商业金融商铺拆迁，投资商业地产要注意什么问题

一、商业金融商铺拆迁，投资商业地产要注意什么问题

投资商业地产要注意的问题：

1、考虑商铺的形态；

2、考虑商铺的经营项目；

3、考虑相关政策；

4、考虑商铺所在地的商业成熟度；

5、考虑商铺的后期经营管理。

一、店铺转让合同的有关法律法规

店铺转让合同的相关法律的问题：商铺产权归属问题、餐厅的手续审批问题、确定转让费用范围问题和查清用工纠纷及历史遗留问题等。在店铺转让的过程中会涉及到商铺产权归属以及手续审批相关问题，而且当事人还要约定转让费用以及历史遗留交接问题。

二、房子税收政策

房子税收政策如下：

1、购买首套房为普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，普通商品住宅户型面积在90平方米，含90平方米，以下的，契税按照百分之1执行，户型面积在90平方米到144平方米，含144平方米的，税率减半征收，即实际税率为百分之1.5，所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照百分之3征收；

2、购买非普通住房，二套及以上住房，以及商业投资性房产商铺，办公写字楼，商务公寓等，均按照百分之3的税率征税。

三、买商铺可贷多少款

商铺首付五成。银行提供的个人商铺按揭贷款期限最长不能超过10年。但是有些商业项目开发商可以帮你先垫一部分。

例如：首付30%

然后另外20%开发商先帮你垫上你只要在规定的时间内还上这些钱就可以

如果购买的是一手商铺，则最多可贷合同价的50%；如果是二手商铺的话，最多可贷评估价的50%，这个评估价不一定是你们成交的实际金额，可以是你们需要贷款金额和对相关税费的承受能力来定。

【本文关联的相关法律依据】

《商品房销售管理办法》第七条，商品房现售，应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。

二、投资商业地产需要弄清楚哪些事情

购买前一定要实地考察，确认人流、周围的配套设施以及目前租金水平等。

查清卖方信息

购买商业地产，需要对商业地产进行权属调查，验看房地产权证原件、交易出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件等。

如果不是房地产权利人本人，则应出具有效的委托证明。

问清有无租赁

如果该商业地产存在租约，则应要求出让方提供租赁合同，并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。按照目前国家法律的规定，承租人在同等条件下有优先购买权，未取得承租人放弃优先购买权的证明文件，则承租人可以向法院主张同等条件下的优先购买权。理清交易税费商业地产在二手房市场上买卖，出让方缴纳的税费较多，总计为本手买卖合同价与上手买进合同价差额的50%左右。一般个人出售商业地产，会要求净到手价，即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。因此，买受人购买商业地产，要对承担的税费心中有数，不要超出自己的预算和承受能力。

缴清物管费用

商业地产的物业管理费用一般较高，如果该物业长期闲置，则会产生较高的物业管理费，有可能超出房产买卖所留的尾款。为防范此类情况产生，在签署合同时应保留足够的尾款(即在房产交接后支付的款项)以覆盖出让方应支付的费用(包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用)，从而保证交易的顺利进行。

通过了解这些基本信息，相信投资购买商业地产也就有了充分的准备了。

三、商业地产的投资行为及操作要点

商业地产投资行为及操作要点是什么

发展商对商业地产的投资主要有两种方式，即长期投资与短期投资行为，从商业地产项目的赢利模式看，也有两种方式，即房地产销售与商业经营。经过近年的发展，一些大型的商业地产开发商已经具备比较成熟的投资方向和赢利模式，但是对于更多正在发展的商业地产商而言，基本上还没定型，如何走一条适合自己的投资路线和赢利路线，还在不断探索中。

做商业地产，发展商首先需要明确的就是投资方式如何，是长线投资，还是短期投资，两种不同的投资方式，决定了整个商业地产项目的操作思路与操作手法是完全不同的，如果这一点没有搞清楚，在项目启动后，就很容易在众多环节发生冲突，最后生产出来的产品极有可能成为一个“四不像”的怪物。

从投资行为看，商业地产的短期投资或长期投资没有利弊之分，问题在于自己企业本身的发展战略如何，短期投资不是小企业的“专利”，长线投资也不是大企业的专利，出于企业自身发展的需求，在不同的时间、空间开发商业地产项目，投资行为是可能发生转变的。例如，一个地方性的房地产企业，如果在本地开发商业地产项目，最好能够作长期投资与经营，这不仅有利于自身品牌在树立，对稳固自己的“根据地”也是好处多多;同样是这家企业，如果在另外一个不是主要目标市场的区域做商业地产，则可根据项目的综合条件，考量是短期投资还是长期投资。

商业地产具有两重属性，即房地产属性和商业属性，短期投资的商业地产项目，其目的是提高资金周转率、快速回笼资金，这类型的商业地产，其赢利模式基本确定在销售环节而不是经营环节，更趋向于“房地产开发”这一属性，因而，在操作手法上，可采用大部分住宅类房地产开发的手法，做“概念”对这类型的项目很必要，它的重点在于创造房地产投资、商业发展的卖点群，引导目标客户对房地产增值及商业增值的“双重期待”，如果能够做这一点，这类项目的操作基本上可以成功。但是，不能对目标市场存有“欺诈营销行为”，为了保障投资者的利益，同时又能达到“短期投资”的目的，在商业地产后期的经营上，可引入知名商业经营管理公司或自建商业管理公司，与投资母体剥离，自负盈亏、长期发展。

如果属于长期投资，那么该项目的商业属性就居于首位，房地产开发结束后，项目才“刚刚开始”，因而，商业规划与可持续经营是项目重点，这一类型的商业地产，基本上有两种运营模式，一种是“只租不售”，另一种是“售后返租”，其中，以第一种方式为主流，从长远发展角度，也有更大的预留空间。尽管“售后返租”在短期投资中被广泛运用，但是，作为长期性的商业地产项目，当采取这种方式后，租售同步进行，与短期投资不同的是，“租”的重要性远甚于“售”，也就是说，如果在“售”不理想的情况下，发展商只要在“租”上面做足文章，是不影响项目长期发展和项目赢利空间的。

四、投资商业地产必须弄清楚哪些问题

商业地产的租金回报率和地段决定了该商业地产的价值，其买卖价格一般是商业地产年租金的18至30倍。

购买前一定要实地考察，确认人流、周围的配套设施以及目前租金水平等。

如果购买一手商业地产更要慎重，开发商的广告宣传只能作为参考，需多方求证，否则就会发生买进的商业地产交房后长期无人承租或租金过低等情况。

理清交易税费

商业地产在二手房市场上买卖，出让方缴纳的税费较多，总计为本手买卖合同价与上手买进合同价差额的50%左右。一般个人出售商业地产，会要求净到手价，即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。因此，买受人购买商业地产，要对承担的税费心中有数，不要超出自己的预算和承受能力。

查清卖方资格购买商业地产，需要对商业地产进行权属调查，验看房地产权证原件、交易出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件等。如果不是房地产权利人本人，则应出具有效的委托证明。

问清有无租赁

如果该商业地产存在租约，则应要求出让方提供租赁合同，并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。按照目前国家法律的规定，承租人在同等条件下有优先购买权，未取得承租人放弃优先购买权的证明文件，则承租人可以向法院主张同等条件下的优先购买权。

缴清物管费用

商业地产的物业管理费用一般较高，如果该物业长期闲置，则会产生较高的物业管理费，有可能超出房产买卖所留的尾款。为防范此类情况产生，在签署合同时应保留足够的尾款(即在房产交接后支付的款项)以覆盖出让方应支付的费用(包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用)，从而保证交易的顺利进行。

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内容审核：卢恩光律师

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