陕西省商铺拆迁，最高院公报案例｜非基于房屋买卖的物权期待权能否排除强制执行？

一、陕西省商铺拆迁，最高院公报案例｜非基于房屋买卖的物权期待权能否排除强制执行？

执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是执行异议之诉审查的重点和难点。

（2019）最高法民终370号案中，最高院认为：案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则，仅进行了不完全的列举和规定。案外人所享有的民事权益即使不在上述司法解释规定的情形之内的，亦未必不能够排除强制执行。对于案外人排除强制执行的主张能否成立，应当在依据法律、司法解释对于民事权利（益）的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利（益）的实体法性质和效力的基础上，通过对相关法律规范之间的层级关系、背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析，并结合不同案件中，相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小，与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况，乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况，综合加以判断。

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案情简介

2008年12月，王某志（劳动者）与服饰店签订《劳动合同书》及《劳动合同补充协议》，聘请王某志为部门经理，合同约定劳动报酬为每月2500元工资并且当王某志与其签订10年以上有固定期限的劳动合同并实际履行的条件下，服饰店无偿提供给王某志住房一套的福利待遇。合同约定2009年购房住房，首付房款由服饰店、王某志各支付50%，王某志在服饰店工作满10年时，服饰店将王某志支出的首付房款一次性支付给王某志。有关房屋按揭款的支付约定如下：①服饰店每月支付50%，王光志支付50%；②当年的按揭款先由王光志全额支付，次年元月份服饰店一次性支付给王光志上一年代服饰店支付的按揭部分，今后按揭款的支付均按此支付办法类推；③合同期满后，所有房屋按揭款支付完毕后30日内，服饰店将王光志所承担的按揭款部分一次性结算给王光志。合同约定王某志按约定履行完劳动合同及补充协议约定的义务后，服饰店将房屋过户给王某志，王某志才取得该房屋所有权。在合同约定的工作期限届满之前，王某志对房屋只享有使用权和出租收益权，对房屋不享有处置权，不得转让、抵押、赠与。

2009年6月，王某志、何方作为买受人与南欣公司签订《商品房认购协议》，案涉房屋首付款292082元，服饰店实际支付11万元，王某志实际支付182082元。王某志或其配偶2009年开始将每期按揭款存入何方账户用于按揭款扣款。2017年7月31日，王某志的配偶将剩余按揭款246161.83元全部归还。

2010年10月9日，案涉房屋登记在何方及其配偶名下。2017年8月24日，何方和其配偶离婚，约定房屋归何方所有，并完成变更登记，房屋登记在何方名下。2010年10月至2011年1月，王某志对案涉房屋进行了装修并入住至今。

2017年8月2日，成都农商行簇桥支行因与何方等多人保证合同纠纷一案，查封了保证人何方名下的财产，包括案涉房产。2018年2月5日，王某志作为案外人对保全案涉房屋提出执行异议，以其是案涉房屋的实际所有人为由，要求解除对房屋的查封。

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法院裁判

一、四川省高院：本案不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第四项的规定，不支持。01

未形成房屋买卖关系王某志提交的证据看，合同中约定王某志取得案涉房屋所有权的时间为10年劳动合同期限届满之日，即2018年12月31日，按照前述约定，取得房屋的条件并未成就。

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对房屋未过户存在过错服饰店已于2014年注销，王某志并未在服饰店注销后就案涉房屋的所有权、过户等问题与何方进行过协商。何方在2017年8月因离婚将房屋过户至自己名下，王光志对此也没有提出任何异议。

法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

二审期间，王某志提交了银行卡流水、转款凭证、工资流水、个人及配偶住房信息、户口簿、职务任命文件、会议纪要、安全目标责任书、装饰装修工程施工合同书、情况说明等，拟证明案涉房屋的支付情况、家庭名下无其他住房、真实劳动合同关系、服饰店注销后王某志根据公司投资人要求继续在指定店从事管理工作、服饰店确认案涉房屋归属王某志等事实。

二、最高院：相较于成都农商行簇桥支行基于何方应当履行保证责任而享有的保证债权，王某志对案涉房屋权利的合理期待应当予以保护，改判支持王某志有关“不得查封四川省成都市锦江区佳宏路A房产”的请求。👏👏👏

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房屋权利的来源

在《劳动合同》履行期间，王某志对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，并且随着《劳动合同》的持续履行，王某志最终将在合同履行期满后获得案涉房屋的所有权；何方作为名义上的登记所有人，其目的仅是约束王某志按照《劳动合同》履行完毕十年的劳动合同义务，而对案涉房屋实际并不享有其他任何权利。合同履行期满后，王某志享有针对案涉房屋请求何方协助办理转移登记的权利。

而成都农商行簇桥支行与何方之间系保证合同关系，前者对案涉房屋的权利系源于强制执行程序，背后的基础是其作为商事主体对何方享有的基于何方应当履行保证责任而形成的债权，而且，没有证据证明该债权系基于对案涉房屋登记权利状态的信赖而形成。

02房屋权利的性质

王某志对案涉房屋享有的权利实际上凝结着其为用人单位工作十年的相当一部分劳动付出，应属于广义的劳动报酬的范畴。而且，案涉房屋目前绝大部分房款均由王某志实际支付，王某志已于2011年装修完毕入住至今。这种情况下，在本案针对的对于案涉房屋的强制执行程序中，相较于成都农商行簇桥支行基于何方应当履行保证责任而享有的保证债权，对王某志对于案涉房屋的权利予以优先保护，符合法律保障劳动者获得劳动报酬权利的基本精神，因而亦具有相当的正当性和合理性。

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案涉房屋的交易模式

本案的这种交易模式虽与借名买房具有一定的相似性，但又有别于一般意义上的借名买房。案涉房屋系服饰店为防止王某志提前离职等原因而暂且登记在服饰店的指定人名下，王某志是基于其处于劳动合同这一不完全平等的民事法律关系中的弱势地位而被动接受服饰店关于案涉房屋的权属登记安排，其并非积极主动地通过这种方式获取不正当利益，且亦未损害国家利益和社会公共利益，故相关当事人之间的这种交易安排并不具有违法性或者不当性，因而，对于王某志而言，并不因此而具有法律上的可责难性。而且，案涉《劳动合同》签订于2008年12月，远早于保全申请人的债权形成时间以及人民法院的查封时间，因此，没有证据证明案外人王某志与被执行人何方之间存在通过案涉房屋的交易安排而逃避债务、规避执行的行为。

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未完成权属转移登记的原因

在服饰店于2014年注销后，王某志为尽快完成案涉房屋权属转移登记，与服饰店协商并于劳动合同期满前提前一次性支付了剩余按揭贷款，应视为王某志积极行使权利。在付清按揭款后一个月左右，案涉房屋被人民法院查封，但结合《说明》中“‘合同’到期半年内，甲方将房屋过户到乙方名下\"的过户时间约定，以及前述王某志提前一次性归还剩余按揭款等事实，可以综合认定，并非因王某志的原因导致案涉房屋在法院查封前未转移登记到其名下。

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执行异议之诉审理范围

值得注意的是，王某志在执行异议之诉中诉讼请求包含确权、协助变更登记、停止执行并解除查封。

最高法：案外人同时提出的确认权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而可在执行异议之诉中一并审理并裁判外，案外人在执行异议之诉中同时提出的要求被执行人继续履行合同、协助办理权属转移登记、交付标的物或支付违约金等给付内容的诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，故不属于执行异议之诉案件的审理范围，也不宜合并审理。因此，本案中，王某志提出的有关何方协助办理案涉房屋产权转移登记的请求，不属于本案的审理范围。

二、未通知承租人优先购买权而出卖房产的

法律主观：承租人优先购买权是指在租赁关系存续期间，出租人欲出卖作为租赁标的物的房屋时承租人在同等条件下可以优先购买的权利。承租人行使优先购买权应当于出租人履行通知义务后的十五日内，作出是否购买的明确意思表示。

法律客观：优先购买权，又称先买权，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。(一)承租人优先购买权的内容对于承租人优先购买权的性质，虽然还存在争论，但是对于其内容的认识则基本上是相同的。1.承租人在出租人想出卖租赁房屋时，有知晓购买条件并优先购买的权利。承租人只要在合理期限内主张行使优先购买权，而不必要求其在此期限内实际购买。对于承租人主张行使先买权的期限，我国法律未作特别规定。一般认为出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，即可视为放弃优先购买权，因此，出租人也应当在出卖房屋前15日通知承租人。对于出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，应当认定其放弃优先购买权。2.在出租人违反通知义务出卖租赁物时，即出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形时，承租人有权请求出租人承担相应的赔偿责任，但是对于出租人与第三人之间签订的房屋买卖合同，只要出租人与第三人之间买卖的意思表示真实，并且也不存在诸如虚高定价以排除优先购买权人行使权利的恶意的，即应当认定有效，相应的，承租人在此种情形之下即无权请求确认该买卖合同无效。(二)承租人优先购，买权的行使条件承租人优先购买权的行使应当符合一定的要件，主要包括以下四食方面：1.承租人和出租人之间应当有合法有效的租赁合同关系。这是优先购买权得以存在的前提条件，也是承租人优先购买权行使的基础和前提。这专要件也要求，出卖人出卖租赁房屋是在房屋租赁期间，承租人才有权行使优先购买权。如果租赁合同期满，租赁关系消灭，承租人则负有返还房屋的义务，当然也就不享有优先购买权。2.承租人必须占有租赁物。①只有承租人实际占有租赁物，才能实现法律设置承租人优先购买权制度的目的，才能起到公示作用，使想从出租人处购买租赁物的第三人知晓在租赁物上有权利或者义务的负担，避免在不知情的状况下购买租赁物，因为侵害承租人的优先购买权而使买卖合同无效，从而造成损失。3.出租人必须有出卖租赁物的意思表示。4.承租人必须和第三人具有购买房屋的同等条件。这是承租人能够行使优先购买权的实质条件。当然并不是说承租人的购买条件不能低于，也不能高于，必须与第三人的购买条件完全一致。如果承租人以超过第三人的条件购买，实际上是已经达到或具有了与第三人同事的购买条件，当然享有先买权。法律设置该条件乃在于限制出租人选择买受人的同时，对出租人财产权益给予充分的保护。出租人以一定的形式通知承租人、传达转让房屋的要约是保障承租人行使优先购买权的关键。在出租人意图出卖租赁物时，负有通知和止卖义务。出租人未通知承租人，或即刻出卖，损害承租人优先购买权的行使时，承租人有权请求法院给予保护。但承租人必须在合理期限内行使优先购买权。(三)关于承租人优先购买权的效力等级承租人的优先购买权与共有人的优先购买权或者承租人的优先购买权与抵押权共存时，如何确定其效力等级，也就是相关权利之间是否存在冲突，如存在冲突则谁更为优先的问题，需要明确。1.共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。优先购买权设置的目的在于提高物的使用效果和效率。共有人优先购买权目的在于通过消除共有物上存在的共有关系，减少因共同管理造成共有物使用的低效率以及纠纷的发生，从而充分发挥共有物的经济效用：”承租人优先购买权目的在于避免房屋所有与利用关系分离，有利于促使房屋利用与所有合归于同一主体，进而使得房屋上存在的法律关系趋于简单，以利于充分发挥房屋的使用价值。2.承租人的优先购买权与抵押权不抵触。由于抵押权设定及其实现的目的不在于取得抵押物的所有权，而在于债务人不履行债务时，通过折价、拍卖或变卖的方式实现同等债务价值的受偿。因此，承租人的先买权可以在抵押权人行使抵押权对抵押物进行拍卖、变卖或折价抵偿等处置时行使。两者并不冲突，可以各得其所。出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的、应当在合理期限内通知承租人，承租人可以要求以同等条件优先购买租赁房屋。承租人房屋优先购买权的相关法律规定及解读第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(优先购买权不支持的情况)(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。

三、在金钱债权执行中保护案外买受人的物权期待权

执行中遇到建设工程价款优先受偿权、买受人的物权期待权、抵押权、一般金钱债权，应当如何进行保护？

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【案件基本信息】

1. 案由：案外人执行异议之诉

2 .当事人

案外人：张某（后将房屋转卖给谢某，谢某居住）

申请执行人：刘某锋（甲公司民间借贷案件的债权人）、乙公司（承包人）

被执行人：甲公司（发包人、开发商）

【基本案情】

案外人张某称：2017年12月20日，张某与被执行人甲公司签订《房屋买卖协议》,宋某伟将案涉房屋以5400000元的价格出售给张某，张某应在2018年1月20日之前支付购房款2527250元(含购房定金400000元),其余款项以代为承担案涉房屋全部按揭贷款的方式支付。合同签订后，张某依约支付了购房款，甲公司将其银行按揭贷款账户资料交与张某，由张某代为支付每个月约22000元的贷款，同时把出售案涉房屋有关的一切权利委托公证给张某指定的受托人钱某辉。同年3月20日，张某通过钱某辉将案涉房屋出售给谢某，与谢某签订《房产买卖协议》,并办理了相关交接手续。5月始，谢某按照合同约定向按揭银行支付贷款。6月15日后，谢某持相关手续向开发商办理了案涉房屋的交房入住手续，并实际安排其母亲居住。综上，张某在案涉房屋被查封前就与甲公司签订了书面买卖合同，且经人民法院认定为合法有效，依约支付了全部应付款项，后手买受人谢某已实际办理了案涉房屋的入住手续并居住至今，未办理过户登记系因法院查封所致，并非因买受人自身原因，故案涉房屋的实际权属非甲公司所有，请求中止对案涉房屋的查封措施。

申请执行人刘某锋称：2018年2月1日，人民法院在刘某锋与甲公司民间借贷纠纷一案中查封了案涉不动产。6月15日，根据开发商的通知到物业管理处办理交房手续，此前案涉房屋均由甲公司占有。7月13日，谢某强行破门进入案涉房屋。故张某在法院查封前并未合法占有该房屋。此外，根据法院作出的民事判决书，案涉房屋总价为5400000元，张某仅支付了2527250元(含定金),剩余款项并未支付。因此，请求驳回张某的执行异议申请。

申请执行人乙公司称：乙公司作为承包人，2013年9月3日与甲公司签订了建设工程施工合同，于2016年12月31日验收合格，因甲公司拒不支付工程款，乙公司于2017年5月13日向人民法院提起诉讼，经历一审、二审、再审，乙公司的工程价款优先受偿权得到法院支持。根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释之规定， 与发包人订立建设工程施工合同的承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

其它案情：张某与谢某签订买卖合同，约定房屋归谢某所有，张某无条件配合谢某办理过户手续，首付款由张某支付给甲公司，谢某应当将首付款支付给张某，剩余房屋贷款均由谢某支付，张某应以开发商交房时间为准将房产交付给谢某使用，且经查明该房屋不存在限购或违背公共利益的情形。谢某分别多次将房款转入甲公司银行账户，。2017年6月7日，甲公司向张某发出《入住通知书》,载明户主应于2018年6月13日至6月15日办理交房手续。2018年6月13日，张某与谢某签署了《房屋移交书》,确认案涉房产已移交完毕，现该房产由谢某昌及其家人居住，谢某在本市名下还有其他用于房屋。

【案件焦点】

本案争议焦点有二：案外人张某对案涉房产是否享有物权期待权，是否能够阻却执行；建设工程价款优先权和商品房买受人物权期待权的顺位。

在金钱债权执行中，案外买受人认为对登记在被执行人名下的不动产标的享有所有权，向人民法院提出异议，要求排除执行的，应根据《最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定进行判断。在满足法定条件的情况下，案外买受人的物权期待权可排除强制执行，执行异议成立。

律师解析：

《民法典》第807条规定了，承包人就未支付的建工价款，享有优先受偿权。由此，在承包人按照约定或发包人的要求实施建造行为时，其对价获得了充分的保障。本该条款的正当性在于，激励承包人通过建造行为，至少保持了建设工程的价值。承包人通过建造行为，将劳务、材料等附着于建设工程，从而确保建设工程的可用性。如本案发包人甲把建设工程发包给乙，双方成立了有效的建设工，双方成立了建设工程施工合同。若发包人甲对乙欠两千万的到期工程价款不支付，经催告以后，发包人甲经过合理期间仍未支付。承包人已对这件工程享有优先受偿权。他可以和发包人甲协议，以已取得全部部分在建工程的所有权抵偿甲低了两千万元的工程价款，不能达成这个协议的，已有权申请法院就部分或全部的这件工程并拍卖、变卖的价款优先清偿甲对的两千万的到期工程价款。承包人已对于在建工程享有工程价款优先受偿权的积极和消极构成要件：第一，承包人一定要和发包人甲之间成立建设工程施工合同或者装饰装修施工合同，装饰装修施工合同的承包人行使优先受让权的时候，只能对装饰装修工程行使；第二，发包人甲对欠缴到期工程价款不支付，仅催告以后经过合理期间仍未支付；第三，债权工程在性质上适宜折价或者适宜拍卖；第四，涉及到公共利益的建设工程不可以折价拍卖变卖，如建造的大兴机场、京沪高铁，协议归承包人所有的，因为损害公共利益，所以规定为例外情况。第五，建设的工程仅验收质量合格，烂尾楼因不能进竣工验收和质量验收合格，所以也属于该优先受偿权的消极要件。本案中，发包人甲对乙欠缴的到期工程价款，乙行驶的方式有两种：和发包人甲协议，以取得部分或全部工程价款优先抵偿甲的到期工程价款；不能达成协议的，乙有权申请法院拍卖、变卖工程项目，拍卖、变卖所获得的价款优先清偿价利的到期工程价款。具体优先到什么程度呢？第一，优先于发包人甲的普通债权人的债权；第二，优先于抵押权人对这建工程享有的不动产抵押权，但要注意的是，它列后于房屋消费者对所购房屋的物权期待权（后文详述）。另外，受工程价款优先受偿权担保的债权范围仅限于发包人甲对承包人乙欠付的到期工程价款的本金，但不包括因迟延支付应当支付的迟延利息、违约金和违约损害赔偿金。承包人对这件工程的工程价款优先受偿权有行使的期限，应当在发包人甲应当向承包人以支付工程价款之日起的合理期间内行使，但合理期间有最长期限，最多不超过18个月。这18个月合理期限的起算点是发包人甲应当向承包人支付工程价款。所以承包人的优先受偿权是很厉害的，但是再厉害也对抗不了商品房买卖消费者的物权期待权，法理基础就是对于弱者的保护。

举例说明：房地产公司将其开发的A栋商品楼发包给乙公司建设施工。后为担保对丙银行的贷款，甲公司将A楼房抵押给丙银行，办理了抵押登记。后丁为了居住目的，购买了A楼中的1808号房，甲公司向丁交付了该房，但一直没有给丁办理过户登记，该房仍登记在甲公司名下。后以公司建造的工程竣工验收合格。但甲公司对乙公司上了两千万元工程价款，到期未付经催告后，甲乙未在合理期限内支付。此后，因债务纠纷，A楼被甲公司的其他债权人申请人民法院查封。A栋商品楼银行享有抵押权，建设工程施工合同的承包人乙享有工程价款优先受偿权。那么如果丁对购买的1808号房未办理过户登记，依然登记在甲公司的名下。依照九名纪要第125条和126条之规定，只要符合以下三个条件，丁对购买的1808号房享有房屋消费者物权期待权。这个权利内容实现的顺位优先于承包人乙对工程价款的优先受偿权。这三个条件是：第一，在人民法院查封之前。丁已经和甲成立了有效的书面买卖合同，即在查封以前订立买卖合同；第二，该房屋乙在市或者县级市的范围内唯一用于居住的房屋，注意这个范围是县级市或者是设区的市范围内，小地方县级市，大城市就是设区的市；第三，已经支付了超过50%的价款，乙经向甲支付了超过50%的价款。符合这三个条件的，丁对所购的1808号房屋享有房屋消费者物权期待权。这个权利出于保护弱者使居者有其屋的理念得以实现，它的顺位特别优先，优先于承包人对在建工程的优先受偿权。所以，各个权利人所享有权利的顺位规则是：第一顺位消费者对1808号房的物权期待权；第二顺位承包人乙对A栋楼房的工程价款优先受偿权；第三顺位是B银行对建设工程的不动产抵押权。

注意，一般房屋买受人的物权期待权劣后于承包人工程价款优先受偿权和银行不动产抵押权。《九民纪要》第126条中商品房消费者的权利与抵押权的关系明确规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则，所以一般买受人的期待权不能对抗抵押权。同样通过例子来看，甲房产公司将其开发的A栋商品楼发包给乙公司建设施工，或为担保对丙银行的贷款，甲公司将A楼抵押给丙银行，办理了抵押登记，后丁公是因办公需要（注意是因办公需要，而非消费者购买开发商名下房屋用于生活）购买A楼中的2008号房。甲公司向丁公司交付了该房，但一直未给丁办理过户登记。该房屋登记在甲公司名下。后甲公司建未在合理期间内支付。此后，因债务纠纷A楼被甲公司的其他债权人申请人民法院查封。在这个例子当中。建设工程施工合同承包人已对A栋商品楼享有民法典807条规定的工程价款优先受偿权，银行对工程享有不动产抵押权优先。但丁公司对购买的2008号房虽然没有办理过户登记取得所有权，只要丁公司符合以下四个条件，丁公司的2008号房享有一般不动产买受人物权期待权。这个权利的顺位劣后于承包人乙的工程价款优先受让权和丙银行的不动产抵押权，但优先于一般金钱债权人。第一，在查封以前，已经和甲订立了书面的房屋有效的书面的房屋买卖合同；第二，在查封以前丁公司是已经合法占有2008号房；第三，没有给丁公司办理过户登记，不是因为可归结于丁公司的原因，非因买受人丁公司自身的原因没有办理过户登记；第四，丁公司已经支付了全部价款。而不是超过50%。若丁公司符合上述四个条件，这权利人所享有之权利的顺位规则是：第一乙公司对A栋商品楼的工程价款优先受偿权；第二丁公司对2008号这一间房的一般不动产买受人期待权；第三银行对在建工程的不动产抵押权。把以上两个案例合并观察，如果发生在一个案件里，即存在商品房消费者物权期待权、一般买受人物权期待权、建设工程优先受偿权、抵押权的复杂情形。那各权利人的权利的顺位：第一顺位消费者物对1808号房享有的房屋消费者物权期待权；第二，承包人已对于在建工程A栋商品楼的工程价款优先诉讼权；第三顺位丁公司对2008号房享有的一般不动产买受人的物权取得权，第四顺位银行对建设工程的不动产抵押权（消费住房人生存权＞工程价款优先权＞抵押权＞一般买受人物权期待权＞普通债权）。

对商品房买受人的提醒及总结：

(一)案外买受人物权期待权的法理及制度梳理在执行案件中，案外人提起执行异议，主张对法院查封的被执行人名下的不动产享有实体权利，要求法院排除执行该不动产的情况较为常见。主要原因是，根据我国《物权法》规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记始发生效力。《中华人民共和国 法典》第二百零九条同此规定基于我国现行房地产开发和登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行物权登记，买受人取得 法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间。在此期间，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有。

人民法院审查案外人执行异议，实质是在案外人对执行标的物享有合法真实的实体权利与申请执行人受法律强制力保护的执行债权之间进行平衡比较，进而得出科学合理论断的过程。如果仅仅将无过错买受人当作普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险。作为已经依照买卖合同履行完毕支付不动产对价等义务的买受人，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，当其预期物权在与申请执行人的一般金钱债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护无过错不动产买受人，在符合法定条件时能够排除执行等效力，彰显了法律的公平公正性。

在执行程序中对不动产买受人进行优先保护的理论基础是买受人的物权期待权。所谓期待权，是指将来可能取得与实现的权利，是当事人尚未取得，必须有一定的事实发生才能取得的权利。所谓买受人的物权期待权，是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，赋予其具有排除执行等物权效力。买受人物权期待权是以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权，是为了在确定的不动产财产权登记条件还不具备时，保证将来财产权变动能够顺利进行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条至第三十条进一步将金钱债权执行中，不动产受让人的物权期待权概括为无过错不动产一般买受人物权期待权、房屋消费者物权期待权和预告登记权利人物权期待权三种。其中，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议时的规定，第二十九条是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时的规定，第三十条是对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产提出执行异议时的规定。

(二)案外买受人物权期待权认定及阻却执行的条件

我国立法对买受被执行不动产等需要登记财产的案外人设置了物权期待权制度予以保护，是债权的物权化体现，也是对我国不动产物权变动登记原则的突破，故法律规定了严格的条件限制。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” 也就是说，保护无过错买受人所享有的物权期待权须同时满足以下要件，才可排除执行。

1. 金钱债权。第二十八条适用的前提是基于金钱债权的执行。本案中，申请执行人刘某锋对被执行人甲公司享有金钱债权，请求归还借款本息，符合金钱债权的要件。

2. 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”,所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。本案中，人民法院根据申请执行人的申请，2018年2月1日作出依法查封甲公司名下的案涉房产，但张某与甲公司于2017年12月20日房屋买卖协议的签订是在法院查封之前。

3. 在人民法院查封之前已合法占有该不动产。买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。占有不动产的行为必须发生在查封行为之前。在查封后占有的，受查封的效力所及，不得对抗债权人。同时，这也是为减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。至于对“占有”的理解，应为对不动产有事实上的管理和支配。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续、缴交物业管理费、对房屋进行装修、入住等行为即可推定。本案中，2018年2月1日人民法院在原告刘某锋与被告甲公司民间借贷纠纷一案中查封了案涉不动产，此时该不动产尚未交付使用，仍由开发商A公司占有。直至2018年6月13日，张某签署了《房屋移交书》,办理了交房手续，案涉房产转由张某，随后由后手买家谢某及家人占有使用。故案外人张某并未于法院查封前合法占有该案涉房产。

4. 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人支付全款的情形包括实际支付全款和将剩余价款交付法院执行。这是因为，实践中相当一部分不动产买卖合同所涉金额巨大，当事人之间多约定分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行并不影响债权受偿。这里体现出执行权作为公权力对被执行人与第三人之间的民事权利进行适当的干预，进行了适当的利益平衡。至于款项完成全部交付的时间，目前尚无明确规定。有观点认为最晚不能迟于一审法庭辩论终结前，也有观点认为，最晚不能迟于执行程序案外人异议审查结论作出前。本案中，案外人张某在购买案涉房产后，仅向被执行人甲公司支付了首期购房款2527250 (含定金)及银行按揭款92289元，尔后由后手买受人谢某代为支付，故张某并未如法律所规定履行支付价款的义务。张某的再次转卖暴露了其目的是进一步实现债权，而非期待案涉房产的所有权，这与法律所保护的物权期待权的立法精神相违背。

5. 非因买受人自身原因未办理过户登记。这里未能登记的原因，主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，则应判断为案外人存在过错。实践中能 够归责于买受人的原因，一般分为三种：一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务导致无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。例如，有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记。本案中，张某交易时明知案涉房屋尚未办理一手产权证而购买，其理应承担由此带来的法律风险和不利后果。

提出一个问题，如果本案中在法院查封被执行人房产前案外人已经合法占有，本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中商品房买受人的物权期待权可排除执行的规定，根据上文通过举例对该条规定的解析可知，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 已改付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，无论是《九民纪要》还是实务中操作，只要接近百分之五十也是可以的（如本房屋价款5400000元，案外人支付支付购房款2527250元首付款及按揭贷款，已经属于本条规定的50%）；但所购商品房虽用于居住但买受人名下在该城市有其他用于居住的房屋;，所以仍不能适用该条规定。那能否适用第二十八条一般买受人物权期待权排除一般债权人的债权，但劣后建设工程价款优先权和银行抵押权呢，如果在人民法院查封之前已案外人合法占有该不动产，且已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，还是可以选择适用该条规定排除金钱债权人的执行。所以，第二十八条和第二十九条并非排除适用，当被执行人是开发商的时候，业主有权选择适用哪一条，只要满足其一业主可以选择适用来支持自己的诉请（特殊情况下两个条文都满足）。

四、-物权优先效力有哪些例外情形

第一、基于公益或社会政策的理由，法律规定某些物权不得有优先秩序，或者发生在后的某些物权有优先于发生在前的某些物权的效力。

前者如土地增值税之征收，就土地之自然涨价部分，优先于一切债权及抵押权。

第二、买卖不破租赁之情形。即承租人的租赁权先于后设定的物权，换言之，承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权。

一、没有权利凭证是什么意思

没有权利凭证的意思是没有办理权利凭证。权利凭证是一种准质权，是为了担保债权清偿。就债务人或第三人所享有的权利设定的质权。质权的特点如下：1、质权是为了担保债权的实现而产生的担保物权；2、质权是在债务人或第三人提供的特定财产上设定的担保物权；3、质权是动产与某些权利；4、质权是以转移标的物的占有或者登记为生效要件；5、质权是就质物的价值优先有偿的权利；6、质权是兼具留置效力和优先效力的物权。

二、债务人欠多个债权人财产如何分配

分配原则：多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿。一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人对同一被执行人申请执行，执行的财产不足清偿全部债务的，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照各债权比例受偿。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

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