穿着“产权调换”外衣的“货币补偿”？补偿方式选择权不容剥夺！

　　在国有土地上房屋征收的过程中，被征收人当然可以选择货币补偿或者产权调换的补偿方式。但是由于老百姓普遍青睐于产权调换，一些没有足够安置房的征收方试图通过“内外不一”的条款剥夺征收人的选择权。本文，在明律师带您梳理国有土地上房屋征收补偿的方式，从而识别穿着“产权调换”外衣的违法条款。

　　【矛盾的来源】

　　房屋征收过程中，补偿是最核心的内容，也是征收双方利益博弈的重点。房屋征收部门

　　和被征收人通常站在不同的角度，基于不同的利益诉求而产生不同的要求。在国有土地上房屋征收中出现补偿方式单一、呆板的情形，实际上也是补偿不合理、利益分配不均衡的具体体现。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下称《条例》)第二十一条规定了对被征收人的补偿方式包括房屋产权调换与货币补偿。虽然立法者在措辞上“被征收人可以选择……也可以选择”的句式结构，表面上给予被征收人补偿方式选择权，但是由于没有兜底条款，而且对于两种方式能否同时使用以及如何并用的态度模棱两可。实际上造成了征收补偿方式实质单一、可选择的方式较少的问题。若双方就两种补偿方式下的具体方案达不成合意，征收补偿工作将停滞不前甚至激化矛盾。

　　【货币补偿与产权调换孰优孰劣?】

　　货币补偿程序快捷、方便、效率高，被征收人取得补偿款以后可以依据自己的偏好而自主选择新房屋住址，不受区位等因素影响，可以一次性解决问题。减少产生诸如延长过渡期、被拆迁人不能及时回迁、安置房屋久久不能交付等问题的几率。

　　但是货币补偿方式的弊端也同样十分明显。因为从我国目前的房价趋势来看，大多数城市房价涨幅快，如果重新选择房屋购买，房价可能同比增高，而且给予的补偿款不一定能够一次性足额支付。再者，即使被征收人足额获得了补偿款，也有可能不足以购买到相同地段的房屋。即使暂时不买房，如何支配这一大笔补偿款也需要考虑。如果被征收人不具备一定的投资理财能力和敏锐的市场洞察能力，那么补偿款也会面临贬值甚至被挥霍一空的问题。

　　相比之下，产权调换更受老百姓的青睐。《条例》第二十一条第二款的“补差价”条款确保了被征收人拿到实实在在住房的同时，经济上基本不吃亏。

　　但其伴随的问题同样不容小觑。相较于货币补偿方式的“简单粗暴”、拿钱走人，房屋产权调换的程序繁琐，耗费时间。再加上在签订补偿协议时，被征收人往往无法看到实体房子，因而后期可能会出现房屋质量、周边环境不适合居住等纠纷。协议签订后，还常常出现政府提供的产权调换房屋迟迟不能交付，导致被征收人长时间等待的情况。甚至一些地方出现了供产权调换的房屋以次充好、以劣换优、先签约者先得好房子的现象。其结果是后期签约的被征收人只能从“剩菜残羹”中进行选择，被征收人的合法权益难以得到切实保障。

　　由于两种方式各有利弊，因此更要把选择权放到被征收人手里。被征收人根据自己的情况，自主选择补偿方式，从而尽量减小征收对被征收人产生的实际影响。

　　【“内外不一”的补偿方式】

　　被征收人具有选择补偿方式的权利毋庸置疑，但是实践中还是存在令人啼笑皆非的补偿方式。在明律师办理的案件中，被征收人明明选择的是“产权调换”，征收方却只给一定数额的补偿，指定被征收人在某区域买房。

　　“能买多少平就是多少平!”这样的“产权调换”条款和一般的货币补偿条款有何区别?《条例》规定了被征收人享有自主选择产权调换和货币补偿两种补偿方式的权利，意在保障被征收人既可以自主选择保持生产、生活的连贯性，或是一次性取得货币补偿而退出原有的生产、生活状态，以尽量减小征收对被征收人产生的实际影响，从而维护被征收人的合法权益。而此案中，征收方实质上剥夺了被征收人选择产权调换的权利，实际上增加了被征收人保持居住状态的成本，显然违反法律规定。

　　在明律师提醒您，选择货币补偿还是产权调换是被征收人的法定权利，任何人不可以剥夺。被征收人们也要擦亮眼睛，不要被看似产权调换、实则货币补偿的条款所迷惑。若拿不定注意，一定要咨询专业的征拆律师，在签字前就尽量避免掉入违法条款的陷阱。(赖佩琳/文)

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。