北京市国有土地上房屋征收案例：非诉代理企业征收纠纷，5个月获亿元补偿

导读：一条高速公路的选址，从北京市大兴区某镇穿镇而过，北京某食品有限公司有17亩地位于选址红线范围，同时，由于公路规划红线相对于该公司厂区而言是斜线切割，导致近9亩地虽然不在红线范围内，却变成了“边角地”无法再正常使用。是征收17亩？还是征收26亩？成了征收方与这家食品有限公司谈判中不可调和的巨大矛盾……

关键词：高速征收项目、项目信息调查、经营用房补偿、附带征收

【 基 本 案 情 】

1994年，北京某食品有限公司注册成立，生产保健滋补品、冷食品、罐头等，生产经营厂区面积占地近50亩。2015年，因京台高速（北京段）项目建设需要，公司17亩多土地被划入项目征收范围。在征收补偿事宜协商过程中，公司股东与征收办公室产生意见分歧——由于公路规划红线是斜线切割，厂区内近9亩地虽然不在红线范围内，却变成了“边角地”，造成土地利用价值大幅减损。鉴于此，公司提出打包征收的意见，但遭到了征收办公室的拒绝，后者表示只能对红线范围内的土地使用权及地上地下附属物进行补偿，且补偿额经评估估算约4800万元。经多番协商仍然未能消除分歧后，公司于2015年12月底委托了初期咨询过的北京在明律师事务所资深征收维权律师杨念平、黄艳，请她们帮助处理征收补偿所涉法律事宜。

【 律 师 办 案 】

承办律师介入案件后，按照拟定的工作思路及时展开了政府信息公开申请工作，以求对项目合法性做到全面了解。由于公司享有使用权的土地性质为国有，两位承办律师调取了京台高速（北京段）项目的房屋征收决定、房屋征收补偿方案、规划选址意见书、建设项目规划方案、建设项目规划许可证、建设施工许可证等方面的政府信息。半个月后，一个重磅信息让委托人倍感惊讶——由于公司周边用地多为集体所有土地，而项目周期较紧，故建设单位先行申报了集体土地征收及地上物拆迁许可，而国有土地上房屋征收手续，尚未办结。

根据项目信息调查结果，承办律师拟定了项目合法性分析报告，并以法律建议函的形式提交至项目建设单位、大兴区人民政府、大兴区房屋征收事务中心，阐明对公司的征收补偿工作应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》等法律规定进行。不久后，大兴区房屋征收事务中心负责人致电承办律师，就个中问题进行了意见交换，而停滞不前的协商工作也重新归航。

承办律师指导并陪同公司法定代表人、负责人参与了补偿协商，谈判屡陷僵局——改规划危机、附带征收合法性必要论证、先拆除后签约、以框架协议、备忘录替代正式补偿协议。坚持促成协商签约兼顾风险规避的谈判思路，公司一方最终抵达“彼岸”——征收方同意打包征收26亩土地，双方于2016年5月签订补偿协议，补偿总额逾1亿元！

【 案 件 点 评 】

就国有土地上的企业经营用房征收而言，主要受《物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）的调整。与此同时，各地结合当地客观情况往往会制定具体实施办法、细则等规范性文件。以北京为例，《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发〔2011〕27号）《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法〔2011〕18号）在前述法律、行政法规、部门规章的基础上作出了较为详尽的细化规定。

根据现行法规、政策的规定，对企业经营用房的补偿以“以人为本”“公平、公正”为原则，补偿范围含被征收国有土地使用权的补偿、被征收厂房价值的补偿、其他附属设施的补偿、停产停业损失补偿、两次搬迁补偿，补偿方式一般为货币补偿。

对于本案中出现的附带征收，或者说关联征收问题，尚未列入成文法范畴，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法草案征集意见时曾有所谈及。不过，现行法确定的公平补偿具有补充功能，如果某地块不在征收范围之内，但征收会导致其无法正常使用、创造价值，也可以一并予以征收补偿。

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