自然资源部最新发文：无证违建迎来“翻身”机会了？

#违建

在明小编 2025-08-14 11:28:40

日前，自然资源部发布《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，就加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题提出了要求和思路。对于这份新规，坊间也有着不同的解读。那么，新规中所谓的“解决不动产登记若干历史遗留问题”是否意味着将为包括大量农村无证房屋、“小产权房”在内的“违建”补办确权登记，令其迎来真正的“翻身”机会呢？

很遗憾，我们认为，新规并没有这个意思。事实上，新规针对的仅是“国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题”，这一开门见山的表述就明确排除了其为以下3种无证房屋“翻身”的可能性：

其一，国有土地上居民个人未经批准的自建房。这类自建房大量存在于老旧小区、平房街区之中，绝大多数都是居民为了解决自家的居住需求而擅自“插空”建造的。

从严格的意义上讲，这类自建房没有合法存在的依据，在院落、小区的原有规划图纸上根本没有它的位置，涉嫌违反城乡规划，也存在消防、用电、用气等方面的安全隐患。

而根据前述最新《通知》的表述，其也并非“国有土地上已经出售的城镇住宅”，故其并不在文件调整的允许补办登记、证件的范畴之列。

但无论如何，基于这类房屋存量大且多建造于1984年《城市规划条例》施行后的事实，一般地方政府很难明确将其定性为“历史遗留原因形成的无证房屋”并为其确权登记，最多也就是在拆迁腾退来临时谈谈补偿、补助。

在拆迁腾退实践中，对这类自建房一般都采取“低补偿”甚至“无补偿”的政策，当然被拆迁人对此不服仍享有依法救济的权利。

自然资源部最新发文：无证违建迎来“翻身”机会了？

其二，农村的存量无证房屋。《通知》明确“只管国有，不管农村集体”，故农村的存量无证房屋的确权登记并不适用。

不过事实上，自然资源部此前印发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中已经涉及了对“一户多宅”、缺少权属来源材料、超占面积、没有符合规划或建设相关材料等常见疑难问题的解决方法，能够有效保障历史遗留原因形成的农村无证房屋得到分类认定和确权登记。

其三，小产权房。严格意义上讲，迄今为止尚无任何一份政策性文件就“小产权房”的“转正”问题给出过明确的解决路径，“拆除一批、补办一批”仅仅是一种说法。

“小产权房”的实质就是违法建设和违规出售集体土地上房屋，其根深蒂固的“违法性”决定了其很难迎来所谓的“翻身”机会。此番《通知》也因并不涉及农村集体土地上房屋而无法解决这一难题。

我们必须要再度提醒各位朋友，“小产权房”能不碰尽量不要碰。一旦签约购房，自身的权益完全无法得到保障，买卖合同也是无效的，一旦遇到拆违腾退整治，损失将会是十分巨大的。

在明律师最后要指出的是，新《通知》事实上是用来解决部分购买了城市商品房的居民长年无法办理房产证、权益受损这一问题的。导致这种情形的原因多种多样，但大多与开发商未积极履行报批、办证手续或者地方有关部门怠于履行法定职责相关，购房人是彻头彻尾的受害者。这种房屋客观上就不是违建，而仅仅是“缺手续”，那么“缺什么补什么”就完全可以了。

真正的“违建”，除了限期改正、罚款、限期拆除、没收等处置方式之外，很难说有什么“翻身”的机会，行为人不可对此抱有任何侥幸的心理。

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