宅基地上4间平房要拆，补偿协议却被别人签了？无效没悬念！

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在明小编 2025-08-13 15:18:15

　　在拆迁补偿过程中，正确的确定签订搬迁补偿安置协议的主体无疑非常必要，这直接决定了补偿安置利益该归谁所有的问题。北京在明律师事务所的黄艳律师代理的一起案件中，委托人名下的4间平房要被拆迁，补偿协议却被其继父代签了。那么，如此签订的补偿协议是否合法有效呢?本文，我们就来看法院最终是怎样裁判的。

　　【基本案情：补偿协议被继父代签怎么办?】

　　委托人严先生居住在江苏省泰州市某区某村，系当地村民周先生的继子。1997年前后，周先生取得《土地登记审批表》和《建设许可证》，在涉案宅基地上建设了4间平房。

　　后来周先生与严先生的母亲孔女士结婚，严先生于是随母亲至周先生户共同生活。

　　2006年6月，周、孔夫妻二人与严先生签订《赠与合同》，约定周、孔将上述4间平房赠与给严先生所有，但二人对该房屋仍享有居住、使用权直至其百年以后。当地村委会和法律服务所对此合同进行了见证，并加盖了印章。

　　后依据这份合同，严先生取得了盖有街道办事处房屋产权发证专用章的涉案4间平房的《村镇房屋所有权证》。

　　此后的2007年，周先生又经批准在该村建造了二层楼房及3间平房，但未取得房屋所有权证。

　　2011年周、孔与严先生再次签订《协议书》，指出上述批建的房屋由严先生全额出资筹建，正在申办房屋所有权证等相关手续。周、孔自愿将上述房屋赠与给严先生个人所有，赡养事宜双方另行协商。

　　2019年8月，当地交通投资公司、区住建局和街道办事处启动了委托搬迁，以绿化项目为由实施所谓“协商搬迁”，前述涉案房屋在此次搬迁范围内。

　　搬迁公告及补偿安置实施方案发布后，因对搬迁合法性和补偿标准有质疑，严先生未与拆迁方签订任何补偿协议。

　　然而到了2020年7月，严先生却听闻其继父周先生在其不知情的情况下就上述所有房屋签订了补偿协议，且同意交投公司将其中244平方米作为无证房屋按200元每平方米的极低价格收购。

　　这一下严先生可是郁闷了——自己名下的4间平房以及协议约定归自己的其他房屋，怎么一下子就让继父给签了搬迁补偿协议呢?

　　经与继父沟通无果后，严先生无奈之下找到了北京在明律师事务所的黄艳律师寻求帮助。黄艳律师在详细了解了案情后，指导委托人以开发区管委会为被告向江苏省泰州市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认涉案《搬迁协议》及《补充协议》无效。

　　【胜诉：交投公司签订的也是行政协议，依法确认无效!】

　　庭审中，被告开发区管委会答辩称诉争的两份协议为交投公司和周先生二民事主体签订的民事合同，并非征收行为中的补偿安置协议，故本案不应属于行政诉讼的受案范围，依法应裁定驳回严先生的起诉。

　　被告同时认为，本案诉争协议系依据项目的搬迁补偿安置实施方案“按户补偿”，协议内容包括了严先生在内该户籍上的7人，严先生的补偿利益已经涵盖在了协议内容中，故诉争协议未损害严先生的合法权益，也不存在法定的应当确认无效的情形。

　　被告的上述答辩意见无疑完全在经验丰富的黄艳律师的预料之中。黄艳律师指出，诉争协议属于行政协议范畴。

　　根据最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第1条，本案中区住建局为了绿化这一公共利益的需要制定并发布了相关搬迁公告及房屋搬迁补偿安置实施方案，并在实际协商搬迁过程中委托了评估机构对涉案房屋进行了评估。而交投公司则只是代表搬迁主体与被搬迁人签订相关补偿协议。

　　因而，诉争的两份协议应视为区住建局为了实现公共利益而与相对人“协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议”，属于行政协议，案涉争议也就属于行政诉讼的受案范围。

　　因区住建局系区管委会的内设机构，不具有被告主体资格，故严先生以开发区管委会为被告没有任何问题。

　　另外，就本案所涉协议缔约对象的确定是否正确这一问题，严先生提供的《赠与合同》《村镇房屋所有权证》等证据，完全可以证明涉案4间平房的所有权早已归属于严先生个人，周先生仅对这4间平房保留了居住使用权，而不是共有权。

　　据此，周先生无权处分这4间平房，交投公司在涉案房屋权属尚存争议的情况下即与周先生签订补偿协议，明显属于缔约对象错误，侵害了严先生的合法权益。那么根据《合同法》的规定，这样的两份协议应当被依法确认无效。

　　江苏省泰州市中级人民法院经审理后认为，本案中目前难以区分诉争协议中4间平房及新建楼房所分别对应的搬迁补偿利益，这是由于诉争协议在未查清事实的情况下将所有案涉房屋“打包”后整体计算补偿导致的。

　　2021年2月，法院作出(2020)苏12行初84号《行政判决书》，判决确认涉案交投公司与周先生签订的《住宅房屋搬迁补偿安置协议书》及《补充协议》无效。委托人严先生的合法补偿权益得到了初步维护。

　　【律师说法：“搬迁”未必就和政府无关】

　　通过本案，黄艳律师团队想提示广大被拆迁人注意3个问题：

　　一是对农村宅基地上房屋的确权登记领证十分必要。本案中严先生已经具备了相当的权利意识，其拥有4间平房的村镇房屋所有权证无疑对其主张权益十分有利。假设其仅有《赠与合同》而没有合法的产权凭证，形势就会严峻许多。

　　故此，确权登记发证才能确保权利人在面临征拆时的补偿利益不会跑掉，其他的书面材料固然也会有一定的证明效力，但却不是最具说服力的证据。

　　二是所谓的“按户补偿”不是绝对的。在已有不动产权属证明的情况下，房屋的补偿利益理应首先归于房屋的产权人，而不是抛开产权登记单看户籍状况。“按户补偿”是基于农村征拆实践和具体项目补偿安置方案所产生的一种补偿安置原理，但它不能被机械、简单地使用，尤其是不能否定权属证明的价值。

　　三是名为“搬迁”且由某公司出面签订补偿协议的行为未必就和政府无关。一些人会简单地认为只有“征收”才是政府主导并负责的，“搬迁”则是民事行为，与政府无关。

　　而事实上，“里子”如何要比“面子”上叫什么有价值得多。若所谓的搬迁项目系政府为了公共利益需要而启动的，某公司、村委会等民事主体仅作为实施主体参与其中，那么搬迁项目仍有可能是一种行政行为，民事主体出面签订的协议也完全可能像本案这样仍属于行政协议。

　　当然还有最后一点，那就是家庭和睦的重要性。只有在面对拆迁时团结一心，步调一致，补偿利益才能拿得稳妥、踏实。自家人先意见不统一了，或者因眼见巨额的拆迁补偿利益而相互不信任了，对谁都没有好处。

　　毕竟，无论最终能拿到多少补偿安置利益，一家人终归是一家人，亲情要比金钱来得重要得多!(王小明/文)

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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