广东省广州市番禺区广州南站东晓南路房屋征收补偿安置方案

　　广东省广州南站东晓南路房屋征收补偿安置方案

　　第一章　　总　　则

　　第一条　　依据。为加强我区征收补偿管理，保障东晓南路—广州南站连接线工程建设顺利推进，根据《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》(穗府办规〔2017〕10号)等相关法规政策的规定，结合我区实际，制订本方案。

　　第二条　　项目单位、征收补偿安置工作实施单位、征收补偿安置对象和征收范围及临时用地范围。广州市高速公路有限公司为本工程的项目单位，区土地开发中心负责本项目在我区范围内土地、房屋征收、青苗及地上附着物补偿的组织实施及管理工作，该项目沿线属地镇(街)为本工程的征收补偿工作具体实施单位，承办征地拆迁补偿的具体工作。征收补偿安置对象为对征收范围内的土地、青苗及地上附着物拥有所有权或使用权的单位或者个人(以下简称被补偿人)。本方案适用于东晓南路—广州南站连接线工程涉及的范围(含政府储备地)。

　　第二章　　土地和房屋征收补偿

　　第三条　　集体土地征收补偿。征收农民集体所有土地的补偿标准暂按26万元/亩(包括土地补偿费、安置补助费，不含青苗和地上附着物的补偿费)执行，最终按本工程征收土地公告上的征地补偿标准进行结算。另被征地农村集体经济组织在规定期限内提前将土地交付使用(以签订《交地确认书》为准)，积极配合完成征地相关手续的，征地单位按每亩征地补偿标准的10%给予被征地农村集体经济组织奖励，由村统筹用于村公益事业或者村集体经济发展。

　　第四条　　已办理用地手续集体建设用地补偿。征收已办理用地手续的农民集体所有非农业建设用地及经区政府全征、统征后留用给村的集体经济发展留用地，视同相应类别的国有土地进行市场评估，减除需缴交的相关税费后予以货币补偿。农村集体经济发展留用地再次被征收的，由征收部门参照国有建设用地进行评估给予货币或者同等价值的物业补偿，具备条件的，也可以由征收部门按等价值或者等面积重新安排留用地。

　　已办理规划用地手续的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指标面积等量返还留用地指标。选址在本村(社)范围内的留用地，被征地农村集体经济组织申请征收为国有土地而使用的，不再支付留用地征地补偿费用，不再安排留用地，也不折算货币补偿。

　　第五条　　留用地。

　　(一)因征地产生的经济发展留用地，按《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》(穗府办规〔2018〕17号)执行。

　　(二)留用地逾期办理经济补助费。项目单位自签订征地协议之日起3年内需办妥留用地用地批准书，逾期未办理的，自逾期之日起按每月2000元/每亩的标准支付留用地逾期办理经济补助费，直至办妥建设用地批准书为止。如被征地农村集体经济组织不配合办理留用地用地报批手续的，则相应减少逾期天数。若省、市部门另有实施意见的，则按省、市部门意见办理。

　　(三)如村集体同意留用地以货币方式进行补偿的，则提请区政府明确补偿标准。

　　第六条　　被征地农民养老保险。因征地产生的被征地农民养老保险，按照广州市有关政策文件执行，并结合我区有关规定，由项目单位承担属于集体部分的养老保险费用。

　　第七条　　青苗及地上附着物补偿。青苗及地上附着物补偿根据《广州市番禺区人民政府关于调整土地征收中青苗及地上附着物补偿标准的通知》(番府〔2018〕37号)的有关规定执行。如被征地村选择对青苗及一般附着物按包干补偿方式的，按《广州市番禺区人民政府关于印发番禺区土地征收中青苗及地上附着物包干补偿办法的通知》(番府〔2015〕12号)执行。

　　第八条　　零星地、夹心地、边角地。因征地造成被征地单位在征地红线周边有零星地、夹心地、边角地的，由属地镇(街)根据区农业部门提供的评估意见确定拼田、拼塘恢复耕作或纳入征收范围，所需费用由项目单位承担。如纳入征收范围，则参照征地补偿单价给予补偿，但不给予留用地及社保安置。补偿后的土地使用权归项目单位，并由项目单位进行管理。

　　第九条　　房屋的征收补偿安置方式。被补偿人可选择货币补偿(弃产)方式，或者复建安置(回购安置房)方式。

　　被补偿人选择货币补偿(弃产)的，按照被征收房屋的重置价(详见附件1)加区位补偿价给予一次性货币补偿(弃产)。

　　被补偿人选择复建安置(回购安置房)的，采取补偿与复建安置分开的方式，先按照被征收房屋的重置价给予补偿(详见附件1)，再按条件核定复建安置指标后由被补偿人以安置房回购价选房安置。

　　第十条　　房屋的补偿。被征收房屋每平方米的补偿标准，按照分类划分等级的重置价进行补偿(详见附件1)。对于补偿标准低于1800元/平方米的房屋，按1800元/平方米予以补偿。房屋补偿的具体要求如下：

　　(一)存在以下情况之一的，按完全产权补偿额予以补偿：

　　1.持有房屋合法权属证书的房屋，按证载建筑面积予以补偿。

　　2.已办理合法报建、改建手续、取得信息牌或经备案的房屋，按现状房屋中的准建建筑面积部分予以补偿;超出部分建筑面积按照1200元/平方米补偿材料费，但政府及相关部门认定不予补偿的除外。

　　3.1987年1月1日前建成的无产权证房屋，按现状房屋的建筑面积补偿。

　　(二)存在以下情况的，按完全产权补偿额的95%予以补偿：

　　1987年1月1日至本项目内土地发布征地预公告或项目内土地发布建设通告日期间建成的房屋，符合备案条件，建房用地经村委会及属地镇(街)认定作为住宅用途并能提供相关依据的，按现状房屋中符合当时我区村民房屋建设标准的建筑面积予以补偿;超出部分建筑面积的按照1200元/平方米补偿材料费，但政府及相关部门认定不予补偿的除外。

　　(三)存在以下情况之一的，不予补偿：

　　1.本项目内土地发布征地预公告之后建设的房屋或加建的部分。

　　2.经政府及相关部门认定不予补偿的房屋。

　　第十一条　　对房屋给予补偿安置后，被补偿人应当在补偿安置协议约定的搬迁期限内完成搬迁并将房屋交付征收补偿安置工作实施单位。

　　第十二条　　在征收范围内被补偿人应在规定的期限内到所在属地镇(街)办理补偿登记，并提供被征收房屋有关的合法证件。

　　第十三条　　征收有产权纠纷的房屋，在规定的期限内纠纷未能解决的，由项目单位依法申请征收，征收前征收补偿安置工作实施单位应向公证机构办理被征收房屋的证据保全和征收补偿费的提存公证。除有产权纠纷的房屋外，如房屋所有权人与承租人就房屋装修添附、停产停业损失所获得补偿款的分配有争议的，由征收补偿安置工作实施单位做好证据保存工作并将相关补偿款申请公证提存。

　　第三章　　复建安置

　　第十四条　　复建安置原则。

　　(一)保障物权原则。有合法产权的被征收住宅房屋均可核定复建安置指标。

　　(二)“一户一宅”原则。对没有合法产权住宅房屋以及拥有未建住宅用地的被征地农民，严格按照“一户一宅”原则核定复建安置指标。

　　(三)人均保底原则。对居住条件较差的村民和无房户给予保底指标。

　　第十五条　　被征收房屋复建安置指标的核定。复建安置指标为安置房的建筑面积(单位：平方米)，被补偿人可凭经核定的复建安置指标以回购价购买安置房。指标核定的具体方法如下：

　　(一)有合法产权房屋的被补偿人可选择如下方法之一核定复建安置指标：

　　1.按证载建筑面积等面积核定安置指标。

　　2.对120平方米以内证载用地面积，按其3倍加20平方米核定安置指标;超出120平方米部分的证载用地面积，按其80%的3倍核定指标。

　　3.如果每户所核定的复建安置指标少于户内人口每人50平方米标准的，可按户内人口每人50平方米的标准核定(如本次按人均保底核定安置指标的被补偿人日后遇征收其其他房屋的，则不享受安置)。

　　(二)对符合上述第十条第(一)(二)项情况但没有合法产权的住宅房屋的被补偿人，在符合“一户一宅”(计户原则详见附件2)的前提下，按照每户每宅用地面积(含建基面积，且不超过120平方米;建房退缩部分及街巷用地不计算在内)的3倍加20平方米核定复建安置指标。如果每户所核定的复建安置指标少于户内人口每人50平方米的，可按户内人口每人50平方米的标准给予核定(如本次按人均保底核定安置指标的被补偿人日后遇征收其其他房屋的，则不享受安置)。

　　(三)户籍地址在征收范围内但没有房屋和没有未建住宅用地的本村农业户可按户内人口每人20平方米的标准给予复建安置指标，总安置指标面积最大值不超过280平方米(如本次按每人20平方米核定安置指标的被补偿人日后遇征收其其他房屋的，则不享受安置)。

　　(四)房屋所有权人现户口不在本村，但祖籍在本村的，可参照本条第(一)(二)项的计算办法核定复建安置指标，总安置指标面积最大值不超过280平方米。若个人持有具有房地产权证房屋的，可按证载建筑面积总和等面积核定复建安置指标。

　　(五)对于户籍和祖籍不在本村的房屋权属人的房屋，如持有集体土地使用权证、房地产权证等合法权属证书的，按证载建筑面积等面积核定复建安置指标，并按本方案给予相应的补偿及奖励。

　　(六)属于上述第十条第(三)项情况的房屋不予核定复建安置指标。

　　(七)厨房、厕所等附属房只能与其主体房共同视为一处房产，不能单独获得复建安置指标。

　　第十六条　　未建住宅用地的房屋复建安置指标核定。对于在旧村固化线范围内，有相关的土地来源证明、属村庄建设用地、未侵占集体公共用地、使用权和范围无争议的未建住宅用地(房屋的院落不能同时用于房屋建基补足120平方米和未建住宅用地的指标置换)，经公示无异议的，由村委会及镇政府、街道办事处审核确认后，根据“一户一宅”的原则(“一户”需为农业户)，按其可计面积1∶1核定房屋复建安置指标，面积计算方式如下：

　　未建住宅用地在扣除应退缩的面积后(应退缩的面积指因河涌、道路和公共设施要求退缩以及村规定不得建设的土地面积，但不包括留巷退缩和建房退缩)，其剩余面积的80%为可计面积。每户可计房屋复建安置指标面积不超过120平方米。

　　第十七条　　安置房回购价格。

　　(一)被补偿人按上述第十五条第(一)(二)(四)(五)项核定的复建安置指标购买安置房的回购价为2100元/平方米。

　　(二)被补偿人按上述第十五条第(三)项、第十六条获得的复建安置指标购买安置房的回购价为3500元/平方米。

　　(三)被补偿人选择安置房户型时，因补平户型面积需要，所选总面积超出复建安置指标的部分(不得超过10平方米)，需按3500元/平方米购买。如安置房建成后实测面积超出户型面积时，超出户型面积按3500元/平方米购买。

　　(四)低保户可先行租住再回购。五保户和孤寡老人的安置房可由村集体回购，房屋产权归村集体所有。

　　第十八条　　安置指标的回收。被补偿人可将按上述第十五条第(一)(二)(四)(五)项、第十六条核定的复建安置指标按7000元/平方米的价格交给补偿人回收。通过其他方式获得的复建安置指标回收价为3500元/平方米。

　　被补偿人在选择户型并签订户型意向书后，剩余指标不足30平方米时，由补偿人按回收价进行回收。

　　第十九条　　安置房建设标准和管理。安置房为毛坯房。安置区建成并移交后，由征收补偿安置工作实施单位负责统筹物业管理。

　　第二十条　　资金管理。符合回购条件的被安置户选择回购安置房的，其房屋补偿款由征收补偿安置工作实施单位在银行以被补偿人的名义设专户统一储存，且与征收补偿安置工作实施单位共同监管，并以定期利率计算。待安置房建成办理回购手续时，按“多退少补”的原则对被补偿人进行结算。

　　第二十一条　　相关税费。安置房增值税、物业维修基金及其他税费由项目单位负责，纳入东晓南路—广州南站连接线工程征拆成本。

　　第二十二条　　安置房回购价与实际成本价的差额由项目单位负责，纳入东晓南路—广州南站连接线工程征拆成本。

　　第二十三条　　房屋的拆除。被补偿人自行搬迁完毕后须将房屋交由项目单位安排拆除，被补偿人不得自行拆除房屋。

　　第四章　　搬迁与临迁

　　第二十四条　　临迁费。被补偿人选择复建安置(回购安置房)方式的，临时安置费的计算时间从签订房屋征收补偿安置协议之日起至征收补偿安置工作实施单位送达回迁书面通知之日后3个月止。签订房屋征收补偿安置协议后一次性获得18个月临时安置费，期满后按季度领取临时安置费。被补偿人选择货币补偿(弃产)方式的，一次性给予3个月临时安置费。如果补偿人已兑现了部分安置指标(提前安置或指标回收)的，被补偿人的临时安置费按相应比例扣减。

　　临时安置费按照上述第十条第(一)(二)项确定的房屋建筑面积计算，标准为每月20元/平方米。临时安置费每月不足2000元的，按2000元支付。

　　第二十五条　　房屋搬迁。以每宗房屋为单位，向被补偿人支付2次搬迁费(临迁和回迁)共5000元(包括电话、有线电视、宽带网迁装费等)。

　　第二十六条　　按时签约奖励。对于在规定时间前(具体另行公布)签订房屋征收补偿安置协议的被补偿人，可获得以下奖励：

　　(一)被补偿人按上述第十五条第(一)(二)(四)(五)项、第十六条办法核定的复建安置指标的，可获20平方米复建安置奖励指标，回购价为2100元/平方米。

　　(二)被补偿人按上述第十五条第(一)(二)(四)(五)项、第十六条办法核定的复建安置指标的，可获装修费800元/平方米，按照实际购买的安置房建筑面积计算。

　　(三)被补偿人按上述第十五条第(一)(二)(四)(五)项核定的复建安置指标的，临时安置费每月提高5元/平方米。

　　(四)以签约时段先后确定选购顺序，先签约、先选房。同一签约时段的安置房选购顺序通过摇珠方式确定，具体由征收补偿安置工作实施单位另行制定。

　　第五章　　村集体物业补偿

　　第二十七条　　集体公共服务设施。对村集体原有公共服务设施(包括村委办公用房、祠堂等)按照实际需求面积进行集中规划和安置。原则上新建设的公共服务设施面积不少于原公共服务设施面积。如按规划新建设公共服务设施面积超过原公共服务设施面积的，超出部分免费提供给村集体使用;少于原公共服务设施面积的，对不足部分按照重置价予以货币补偿。公共服务设施作为集体物业，与安置区统一规划，建成后交由村集体管理。不具备复建安置条件的，则按重置价给予货币补偿。

　　第二十八条　　集体经济物业。征收有合法产权的农村集体经济组织物业，原则上按被征收房屋重置价加区位补偿价给予货币补偿。

　　对征收农村集体经济组织所有的物业造成所有人停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。

　　第六章　　其它规定

　　第二十九条　　施工临时用地补偿。

　　(一)借用集体农用地的补偿标准按每月5元/平方米(含开具发票的税费)给予补偿;借用未办理手续，但现状为已建设的建设用地的土地及借用已办证或有历史用地批文的建设用地(包括国有、集体建设用地)按每月7元/平方米(含开具发票的税费)或通过市场评估的方式确定借地补偿标准。临时用地时间一般为12个月(含恢复耕作条件的时间，以农业部门确认的为准)。如用地时间超出12个月的，超出时间以月为单位计算补偿。

　　(二)借用集体农用地的地上青苗及附着物的补偿按上述第七条执行。

　　(三)项目单位督促施工单位确保安全、文明施工。若因施工对周边原有设施、道路造成破环的，由项目单位责成施工单位按要求修复。

　　第三十条　　房屋安全鉴定。项目内工程结构边线外两边各30米范围内的建构筑物在工程施工前、后需进行2次房屋安全鉴定，具体操作程序是：由镇(街)提供经市住房和城乡建设委员会公布的房屋安全鉴定机构名单给村委会，村委会召集需作房屋鉴定的每户村民，按少数服从多数的原则由村民选定房屋安全鉴定机构，由村委会以书面形式报送项目单位，再由项目单位负责委托房屋鉴定机构开展房屋安全鉴定工作。项目单位承担2次房屋安全鉴定的有关费用，并根据2次鉴定报告对确因施工造成损坏的建构筑物作出修复或按照房屋安全鉴定机构提供的修缮报告作出货币补偿。同时，施工单位在施工中对项目内工程结构边线外两边受影响范围内的建筑物进行房屋安全监测。

　　第三十一条　　施工影响补偿。因施工对当地村的现状道路、机耕路及排水设施等基础设施损坏的，施工单位应在施工期间采取边修复边施工的方法，保证项目沿线地区群众生产、生活秩序得以正常进行。待工程施工完成后，施工单位需对上述被破坏的基础设施按原标准修复或作出相应补偿。

　　第三十二条　　“住改商”房屋的处理。持有工商营业执照的“住改商”房屋，除按照上述规定给予补偿及安置外，另按照实际经营面积，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。

　　第七章　　附　　则

　　第三十三条　　若工程在实施过程中省、市、区出台新的补偿安置标准并且高于本方案标准的，则按省、市、区有关政策文件执行。

　　第三十四条　　国有土地上房屋的征收补偿安置。收回国有土地使用权或征收国有土地上的房屋(包括住宅、非住宅)，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施办法》等有关规定执行，不适用本方案。

　　第三十五条　　本方案由区征地办负责解释。

　　第三十六条　　本方案自印发之日起施行。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。