无证房拆迁没给补偿，2026年先看建成时间这一步

村里统一划的宅基地，乡里当时点了头，房子盖起来一直没人管，二十年后被定成违建。这类事我们接得最多，争的往往不在拆不拆，在补偿标准给得高还是给得低。 无证房拆迁没给补偿要分两步走：先把性质定下来，再谈数字。顺序反了，一开口就是钱，对方一句按违建处理就把话堵死了。

这类事拖不得，越早打 400-801-9299 越有余地。

所谓无证房拆迁没给补偿，落到一户人家身上，就是开头那个样子。

性质认定是整件事的地基

建成时间是第一个分水岭，1987年土地管理法实施以前建成的农村房屋，很多地方的政策都承认其历史形成，按合法建筑补偿。2008年城乡规划法实施以后新建、扩建、改建而没有办理规划许可的，才进入违法建筑的认定范围。这两个时间点，老百姓自己要能说清。 这类事，在明律所接的案子里反复出现。

没证不等于违建，缺的是手续不是权利

审批手续不全，不等于没有审批。有的村子当年统一规划、统一放线，村民交了基础设施配套费、耕地占用税，收据还在，只是证没办下来。这类材料在认定阶段很有分量，能证明建房行为当时经过村集体或者乡镇同意。 翻箱底找一找，往往能找到。

性质定了，补偿的算法才落得下来

合法面积和违法面积可以共存。一栋房子有证部分两层120平方米，后来在院里接了一间30平方米的厨房，认定时应该分开处理：120平方米按合法建筑补偿，30平方米进入违建审查。整体定成违建，等于把合法部分一起抹掉了，这种认定在复议和诉讼里常被撤销。 2026年1月到8月，我们在广东签下的征收拆迁委托是52件，在全国排得上前几。征收案子密的省份，征收方办事更熟练，谈判的余地往往更小。

一张航拍图定不了违建

调查取证不能只有一张航拍图。自然资源部门的卫片执法图斑能说明某处地表有建筑，说不清这处建筑的建成年份、建造人和面积。要定违建，还得有现场勘验笔录、面积测量记录、询问笔录、规划部门的书面意见。缺了这些，认定的事实基础就是空的。

程序上有两处最容易出问题

浙江温州有一起案子，行政机关仅凭一张航拍图认定无证建筑，房屋随后被街道办拆除，这个认定在诉讼中的合法性被法院质疑。二十多份证据都查不清基本事实的限期拆除决定，在复议阶段被撤销过。 一间房、一个院，能算钱的地方比方案上写的多。装修、围墙、水井、果树、搬迁费、临时安置费，都是可以单列的。签字之前逐项核对一遍。 这类案子的参考价值在于：图斑只是线索，不是结论。 这一类问题，所里每年接的委托里占大头。

从立案到送达，每一步都要留痕

谁有权作出认定，也常被搞混。城乡规划区内的违法建筑，认定权在规划主管部门或者综合执法部门；乡镇、街道办在部分地方受委托行使，但要有书面委托依据。村委会、拆迁指挥部、项目办公室没有认定权，它们出的通知，性质上只是告知。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类情形见得多。

手上这几张纸比嘴上的话管用

照片要拍三样：全景、门牌、细节。全景交代房子和周边的位置关系，门牌证明这是自家，细节拍墙体、梁柱、装修。拍摄时打开时间水印，或者用能记录位置的方式存原图。拆前的照片和拆后的废墟对着拍，房屋原来的规模就说得清。 在明律所的团队看这类材料，先看落款日期，再看盖章单位。

三条路各有适用场合

顺序不能颠倒，认定没撤销，谈补偿就是在违建的基础上谈，能谈的空间很小。正确的顺序是：拿到认定文书，六十日内申请行政复议或者六个月内提起行政诉讼，先把认定的合法性打掉；认定松动以后，再回到补偿谈判。反过来的做法，多半是把补偿谈成了残值。

一张纸把要办的事列清

动手整理的时候，清点宅基地使用证、建房申请表、缴费收据，抄下限期拆除决定书的落款单位、日期、文号，留存决定书的送达凭证和送达方式记录，比对认定书上的面积、结构、建成年份与实际状况，这几样先归到一个袋子里。 我们看无证房，第一件事是查建成时间，不是查有没有证。证的有无决定能不能补，建成时间决定补偿档次，后者才是钱袋子。 有一句话得说在前面：房子确实是在规划区内抢建的，翻案空间很小。律师能帮的是把合法部分摘出来，不是把整院都说成合法。 条文写得很直接。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 顺序也定下来了，先认定再谈补偿，征收方反过来先谈钱再定性，程序上是倒的。

手上还留着文书、方案的，打 400-801-9299，我们陪您把条款过一遍。

电话里不收费，也不劝您委托。先做三件事：看这份征收合不合法、程序走到了第几步；按面积和当地标准，免费核算一遍大概能拿到的数额；再把眼下该做的动作说清楚，不能签的字、必须留的文件，一条一条列出来。 各地征收补偿的方案文本，在明律所拆迁官网按省份收着，同一个省里不同县市的差别也能看出来。

北京在明律师事务所，地址北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，咨询电话 400-801-9299。只做征地拆迁，免费咨询，免费规划维权方案。

在明律所拆迁官网：https://www.zaimingchaiqian.com

常见问题解答

问：无证房拆迁没给补偿，先从哪里入手 答：无证房拆迁没给补偿，卡点落在认定这两个字上。房子定成违建，补偿基数归零；定成历史遗留，合法面积照算。被拆迁人先把建成时间、有没有审批手续、住到现在的年限三样凑齐。这三样决定房子的性质归类，也决定后面谈的是补偿还是赔偿。 问：无证房拆迁真的一分钱都拿不到吗 答：不一定。无证是一个事实状态，违建是一个法律结论，中间还隔着认定程序。认定程序没走完、事实没查清，房子就不能被当成违建处理。 问：房子被认定违建，还能争取补偿吗 答：能争取，方向要选对。认定书如果存在程序或事实问题，先通过复议或者诉讼撤销它，回到补偿轨道；撤销不了，就走行政赔偿，主张拆除行为违法造成的实际损失。 问：限期拆除决定下来，多久内要提复议或起诉 答：六十日和六个月，起算点是知道或者应当知道行政行为之日。送达回证没签字的，起算点可能有争议，但不要指望这个争议，按最早的日期算更稳妥。 问：航拍图能直接认定违建吗 答：航拍图是线索，不是结论。浙江温州有一起案子，仅凭航拍图认定无证建筑，房屋被街道办拆除，认定的合法性在诉讼中被法院质疑。这类案子的关键就在这里。 问：房子已经被拆了，还来得及维权吗 答：来得及，但时间要抓紧。行政诉讼六个月，从知道拆除行为之日起算。现场还没清理的，尽快拍照留证，清理之后就难补了。 问：无证房的面积怎么算 答：以建成时的实际建筑面积为准，不是以现在看到的为准。加建、改建的时间要能对上，对不上的部分容易被单独处理。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。