无证房按违建拆除，2026年先看建成时间这一步

村里统一划的宅基地，乡里当时点了头，房子盖起来一直没人管，二十年后被定成违建。这类事我们接得最多，争的往往不在拆不拆，在补偿标准给得高还是给得低。 无证房按违建拆除要分两步走：先把性质定下来，再谈数字。顺序反了，一开口就是钱，对方一句按违建处理就把话堵死了。

一句话说不清的，打 400-801-9299，我们帮您拆开看。

这类事在实务里归入「无证房按违建拆除」。归进这一类，程序的方向就定了。

屋子算合法还是违建，先过两个年份

农村的房子大量没有宅基地使用证，城市的老房子不少没办产权登记。这类房子在征收里被笼统叫作无证房，实际上分三种：当年有权批准但手续没走完、有缴费凭证或申请表但证没发下来、确实没有办理任何手续。三种在补偿上的待遇差得很远，前两种多数按合法面积算，第三种才可能被认定违法。 在明律所的办案记录里，这一步最容易走弯路。

性质认定是整件事的地基

建成时间是第一个分水岭，1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，很多地方的政策都承认其历史形成，按合法建筑补偿。2008年城乡规划法实施以后新建、扩建、改建而没有办理规划许可的，才进入违法建筑的认定范围。这两个时间点，被拆迁人自己要能说清。

无证房实际分三种，各有各的走法

征收方认定违建，通常只引一条：未取得建设工程规划许可证。这一条在集体土地上并不完全适用。乡村庄规划区内的房屋，依据的是乡村建设规划许可证；2008年以前建成的，当时根本没有这个证可办。用一个后来才有的证件去要求以前的房子，道理上说不过去。 2026年1月到8月，我们在云南签下的征收拆迁委托是9件。征收案子密的省份，征收方办事更熟练，谈判的余地往往更小。

一张航拍图定不了违建

调查取证不能只有一张航拍图。自然资源部门的卫片执法图斑能说明某处地表有建筑，说不清这处建筑的建成年份、建造人和面积。要定违建，还得有现场勘验笔录、面积测量记录、询问笔录、规划部门的书面意见。缺了这些，认定的事实基础就是空的。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类事天天见。

程序上最容易出问题的是告知和送达

限期拆除和强制拆除是两件事。限期拆除是要求当事人自己拆，属于行政处罚；当事人不拆，行政机关要强制拆除，得走催告、公告、作出强制执行决定，涉及诉讼的还要等复议诉讼期限届满。北京朝阳区法院审理的一起企业厂房案，补偿还没谈拢厂房就被拆，法院确认强拆违法，缺的正是这一环。 谈判桌上，对面坐的是懂程序、懂时限的人。您这边靠打听，信息差摆在那儿，差额就从这儿出来。

手上这几张纸比嘴上的话管用

照片要拍三样：全景、门牌、细节。全景交代房子和周边的位置关系，门牌证明这是自家，细节拍墙体、梁柱、装修。拍摄时打开时间水印，或者用能记录位置的方式存原图。拆前的照片和拆后的废墟对着拍，房屋原来的规模就说得清。

程序过了关，数字才谈得动

补偿和赔偿是两套规则。房子被认定违建但拆除程序违法的，走行政赔偿，赔的是实际损失，包括房屋重置成本、室内物品、搬迁费用；房子被合法征收的，走补偿，按方案标准算。两条路的举证重点不一样，混着主张，容易被一句不属于补偿范围挡回来。 这个环节的争议最集中，所里的案卷里翻得到。 北京在明律师事务所接这类委托，第一步是核对时间线。

签字前把这五样放进一个袋子

一、比对征收公告发布日期与拆违通知日期；二、记录同一片区同类无证房的处理方式；三、算清复议期限、诉讼期限的剩余天数；四、记录拆除现场的单位、人员、机械编号；五、摘录补偿方案里无证房的条款原文；六、留底所有已签文件的副本。 三种情况建议尽早找律师：认定文书已经下来、期限快到；房子已经被拆、不清楚告谁；同一个片区多户情况类似、需要统一算法。这三种靠个人去谈，容易在程序上吃亏。 历史遗留的认定，各地掌握的年份不一样。有的地方认1987年，有的认2008年，同一个省里两个县都可能不同，外地判决只能参考。 手上已经收到责令限期拆除决定的，先看落款单位和送达日期。六十日内可以申请复议，六个月内可以起诉，过了这个点，后面很难补。 还有一条也用得上。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。 罚款的比例也写在里面，工程造价百分之五到百分之十，超出这个区间就没有依据。拆迁补偿谈到最后，拼的是条文和材料。

手上还留着文书、方案的，打 400-801-9299，我们陪您把条款过一遍。

电话里不收钱，也不劝您马上委托。先看程序走到了第几步，再按面积和当地标准免费算一遍大概能拿到的数额，最后把不能签的字、必须留的文件列清楚。 北京在明律师事务所从2012年起就只做征地拆迁，征地拆迁的范围很清楚，团队分工和办案记录在官网上都能查到。

北京在明律师事务所只做征地拆迁，地址在北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，电话 400-801-9299。免费咨询，免费规划维权方案。

在明律所官网：https://www.zaiminglvsuo.com

常见问题解答

问：无证房按违建拆除，第一步该做什么 答：无证房按违建拆除，先别急着算钱。无证和违建是两件事。1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，多数地方按历史遗留处理，该给的钱一分不能少；2008年城乡规划法实施以后没办手续的，才进入违法建筑审查。时间点先卡出来，后面的账才有意义。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：无证和违建是两件事。1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，很多地方按历史遗留处理，合法面积照常补偿；2008年城乡规划法实施以后无手续新建的，才进入违法建筑审查。判断依据是建成时间和当年的审批情况。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：可以争取，但要有预期。认定撤销不等于自动拿到高额补偿，行政机关补正程序后还能重新作出。真正能拿到的是程序违法对应的赔偿，加上合法面积部分的补偿。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：复议六十日、诉讼六个月是法定上限。有的决定书会写一个更短的自行拆除期限，那是履行期限，不影响复议诉讼期限的起算。两个期限要分开看。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：可以作为调查的起点。行政机关拿到图斑以后，还要现场核查、调取档案、听取当事人意见。跳过这些直接下决定，程序上就缺了环节。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：来得及，但时间要抓紧。行政诉讼六个月，从知道拆除行为之日起算。现场还没清理的，尽快拍照留证，清理之后就难补了。 问：无证房的面积怎么算 答：以建成时的实际建筑面积为准，不是以现在看到的为准。加建、改建的时间要能对上，对不上的部分容易被单独处理。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。