周铭律师
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房屋拆迁时，住改非房屋怎么补偿,住宅改非住宅拆迁怎么补偿
一、房屋拆迁时，住改非房屋怎么补偿
所谓"住改非"房产，是原属国有的或集体所有土地之上的住宅，具备住宅所有权证并获准转型经商，营业执照、税务登记证等手续完备。
此类房产认定需多角度综合考虑，主要包括如下几点：审查营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件。
这些证件可直观展示生产经营主体及场地，据此判定房屋实际功能。
需注意的是，若登记地与实际经营地不符，应依实际经营地为准。
核对税务凭证。
生产经营与缴纳税费相互依存，有税务凭证便可见到生产经营活动痕迹，进而确认此种用途的住宅无疑应视为"住改非"范畴。
再者，核实租赁合同。
对外出租的房屋，需提供租赁协议、开具的发票类票据以及纳税凭证等资料。
观察房屋实际使用状况。
部分房屋虽未办理相关证照，但实际用于办公或生产经营；另有一些房屋，尽管证照登记地位于该处，但并无实际办公或生产经营行为。
前者应视为"住改非"，后者则无法享受相应优惠政策。
关注经营时间。
鉴于商业用房补偿标准普遍高于住宅，部分被征收人可能会提前将住宅改为生产经营场所，以期获取更高补偿。
此类房屋并不符合"住改非"补偿条件。
关于"住改非"拆迁补偿问题，对于因征收导致停产停业损失的补偿，需根据房屋征收前效益、停产停业期限等因素来确定。
具体实施细则由各省、自治区、直辖市政府自行制定。
对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已合法取得营业执照作为经营性用房的补偿，各地可视其经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
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