区改造计划项目清单
2018年上海市房屋拆迁补偿标准政策
干货！房屋拆迁中哪些“红头文件”可以起诉？
【行政拆迁赔偿】天井、柴间、通道等共有部分，能“少数服从多数”直接拆迁吗？
本所周涛律师代理的辽宁海城杨先生与海城市海州管理区排除妨害民事纠纷上诉一案胜诉
2017年9月26日北京市第三中级人民法院开庭审理本所马丽芬、闫会东律师代理的政府政府信息公开告知案
国家征用土地补偿标准
浙江省2018年度棚户区绍兴市房屋拆迁改造计划开工项目清单（第二批）
本所聂荣律师代理的再审申请人索军与被申请人新疆生产建设兵团第八师一四七团政府信息公开一案胜诉
农村征收土地补偿标准2021
本所纪召兵律师、张明亮律师代理的黄某、陈某、左某上诉商水县人民政府土地行政批复一案胜诉
2018年12月18日甘肃省兰州铁路运输中级法院开庭审理年宇令律师代理的政府房屋行政征收决定案
2018年6月29日上午10：30，由本所马丽芬律师、闫会东律师代理的段某、段某某诉安定团结养殖有限公司租赁合同纠纷一案在北京市大兴区人民法院安定人民法庭3法庭开庭审理。
2019年8月20日武汉市洪山区人民法院开庭审理本所黄艳律师代理的武汉市陈先生诉武汉市洪山区防汛抗旱指挥部、第三人武汉市洪山区张家湾街办事处其他行政管理其他行政行为一案
最新新闻
第一次打拆迁律师的咨询电话，会被问什么？
来电会被问四样：房子在哪个市县、到了哪个阶段、手里有什么文书、离法定期限还有多久；按这四样说清楚，就能先拿到一个方向性判断。
拆迁评估机构是谁定的？我不认可能换吗？
评估价是补偿的底盘，选择权在被征收人手里：先协商选定，谈不下来再走多数决定或随机选定，具体办法由省级规定，内定的可主张程序违法。
拆迁公告后户口被冻结，还能迁入吗？新生儿怎么办？
征收范围确定后暂停办理迁入等手续，最长不超过1年；新生儿出生登记、婚嫁迁入、退伍转业、刑满释放等基于人身关系的正当理由一般不受影响。
拆迁维权，先行政复议还是直接行政诉讼？
多数拆迁争议两条路任选：复议60日、诉讼6个月；但2024年施行的新《行政复议法》划出五类须先复议的情形，政府信息公开不予公开的即属其一。
房子突然被鉴定成「危房」要拆，怎么办？
危房鉴定分A、B、C、D四级，只有D级才涉及整体拆除，处理方式还有观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除四档；对结论不服可申请复核鉴定。
一户多宅，拆迁时怎么补？多出来的会被无偿收回吗？
一户一宅是分配原则，但继承、历史形成的多宅不当然无偿收回；来源合法的每处都该单独算账，最忌讳打包签一个总数，让合法的跟着被压价。
住的是公房（直管公房、单位房），拆迁有补偿吗？
公房承租人不是产权人，但各地政策普遍把承租人列为安置补偿对象，常见处理有先房改后补偿、直接货币补偿或安置房、产权调换后继续承租三种。
城里人买了农村房，遇到拆迁能赔吗？
城里人买宅基地房的买卖合同原则上无效，拆迁补偿的法定对象仍是原房主；但法院通常按双方过错、居住年限与翻建装修投入分配补偿利益。
辽宁胜诉 | 房屋征收决定都出了，社会稳定风险评估还没作？省政府确认违法！
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序，是征收决定合法的前提和保障。日前，北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中，道路建设项目的房屋都拆得差不多了，房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么，省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢？在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢？案件结果：确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
辽宁胜诉 | 房屋征收决定都出了，社会稳定风险评估还没作？省政府确认违法！
社会稳定风险评估和补偿方案公开征求意见等均属于国有土地上房屋征收决定作出的前置程序，是征收决定合法的前提和保障。日前，北京在明律师事务所的张勇律师在辽宁省s市代理的案件中，道路建设项目的房屋都拆得差不多了，房屋征收决定作出时的种种漏洞却被一一揭露出来……那么，省政府将会对由新设立的管理委员会作出的这份房屋征收决定作何评价呢？在明律师又是抓住了其中哪些重要的违法点才致使其的合法性被彻底否定呢？案件结果：确认被申请人管理委员会于2025年12月作出的2号《房屋征收决定》违法。
