资深拆迁律师免费咨询，先备齐三类文书再开口

资深拆迁律师的免费咨询，实质是一次案情诊断：文书停在哪一环，能主张的项目有几个，期限还剩几天。判断只需要三类材料，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的补偿决定、第十九条的评估报告、第二十八条的法院准予执行裁定。有哪一份、缺哪一份，决定下一步走复核、复议还是起诉，对应期限是5日、60日、6个月。

三类材料按这个次序摆

第一类是补偿决定或者征地补偿安置方案，看落款机关和日期，这一份是后面复议和诉讼的对象。第二类是评估报告，看首页的估价时点、附表里的比较案例、土地权益的计价方式。第三类是限期拆除决定、催告书、法院准予执行的裁定，三份连起来看，能分辨拆除走的是行政强制执行还是司法强拆，两条路的被告不一样。

三类之外再带四样辅助：权属材料、身份证、户口簿、房屋照片和视频。照片拍全景、门牌、屋内陈设、附属物，最好带时间水印。咨询时把材料分成七份，每份夹一张便签写明来源和日期，律师翻起来快，自己也不容易漏。材料多的，先做一页目录，按时间排序，标出关键节点。

材料不全的情形很常见，尤其房子已经拆掉、文书被收走。这时候先补三样：向作出机关申请公开自己名下的文书，包括补偿决定、限期拆除决定、催告书；向法院申请调取执行卷宗，强拆案件里裁定书和送达回证都在卷内；找村委会或者邻居要摸底调查表的复印件。三样补到两样，诊断就能做，剩下的一样可以边谈边补。

咨询时该问的五件事

第一件，程序停在哪一步，下一个节点是什么，还剩多少天。第二件，手上的文书有没有可以撤销的瑕疵，瑕疵落在哪一行。第三件，补偿项目和同片区同类房屋差几个百分点，差在哪个项目上。第四件，走复议还是直接起诉，两条路的时间和结果各是什么。第五件，现在不动作，最坏的结果落在哪里。

五件事里最要紧的是第一件。期限一旦过了，后面四个问题都只剩理论意义。实践中常见的失误是把复议期限当成诉讼期限，60日过了才想起来，起诉期限6个月还在，可补偿决定的合法性争议已经少了一道救济。咨询时把每份文书的送达日期念一遍，让律师帮你把期限表排出来。

判断律师专不专业，看三处

第一处，追问细节的密度。问建成年代、问批准面积、问方案文号、问送达方式，问得越细，说明经手的案子越多。第二处，会不会主动提期限。不谈期限的咨询，等于没做诊断。第三处，给出的下一步是否可执行，比如三天内调哪份档案、五日内递哪份申请，动作越具体越可信。

还有一处可以看：对费用的表述是否清楚。行政诉讼和国家赔偿案件的收费有明确规定，正规律所会把收费方式、阶段、金额写进委托合同，也会说明哪些环节不收费。咨询时把费用问到底，比听一段承诺管用。反过来，反复强调案子有十足把握、催着当天签字的，多半不是在做诊断。

面谈和电话的效果差得远。电话里说十分钟，抵不上面谈时把材料铺开翻一遍。材料多的案子尽量面谈，把七份材料平铺在桌上，哪一份对不上，当场就能看出来。实在到不了现场的，把扫描件提前一天发过去，让对方带着问题来谈，效率比现场临时翻高得多。

咨询完三天内做完三件事

第一天，把文书按时间顺序排成年表，一页纸，写清每份文书的名称、作出机关、日期、送达方式。第二天，去县自然资源局调宅基地审批表和不动产登记档案，同时递一份政府信息公开申请，把2003年以后的卫片影像一并申请。第三天，按律师给的方向写一份书面异议或者复议申请，先把架子搭起来。

三件事做完，再决定要不要正式委托。案子有没有空间，往往不取决于咨询时听到了什么，取决于这三天里能不能把材料凑齐、把期限卡住。材料齐、期限在，谈判的位置就在；材料散、期限近，再好的判断也落不了地。

材料和年表都备好了再打这个电话，问的就不是泛泛的问题。北京在明律师事务所只办征地拆迁案件，地址在北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层、B座2层，电话 400-801-9299。

常见问题解答

问：免费咨询会不会只是销售环节

答：可以自己判断。真做诊断的咨询，会问细节、会提期限、会指出文书上的具体瑕疵；只做推销的咨询，反复说案子有希望、催着签委托。咨询结束前要一个明确的下一步，比如三天内调哪份档案、五日内递哪份申请，给不出来就换一家。

问：一次咨询能解决到什么程度

答：能解决三件事，判断程序停在哪一步、算出补偿的差额区间、排出救济的先后顺序。最终数额要等评估、复核、谈判之后才有数，一次咨询给不了。把这三件事问清，自己就能判断要不要往下走，不用靠感觉。

问：咨询要带原件吗

答：带原件备查，交复印件。原件当场翻完就收回，别留在对方手里。材料多的时候先按类别分袋，每袋写一张目录，注明份数和页数。邮寄咨询的用EMS寄复印件，详情单上写清内件名称，单据留好，日后核对材料有没有丢靠它。

问：人在外地能不能远程咨询

答：可以。把七类材料拍成照片或者扫成PDF，按类别编号发过去，附一页时间年表。视频通话时把关键页面对准镜头，尤其是补偿决定的落款和评估报告的时点。远程诊断的准确度和材料完整度直接相关，材料越全，结论越具体。

问：咨询之后一定要委托吗

答：不一定。相当一部分案子在咨询阶段就能自己推进，比如只差一份政府信息公开申请、只差一次评估复核。需要委托的通常是已经进入诉讼、涉及多个当事人、或者补偿差额较大的情形。先问清自己能不能独立完成那几个动作，再决定。

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　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。