厦门商铺拆迁赔偿政策，最高院民一庭 ：关于房地产纠纷案件意见汇总（2018最新整理）

一、厦门商铺拆迁赔偿政策，最高院民一庭 ：关于房地产纠纷案件意见汇总（2018最新整理）

本意见汇总摘录自《民事审判指导与参考》(总第34辑-总第66辑)中署名为“最高人民法院民一庭”的有关房地产纠纷案件的意见，以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。

　　14、限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题

　15、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力

　借款合同到期借款人并未按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。

二、最高院民一庭房产纠纷指导案例选

案例问题1：房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的，房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。支付了全部房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中有限履行商品房屋买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。

案例问题2：被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能否阻止其后设定抵押权的强制执行

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

案例问题3：使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

指导意见：最高法院民一庭倾向性意见认为，“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。

附典型案例：建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书(2017)最高法民终252号

.........

本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点问题为：一、案涉工程价款数额如何认定（原审判决认定的工程款数额是否遗漏了8577568元）；二、国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定（原审判决认定的损失数额是否遗漏了周转材料闲置费用损失1705091元）；三、在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金。

关于焦点一，案涉工程价款数额如何认定的问题。根据国泰纸业公司盖章的《产值审核说明》以及双方当事人盖章的《工程已完产值审核汇总表》记载，经双方共同核对，对新兴公司承建的案涉工程已完产值审核为278486147元，这是双方的共同意思表示，根据民事活动中应遵循的诚实信用原则，双方均应受到各自做出的意思表示的约束，故截至2016年2月2日（《产值审核说明》和《工程已完产值审核汇总表》形成的时间），案涉工程的已完产值应确定为278486147元。根据《工程已完产值审核汇总表》列明，278486147元包括土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费、垫资利息和工程停工费这几项，其中，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费可归入工程价款，垫资利息和工程停工费可归入损失费用。根据《工程已完产值审核汇总表》记载，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费的数额分别为243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四项相加，共计264101188元。故工程价款应认定为264101188元。原审判决对此计算错误，本院予以纠正。工程价款264101188元减去已付款38000000元后，为尚欠工程价款，故尚欠工程价款为226101188元，新兴公司在此欠款数额范围内对案涉工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权。国泰纸业公司虽然在答辩意见中认为其不应支付新兴公司工程款，但未对原审判决提起上诉，故本院在二审程序中对其相关意见不予审查。

关于焦点二，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定的问题。根据《工程已完产值审核汇总表》记载，垫资利息和工程停工费分别为8543389元、5841570.5元。另外，2016年5月27日的会议纪要记载国泰纸业公司愿意支付给新兴公司的周转材料闲置费为1705091元，因该会议纪要上有国泰纸业公司的副总经理和负责项目的工程师签字，其行为属于职务行为，故该会议纪要对于国泰纸业公司具有约束力，该1705091元周转材料闲置费应算入国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用。除此之外，原审判决对新兴公司诉请的995119元停工期间管理费、220575元机械设备闲置费、103725元工程材料调拨款和50000元装修工程保证金均予以了认定和支持，新兴公司对此未提出异议，国泰纸业公司亦未对此提起上诉，故应予以认定。综上，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额为：8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

关于焦点三，在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金的问题。根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务

三、最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之二

最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之二

16、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款

　　父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

　　(执笔人：韩玫 余国英 沈妙)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第44辑)第185-189页

　　17、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

　　房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

　　(执笔人：左峰 陈旻)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第45辑)第130-134页

　　18、土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为

　　土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人，对双方民事权利义务的约定，其性质属于民事行为，由此引起纠纷诉至人民法院的，属于民事案件范畴。

　　(执笔人：沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第45辑)第148-152页

　　19、以合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属

　　合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。

　　(执笔人：仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第133-138页

　　20、如何理解农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”农村土地承包合同发生的纠纷

　　农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”土地承包合同发生的纠纷，是指合同订立过程中，围绕当事人缔约能力、合同形式、合同订立时间的确认、格式条款的理解与适用、缔约过失责任的认定与承担等发生的纠纷，不包括农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权与农村集体经济组织发生的纠纷。对农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权而提起的民事诉讼，人民法院应按照《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款的规定，告知当事人向有关行政主管部门申请解决。

　　(执笔人：沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第139-142页

　　21、案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，当事人以此为由主张合同有效，申请再审的，人民法院不予支持

　　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。而在案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的，当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续为由，主张划拨土地使用权转让合同有效，申请再审的，人民法院不应支持。

　　(执笔人：仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第148-155页

　　22、出让人按照联合竞买人的约定与其中一方签订土地使用权出让合同的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人

　　当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权，并由一方办理土地摘牌手续，领取土地成交确认书，签订土地使用权出让合同。出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就出让土地的履行、解除等单独起诉出让人的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。

　　(执笔人：辛正郁 沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第55辑)第97-100页

　　23、当事人就他人承包的土地主张权利，人民法院应当受理并作出裁判

　　未获得土地承包经营权的当事人，不向村民委员会要求承包土地，而以自己是该村某一土地承包经营户的家庭成员为由，针对他人已经承包经营的土地，主张成为该农户土地承包经营权共有人的，属于平等主体之间的民事权益之争，人民法院应当作为民事案件受理，并依据农村土地承包法第二十六条之规定，对其是否属于该户土地承包经营权的共有人作出裁判。

　　(执笔人：韩玫)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第110-114页

　　24、农村土地承包经营权依法转让后土地被征收，征地补偿款是否归受让方所有

　　农村土地承包经营权依法转让后，原承包人即退出承包关系，受让方与发包方形成新的承包关系，土地承包经营权的权利主体发生变更，受让方成为新的土地承包经营权人。土地被征收后，受让方有权享有相应的土地补偿费。

　　(执笔人：王丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第124-127页

四、房地产纠纷裁判思路与规范指引 -法律知识

法律分析：

房地产纠纷的处理方法如下：1、协商；2、调解：即在第三者的主持下，纠纷当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解；3、仲裁：房地产纠纷发生后，公民可以提请仲裁机关居中判明事实，分清责任，依法作出裁决；4、诉讼

法律依据：

《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

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内容审核：陈丽芳律师

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