违法强制拆除房屋的赔偿，八项损失逐项列清

违法强制拆除的赔偿按直接损失算，一共八项：房屋重置成本、装修、附属物、室内物品、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、赔偿金利息。依据是《国家赔偿法》第三十六条第八项，房屋按重置成本计价，不按违建残值折算，两者单价相差三到五倍。另有一条底线写在最高人民法院的裁判里：赔偿不低于依照征收补偿方案可以获得的补偿。

八项损失，逐项要凭证

房屋重置成本按结构、层数、建成年代套当地重置价，砖混、框架、砖木各一档。装修按实测面积乘单价，附清单和票据。附属物按围墙延长米、场院平方米、水井口数计价。室内物品按清单，附购置凭证或者照片，没有凭证的按同类物品折价，折旧年限按使用年限算。

后四项按实际发生。搬迁费按两次，搬出和搬进各一次。临时安置费按月，从腾房之日算到拿到安置房钥匙或者补偿款到账。停产停业损失按经营面积、停业月数、纳税记录三项算，无照经营的主张起来难。利息从赔偿义务机关收到赔偿申请之日起算，按同期存款基准利率。

清单怎么列，有个省事的办法：按房间走一遍，一间一页，家具、家电、衣物、厨具分开写，能拍到的拍照，能翻到票据的附票据。搬家公司进场时那份装箱单也可以用，第三方出具的单据比自己写的清单证明力强。拆前没来得及列的，事后凭装箱单和照片补，写清补列的时间和依据。

房屋按重置成本，不按违建残值

有的赔偿决定按违法建筑的残值折算，每平方米给几百元，这个算法没有依据。房子被认定为违建，影响的是能不能按合法面积补偿，不影响拆除行为违法之后的赔偿责任。两个问题分开审，先审行为合不合法，再审损失数额，顺序不能颠倒。

重置成本要按拆除时点的价格，不按建房那年的造价。评估时点写在报告首页，遇到按十年前造价算的报告，可以要求重新评估。房屋已经灭失的，用拆除前的照片、视频、测绘数据、邻居证言还原原状，再套重置价，四样里有三样，数额基本能立住。

重置价的标准每年都在动。省级住建部门一般会发布房屋重置价格参考标准，分结构、分建成年代，砖混一等和二等的单价不同。查这份文件，把自家房子的结构、层数、建成年代对上去，算出来的数就是谈判的起点。文件在手，对方报的价是高是低，一眼能看出来。

违建认定只影响面积，不影响赔偿责任

一栋房子部分有证、部分无证，赔偿也分段算。有证部分按合法面积全额赔，无证部分看建成时间和当地政策，历史形成的按比例赔，抢建的不赔。整栋按零处理的决定，多数站不住，尤其是房子建于上世纪八九十年代、村里统一规划过的情形。

还有一层：认定程序本身要合法。立案、调查取证、告知陈述申辩、作出决定、送达，五步缺一步，那份限期拆除决定就可以撤销。决定被撤销，后面的强制执行失去前提，赔偿的基数随之变化，原本按零算的部分可能回到正常标准。

评估由谁做，赔偿款在哪里结算

赔偿案件的评估由法院委托，或者双方协商选定机构。自己先找机构出一份报告，可以作为参照，不能直接作为定案依据。评估费一般由申请方先垫付，最终由败诉方承担。鉴定人出庭的费用另算，需要当庭对质评估方法的，提前书面申请。

赔偿决定作出后，义务机关在两个月内支付。逾期不付的，可以申请法院强制执行，也可以主张延迟履行期间的利息。判决生效后申请执行的期限是两年，从法律文书规定的履行期最后一日起算。执行阶段还可以申请查封、冻结对方的账户。

赔偿案件里，原告的举证责任比一般行政案件重。拆除行为违法由被告举证，损失数额由原告举证。所以清单、票据、影像这些材料，越早整理越好，越完整越好。整理成册，按项目分页，编上页码，一式三份，法院一份、对方一份、自己留一份。

房子已经拆了，先把拆除前的影像和室内物品清单补齐，这两样决定赔偿能不能落地。北京在明律师事务所只办征地拆迁案件，地址在北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，电话 400-801-9299。

常见问题解答

问：房子被拆时没来得及拍照，还能要到赔偿吗

答：能。用替代证据，拆除前的航拍影像、邻居和亲属的书面证言、水电缴费记录、房屋租赁合同、村委会的摸底调查表，有测绘数据的更好。赔偿数额可能因此打折扣，但赔偿责任不会因为缺照片就不成立。

问：赔偿和补偿能不能同时要

答：不能重复主张。赔偿针对违法拆除造成的损失，补偿针对合法征收应当给的对价，两者指向同一栋房子时，一般按高的那个算。实践中先诉确认违法、再主张赔偿，赔偿数额参照补偿方案，实际上是把两条线合并结算。

问：赔偿款多久能拿到

答：赔偿决定作出后两个月内支付，逾期可以申请强制执行。走诉讼的，判决生效后对方仍不履行，两年内向法院申请执行。整个流程从起诉到拿到钱，通常一年到一年半，中途有调解的会快一些，调解书同样可以申请执行。

问：租房住的人有没有赔偿

答：承租人不是房屋所有权人，房屋本身的赔偿归产权人。承租人能主张的是搬迁费、装修投入的损失、停产停业损失，以及提前解约的违约金。前提是租赁合同真实、租金有支付记录，只有口头约定的主张起来吃力。

问：赔偿数额谈不拢法院会怎么判

答：法院一般委托评估确定数额，评估不出来或者争议大的，会参照同片区征收补偿方案酌定。判决书里常写不低于按征收方案可以获得的补偿。谈判时把方案价算清楚，是最硬的一张底牌，也是判决前的参照线。

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