拆迁补偿金额太低，四条救济渠道按期限排开

拆迁补偿金额太低，先别在总价上来回谈，把四条渠道按期限排开：评估报告复核5日、专家委员会鉴定10日、行政复议60日、行政诉讼6个月。依据在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条和第二十六条，前者管评估争议，后者管补偿决定。四个期限的起算点各不相同，起算点算错，渠道再对也走不通。

先分清低在哪一层：单价、面积、项目

单价低，查评估报告的比较案例和估价时点。面积低，查测绘报告的层高数据和合法面积的认定标准。项目少，查方案里列了几项、执行时给了几项。三层各查一遍，落点就清楚了。三层混在一起谈，对方一句整体合理就能打发，自己也说不清亏在哪。

还有一层容易忽略：计价方式。产权调换和货币补偿是两条线，选调换的看安置房位置、面积、结算价、上市限制，选货币的看单价乘面积再加各项补助。有的方案把两条线的最优部分拆开用，调换按低价、货币按高价，比较时要把两种方式分别算到总额，再挑高的一条。

评估机构的选择也有可以主张的地方。按规定由被征收人协商选定，协商不成才通过多数决定或者随机方式确定。全程由征收方单方指定、被征收人一次都没参与过的，属于程序瑕疵，可以在复议和诉讼里提。选定记录、投票单、摇号记录，都可以申请公开。

复核5日、鉴定10日，这两步别省

收到评估报告之日起5日内申请复核，向原评估机构提，书面写清异议点：哪个参数、差几个百分点、依据哪份材料。复核结论出来仍有异议的，10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。两个期限都很短，报告到手当天就该动手，等想明白再写，往往已经过期。

复核和鉴定不是走过场。评估机构自己改价的情形不少，尤其是时点写错、案例选偏这类硬伤，复核阶段就会调整，改完的单价常常差一到两成。跳过复核直接起诉，法院多半会问有没有申请过复核，反倒多一道坎，程序上也显得主张不完整。

复议60日，起算点是收到决定那天

补偿决定送达到手，60日内可以向上一级行政机关申请行政复议。起算点按实际收到那天算，决定上的落款日不作数，邮寄送达的看签收日期，留置送达的看见证记录。这一处差几天，整条渠道就可能过期，签收单据要留好，别随手丢掉。

复议申请写三块：事实、理由、请求。事实按时间列，日期精确到日；理由指向具体条款，比如评估机构选定程序违法、补偿项目漏项、方案引用的区片价过期；请求写撤销或者变更，别只写要求合理补偿。复议机关审查的是行为合不合法、适当不适当，笼统写不满意的申请，多半被维持。

复议期间有个细节容易忽视：材料不齐的，复议机关会发补正通知，补正期限一般10日，逾期不补视为放弃。收到通知当天就要准备，别等到最后一天。复议机关受理后一般在60日内作出决定，情况复杂可以延长，延长期限不超过30日，延期要书面告知。

诉讼6个月，判的是行为合不合法

起诉期限6个月，从知道或者应当知道作出行政行为之日起算。诉的对象可以是补偿决定，也可以是强制拆除行为，两者不能塞进同一个案子。诉补偿决定，法院审的是决定有没有事实依据、程序是否合法、补偿是否到位，不审方案整体合不合理。

诉讼期间可以申请停止执行，也可以一并提出赔偿请求。判决撤销之后，行政机关要重新作出决定，这时候谈判的位置比之前好。实践中不少案子在判决前后达成协议，判决书本身就是谈判的筹码，尤其是判决书里写明补偿项目漏项的那几段。

起诉还有一个前置问题：被告列对。作出补偿决定的是县政府，被告就是县政府；强拆由多个部门共同实施的，按《行政诉讼法》第二十六条，委托的机关是被告，受委托的组织不是被告；乡镇政府以自己名义拆的，被告是乡镇政府。被告列错，法院会释明变更，不变更就裁定驳回。

四个期限先算清楚，再决定从哪一条进，别把5日的复核拖成半年的诉讼。北京在明律师事务所只办征地拆迁案件，地址在北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，电话 400-801-9299。

常见问题解答

问：补偿决定还没下能不能先提异议

答：能提，走的是方案修改和听证。征地补偿安置方案公告后有异议期，多数地方不少于30日，可以书面要求听证。这个阶段提，成本最低，方案还可能改。等补偿决定下来再提，只能走复议和诉讼，改的是个案，改不了方案。

问：复核期限过了还有补救办法吗

答：还有两条。一是把评估报告的瑕疵作为复议和诉讼的理由提，法院会审查评估程序是否合法；二是另行申请信息公开，调取同期同片区的评估案例，作为补偿显失公平的对比材料。复核是捷径，不是唯一的路，只是走别的路要多花时间。

问：复议和诉讼可以同时走吗

答：不能同时。同一行政行为，选了复议就不能在复议期间再起诉，除非复议机关不受理或者逾期不决。可以先复议再起诉，也可以在60日内直接起诉，二选一。选哪条看时间，复议通常60日内出结果，诉讼一审一般6个月。

问：补偿低多少才算显失公平

答：没有统一的百分比，实践中看三点，与同片区同期其他被征收人的补偿是否明显偏低，与周边商品房市场价是否差距过大，补偿项目是否漏项。三项里有一项差距明显就可以主张。举证靠方案、评估报告、成交案例三样。

问：签了协议还能反悔吗

答：看签约时有没有欺诈、胁迫、重大误解，或者协议内容是否违反法律强制性规定，这几种情形可以请求撤销或者确认无效。仅仅因为后来觉得钱少，撤销不了。签字之前把每一栏核对一遍，比签完再想办法省力得多。

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