广东省广州市轨道交通十二号线、十三号线二期建设六马路站房屋征收补偿方案

　　广州市轨道交通十二号线、十三号线二期建设六马路站项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)

　　一、适用范围

　　本方案适用于广州市轨道交通十二号线、十三号线二期建设六马路站项目范围内(最终以房屋征收决定公告公布的范围为准)具有合法产权的房屋及其附属设施的所有权人(以下称被征收人)。

　　二、签约期限

　　(以房屋征收决定公告的签约期限为准。)

　　三、征收补偿安置方式

　　项目范围内住宅房屋、商业用房、办公用房被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换其中一种补偿安置方式;工业、仓库、车库等其他非住宅的征收，原则上实行货币补偿。

　四、计户规则及面积、用途认定标准

　　本方案所述的“户”以房屋产权证或权属证明书为计算单位，如属共有房屋产权的，所有共有人的集合为一户。

　　本方案所述的被征收房屋建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准;房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿(广州市不动产登记查册表)不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

　　本方案所述“套内建筑面积”即专有建筑面积。

　　五、货币补偿标准

　　(一)非住宅房屋货币补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　(二)住宅房屋被征收人选择货币补偿方式的，可以按以下补偿标准签订房屋征收补偿协议，也可以选择具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

　　住宅房屋补偿标准(产权证记载用途为住宅)：

　　框架结构房屋：58000元/平方米;

　　混合结构房屋：57000元/平方米;

　　砖木结构房屋：56000元/平方米。

　　(三)“住改商”房屋补偿标准。

　　拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：

　　1.1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按照经营性用房房地产市场评估价的70%给予补偿。

　　2.1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

　　3.1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　4.2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，按照住宅房屋给予补偿。

　　按上述第1、2、3项计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅房屋计算处理的补偿总额(即房屋价值补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励)的，按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。

　　(四)货币补偿征收奖励。

　　住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按照被征收住宅房屋建筑面积3000元/平方米计算，一次性给予住宅房屋被征收人征收奖励。

　　(五)货币补偿搬迁时限奖励。

　　第一阶段：被征收人选择货币补偿并在发出房屋征收决定公告之日起150天内签订房屋征收补偿协议，并在协议规定的时间内搬迁的，按以下标准支付搬迁时限奖励：

　　住宅房屋：4000元/平方米;

　　商业房屋：11000元/平方米;

　　办公房屋：2000元/平方米;

　　其它非住宅房屋(产权证记载用途为工业、仓库、车库等)：1000元/平方米。

　　第二阶段：被征收人选择货币补偿并在第一阶段搬迁时限奖励结束之日起30天内签订房屋征收补偿协议，且在协议规定的时间内搬迁的，按以下标准支付搬迁时限奖励：

　　住宅房屋：2000元/平方米;

　　商业房屋：5500元/平方米;

　　办公房屋：1000元/平方米;>>>维权免费咨询通道<<<

　　其它非住宅房屋(产权证记载用途为工业、仓库、车库等)：500元/平方米。

　　被征收人在第二阶段搬迁时限奖励结束之日后签订协议的，不再给予搬迁时限奖励。

　　(六)货币补偿弃产补助。

　　住宅房屋被征收人选择货币补偿的，并在发出房屋征收决定公告之日起150天内签订协议的，按照被征收房屋建筑面积10000元/平方米计算，一次性给予住宅房屋被征收人弃产补助。

　　(七)停产停业损失补偿。

　　非住宅房屋以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

　　不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按以下标准给予停产停业损失补偿：

　　对商业房屋(产权证记载用途为商业)被征收人按每月174元/平方米一次性给予6个月的停产停业损失补偿;

　　对办公房屋(产权证记载用途为办公)被征收人按每月99元/平方米一次性给予6个月的停产停业损失补偿;

　　其它非住宅房屋(产权证记载用途为工业、仓库、车库等)被征收人按每月48元/平方米一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

　　(八)货币补偿临时安置补助费。

　　被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋产权证建筑面积一次性支付3个月的临时安置费给被征收人。

　　住宅房屋：每月50元/平方米;

　　商业房屋：每月174元/平方米;

　　办公房屋：每月99元/平方米;

　　其它非住宅房屋(产权证记载用途为工业、仓库、车库等)：每月48元/平方米。

　　六、房屋征收产权调换

　　(一)非住宅房屋产权调换。

　　1.商业房屋(产权证记载用途为商业)被征收人选择产权调换的，可以选择房屋征收部门提供的房屋进行产权调换，按照被征收房屋的市场评估价加上搬迁时限奖励、停产停业损失补偿之和与产权调换房屋的市场价格，结清差价。市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，按产权调换房屋的建安成本价格与被征收人进行结算。

　　超出应安置部分产生的相关费用和税费，按有关规定缴纳。

　　2.办公房屋(产权证记载用途为办公)被征收人选择产权调换的，可以选择房屋征收部门提供的房屋进行产权调换，按照被征收房屋的市场评估价加上搬迁时限奖励、停产停业损失补偿之和与产权调换房屋的市场价格，结清差价。市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　产权调换房屋公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积的部分，按产权调换房屋的建安成本价格与被征收人进行结算。

　　超出应安置部分产生的相关费用和税费，按有关规定缴纳。

　　(二)住宅房屋产权调换。

　　住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，可以选择在越秀区珠光路北侧复建房项目或荔湾区悦江上品苑小区进行房屋产权调换。

　　1.若住宅房屋被征收人选择在越秀区珠光路北侧复建房项目进行产权调换，按被征收房屋合法产权套内建筑面积1∶1的原则，确定产权调换套内建筑面积。

　　被征收人选择的安置房套内建筑面积原则上不得超出产权调换套内建筑面积10平方米。被征收人选择的安置房套内建筑面积超出产权调换套内建筑面积5平方米(含5平方米)部分，由被征收人按每平方米5.2万元购买，超出产权调换套内建筑面积5平方米至10平方米(含10平方米)部分，按每平方米6.5万元购买;因安置房户型问题确需超出上述调换面积原则的，超出套内建筑面积10平方米以外部分，按市场评估价购买，市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。超出应安置部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳。

　　2.若住宅房屋被征收人选择荔湾区悦江上品苑小区进行产权调换，按被征收房屋合法产权套内建筑面积1∶1.3的原则，确定产权调换套内建筑面积。

　　被征收人选择的安置房套内建筑面积不得超出产权调换套内建筑面积10平方米。被征收人选择的安置房套内建筑面积超出产权调换套内建筑面积5平方米(含5平方米)部分，由被征收人按每平方米4万元购买，超出产权调换套内建筑面积5平方米至10平方米(含10平方米)部分，按每平方米5万元购买;因安置房户型问题确需超出上述调换面积原则的，超出套内建筑面积10平方米以外部分，按市场评估价购买，市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。超出应安置部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳。

　　3.被征收人在越秀区珠光路北侧复建房项目及荔湾区悦江上品苑小区安置房项目进行产权调换所增加的公共分摊面积按每平方米3500元结算。

　　(三)选房顺序确定。

　　住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，根据被征收人签订协议的先后顺序选房。

　　(四)住宅房屋产权调换征收奖励。

　　住宅房屋被征收人选择产权调换的，按被征收房屋建筑面积3000元/平方米计算，一次性给予住宅房屋被征收人征收奖励。该奖励在房屋产权调换时结算。

　　(五)住宅房屋产权调换搬迁时限奖励。

　　第一阶段：被征收人选择房屋产权调换，在发出房屋征收决定公告之日起150天内签订协议并在规定的时间内搬迁的，按以下按以下标准给予搬迁时限奖励：

　　住宅房屋：2000元/平方米;

　　商业房屋：11000元/平方米;

　　办公房屋：2000元/平方米。>>>维权免费咨询通道<<<

　　第二阶段：被征收人选择房屋产权调换，在第一阶段搬迁时限奖励结束之日起30天内签订协议并在规定的时间内搬迁的，按以下标准给予搬迁时限奖励：

　　住宅房屋：1000元/平方米;

　　商业房屋：5500元/平方米;

　　办公房屋：1000元/平方米。

　　在第二阶段结束之日后签订协议的，不再给予搬迁时限奖励。

　　以上搬迁时限奖励在房屋产权调换时结算。

　　(六)停产停业损失补偿。

　　非住宅房屋以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，计算每月停产停业损失补偿，停产停业损失补偿支付自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

　　不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按以下标准给予停产停业损失补偿：

　　对选择产权调换的商业房屋(产权证记载用途为商业)被征收人按被征收房屋建筑面积支付每月174元/平方米停产停业损失补偿，停产停业损失补偿支付自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

　　对选择产权调换的办公房屋(产权证记载用途为办公)被征收人按被征收房屋建筑面积支付每月99元/平方米停产停业损失补偿，停产停业损失补偿支付自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

　　(七)房屋产权调换临时安置补助费。

　　商业房屋(产权证记载用途为商业)被征收人选择房屋产权调换的，并自行临迁安置的，按被征收房屋建筑面积支付每月174元/平方米临时安置补助费。临时安置补助费从被征收人腾空并交付房屋之月起计至入住通知书发出之日的第3个月止，少于3个月的，按3个月给予临时安置补助费。

　　办公房屋(产权证记载用途为办公)被征收人选择房屋产权调换的，并自行临迁安置的，按被征收房屋建筑面积支付每月99元/平方米临时安置补助费。临时安置补助费从被征收人腾空并交付房屋之月起计至入住通知书发出之日的第3个月止，少于3个月的，按3个月给予临时安置补助费。

　　住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，并自行临迁安置的，按被征收房屋建筑面积支付每月50元/平方米临时安置补助费。临时安置补助费从被征收人腾空并交付房屋之月起计至入住通知书发出之日的第3个月止，少于3个月的，按3个月给予临时安置补助费。住宅房屋临时安置补助费低于2500元/户/月的，按2500元/户/月支付。

　　七、其它补偿标准

　　(一)对于无产权资料的历史用房等建筑补偿标准。

　　1.1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑，参考该地区该时期的测绘地形图或相关部门提供证明为确认依据，按照住宅房屋补偿价补偿。

　　2.1967年1月1日后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的未经产权登记的建筑，参考该地区该时期的测绘地形图或相关部门提供证明为确认依据，按照住宅房屋补偿价的60%计算补偿。

　　3.对无报建、无任何产权资料、属生活必须使用的住宅附属设施并由相关部门提供证明为补偿依据，补偿单价为：

　　框架结构：1300元/平方米;

　　混合结构：1200元/平方米;

　　砖木结构：1100元/平方米;

　　简易结构(有墙体)：550元/平方米;

　　简易结构(无墙体)：250元/平方米。

　　(二)其它补偿费用。

　　1.房屋搬迁费：

　　房屋建筑面积在150平方米以下(不含150平方米)的给予搬迁费2000元/户;

　　房屋建筑面积在150平方米至300平方米(不含300平方米)的给予搬迁费4000元/户;

　　房屋建筑面积在300平方米至600平方米(不含600平方米)的给予搬迁费8000元/户;

　　房屋建筑面积在600平方米以上的给予搬迁费15000元/户。

　　被征收人选择期房房屋产权调换，房屋搬迁费增加一倍计算。

　　2.管道煤气补偿费：3000元/户。

　　3.空调迁移费：500元/台。

　　4.有线电视迁移补偿费：150元/户。

　　5.电话迁移费：200元/线。

　　6.宽带网络迁移费：200元/线。

　　7.围墙补偿费：120元/平方米。

　　8.特殊设备搬迁、安装、调试费用，按评估价补偿。

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。