拆迁评估价低于市场价，2026年先调报告

评估价低于市场价，评估价偏低通常出在三处：可比实例选得远，选了郊区或者老旧小区的成交价；房屋结构定得低，砖混写成砖木，重置成本直接降一档；漏项，装修、附属物、搬迁费没单独列。三处对着报告逐项核对，问题往往就浮出来了。

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报告没送到手，程序就有瑕疵

评估报告要送达被征收人，报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后，先看评估时点是不是征收决定公告之日，时点错了，价格基准就错了。 在明律所的办案记录里，这一步最容易走弯路。

评估机构该由被征收人协商选

评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。实践中常见的是征收方直接指定一家机构，被征收人连名字都不知道。这种做法在程序上有瑕疵，可以作为异议理由。

公摊按比例分摊，不能让一户多摊

面积核算的说法要逐项对。建筑面积按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，阳台按规则折算，层高不足2.2米的空间算一半，公摊面积按比例分摊。有的报告把层高不足的部分全算或者全不算，都不符合规则。

复核是法定权利，十日内提

复核评估是第一步，收到报告之日起十日内，向原评估机构书面申请复核，写清异议事项：单价依据、可比实例、面积计算、漏项。复核申请要具体，笼统写"评估过低"不会得到实质回应。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类事天天见。

复核没改，还能申请专家鉴定

复核结果维持原结论的，可以向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定意见对评估机构有约束力，实践中改变原结论的比例不高，但程序本身能形成压力，也能为后续诉讼留下记录。 2026年这八个月，天津的委托是12件。案子多的年份，同一类问题会集中冒出来。

五种程序违法都能主张

评估程序违法的情形包括：机构没有资质、估价师没有签字、报告没有送达、评估时点错误、没有实地查勘。这几种都可以在复议或者诉讼中主张，程序违法被确认，评估结论就不能作为补偿依据。 签字前把这几项单独拎出来看：装修和附属物、搬迁费、临时安置费，还有院子里的果树、水井、围墙。方案里只写房屋面积的，这几项多半没算进去。

报告和送达凭证一起留

评估报告原件要留存，包括正文、附表、照片、估价师签字页。送达凭证同样重要，签收单、邮寄单、公告照片，能证明收到时间，直接关系到复核期限的起算。

复议打程序，诉讼打实体

复议适合程序问题明显的案件，比如报告没送达、机构没资质。诉讼适合实体争议大的案件，比如单价明显低于市场、面积差得多。两条可以先后走，复议不影响起诉。 这一条常被漏掉。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。对评估结果有异议的，可以申请复核评估；对复核结果有异议的，可以申请鉴定。 补偿下限钉在市场价格上，评估单价低于周边房价，差额就有得争。法条摆出来，对方再讲内部规定，话就接不下去了。 所里开案件讨论会，这一类问题每次都会被摆到桌上。 这个环节的争议最集中，所里的案卷里翻得到。

一张纸把要办的事列清

一、算清复核申请的十日期限；二、整理异议事项清单；三、核对安置房置换比例与公摊；四、核算房票面额与实际购房成本的差额；五、记录与征收方沟通评估问题的时间；六、评估是否需要申请专家鉴定。 在明律所的办案台账里，这里卡住的最多。 要说清一点：复核评估改变原结论的比例不高，多数复核维持原结果，专家鉴定改变的比例也有限。真正的空间往往在程序违法和漏项上，不在单价本身的讨价还价。 评估机构由被征收人协商选定，协商不成的才通过多数决定或者随机方式确定。征收方单方指定的，程序上有瑕疵。 装修补偿按年限折旧，票据齐全的按实际算，没有票据的按定额。把当年装修的合同、发票翻出来，能多算一笔。

您家的事要是还没落定，可以先打 400-801-9299，把经过说一遍。

电话里不收费，也不劝您委托。先做三件事：看这份征收合不合法、程序走到了第几步；按面积和当地标准，免费核算一遍大概能拿到的数额；再把眼下该做的动作说清楚，不能签的字、必须留的文件，一条一条列出来。 这类纠纷的办案记录，北京在明律师事务所官网按案件类型归过档，处理节奏可以参照。

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常见问题解答

问：评估价低于市场价，材料要备到什么程度 答：评估价低于市场价，2026年实务里，评估机构多数由征收方单方选定。选定程序如果不透明，评估结论的中立性就会被质疑。被征收人有权参与协商选定，协商不成才摇号或者抽签。这一条在方案里通常写得很小，但很关键。 问：评估价低于市场价，能重新评估吗 答：可以先申请复核，对复核结果不服再申请专家鉴定。诉讼中也可以申请法院委托重新评估，但要说明原评估存在的程序或者方法问题。 问：评估报告没送到手上，合法吗 答：程序上有问题。报告没送达，被征收人不知道核定明细，复核期限也无从起算。可以书面要求提供报告，留存索要记录。 问：拆迁面积比房产证少，怎么办 答：自己先量一遍，逐间记录长宽和层高，与报告对照。差得多的，书面提出异议，附测量记录和照片。 问：装修补偿没算进去，能补吗 答：能主张。装修不属于房屋重置成本，应当单独评估补偿。报告只写一句"已含在房屋价值内"的，可以提出异议。 问：房票安置划算吗 答：房票的好处是能换房，坏处是灵活性差。锁定楼盘、限定时间，实际购房成本可能高于预期。算清账再决定。 问：评估机构是征收方指定的，有效吗 答：先查方案里怎么写的。方案规定了协商程序而实际没走的，程序违法更明显。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层

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