原来拆迁补偿协议竟有陷阱，拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些

原来拆迁补偿协议竟有陷阱，拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些

一、拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些

题主您好~

拆迁补偿过程中，征收方为了压低补偿，套路不断，常见的有以下情形，供参考：

01“先拆迁后补偿，这是国家规定”

在土地征收拆迁过程中，常常发生双方还未就补偿一事意见达成一致，拆迁方就强拆老百姓房屋，还美其名曰“先拆迁后补偿，这是国家规定，我们按规定办事”。

一句国家规定似乎具有了权威性，很多被拆迁人也不能再说什么，谁能轻易去和“国家规定”抗衡。殊不知，这其实是“狐假虎威”，国家确实有规定，但不是这么规定的。

法律明确规定：实施房屋征收拆迁要先补偿后搬迁。这是为了充分保障被拆迁人的利益，以免房屋已被拆迁被征收方却拿不到补偿。征收双方就房屋征收补偿的各个问题达成了一致意见，然后签订征收补偿协议，之后双方需要依照协议的约定，对协议中确定的义务进行履行。这些事项均完成，才算是满足了“补偿在先”这一原则的要求。

不要轻易被对方一句“国家规定”吓住。

02画大饼，奖金诱惑

拆迁方为了顺利实施拆迁，压低补偿，肯定都希望被拆迁人尽快签字。于是会有以下常见忽悠话术：

“早搬迁可以优先选择置换房屋的楼层，位置，还有数万元奖励。”

“奖金有限，只给搬家最积极的几户，先到先得，越早签钱越多。”

机不可失，失不再来，面对高额奖励和优先选择权的诱惑，往往就被拆迁方牵着走，容易因一时冲动，被高额奖励诱惑，忽略了房屋本身的价值，因小失大。

其实这是一场心理战，拆迁方利用拆迁人想拿到更多补偿的心理设置“有门槛”的高额奖励。

在拆迁过程中自己要先了解当地及周边的政策和市场行情，对于补偿心里能有一个大致的预估。

面对拆迁方的奖金诱惑，要保持冷静，自己仔细计算或者找专业的评估机构，计算房屋的价值和生活成本。如果对方给出的补偿不合理，千万不要因为奖金诱惑草草签字，必要时借助法律维权。

03断水断电，软硬皆施

在征收拆迁过程中，拆迁方的逼拆办法也是花样百出，层出不穷。耐心谈判不成，就只能“给点颜色看看”，软硬皆施。断水断电已经是很常见的套路了。

现代社会生产生活都离不开水电，断水断电势必会影响被拆迁人的基本生活需求，如果硬扛，生活成本会增加，甚至面临停产停业，遭受巨额损失，因此被拆迁人面临巨大的压力很容易妥协退让。

拆迁方断水断电这种行为是违法的！

任何人不管出于何种目的，都不得随意停民水民电。遇到这种情况不要轻易妥协，一定要收集保留好证据，及时联系专业律师，提起民事诉讼，为自己争得主动权，如果对方断水断电的行为给被拆迁人造成了一定的损失，还可以申请赔偿。

04违章建筑依法拆除，没有补偿

有些拆迁方为了达到低成本征收的目的，通常会把无证房屋以违法建筑的名义拆除，或者有些不是违建也强行说成违建，被拆迁人一听是违建心生惧意，有时候甚至一分钱赔偿都拿不到。

违章建筑依法确实是要拆除的，且根据法律规定不予补偿。但是如何定义违建，这并不是由拆迁方说了算，更不能对法律条文断章取义。被拆迁人应该了解：

（1）并不是任何无证的房屋都是违法建筑；

（2）即使是违法建筑，拆除也不是唯一的处罚办法；

（3）即使拆除违法建筑，也需要履行相应的程序，以一纸通知书就把房屋拆除了的行为肯定是违法的。

广大被拆迁人遇到这种情况一定要提高警惕，必要时咨询专业人士，寻求帮助。

05夸大违法性

与“以拆违促拆迁”类似，征收方还常常夸大违法性，通常表现为个人拆迁房屋没有审批手续、企业建房没有获得审批等等，常出现在老旧城区或者招商引资等地带，目的是想通过该认定击溃拆迁户的心理，打击争取合理补偿的积极性、“引诱”被拆迁人签约。

违法性认定需要结合房屋的历史因素、法律法规来衡量，而且要遵循严格的认定程序。拆迁方夸大房屋违法性，很可能是恐吓被拆迁人签约的手段，被拆迁人千万别吃“哑巴亏”。

二、补偿安置协议四大隐形陷阱，您在拆迁时遇到了吗？

法律分析：

签订拆迁补偿协议时，被拆迁人经常面临的陷阱包括回迁存在的陷阱、协议约定不够具体明确、五证不齐全、拆迁方未当场签字盖章合同被篡改等。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

三、拆迁补偿过程中的隐形陷阱有哪些

1、口头承诺陷阱

实践中，拆迁方为了达到尽快签约，实施动工的目的，在与被拆迁人进行协商谈判时，往往会开出各种极具诱惑，天花乱坠的口头承诺，而被拆迁人由于经验尚浅，往往信以为真，以为拆迁方的口头承诺会得以实现，按照拆迁方的要求签订了拆迁补偿协议，而当协议签署完毕后，拆迁方就对此决口不提，甚至矢口否认，而这时拆迁户才明白上当受骗，但也为时晚矣，所以对于拆迁方答应的补偿必须体现在书面文字上，口头承诺绝不可信。

2、回迁陷阱

拆迁补偿有货币补偿与产权置换之分，产权置换即保证了被拆迁人有回迁和就地安置的权利，一般在面临旧城区改造时，被拆迁人房屋所在地段会因旧城改造而升值，故很多被拆迁人面临拆迁时，往往选择原地回迁而非货币补偿。

3、空白协议陷阱

空白协议说好听是协议，说不好听就是一张白纸，其实签订空白协议的被拆迁人不是不懂里面的利害关系而傻傻的签了字，而是在签订空白协议之前，受到了拆迁方的蒙蔽与诱骗，很大程度上体现在口头承诺上，而被拆迁人以为拆迁方的口头承诺最终都会实现在空白协议上。

但是协议被拿走后，拆迁方的嘴脸就会暴露的一览无余，他们会在上面随意填写补偿，与之前口头承诺的拆迁补偿相差甚远，而最终被拆迁人拿到拆迁方填写完的协议后，方才恍然大悟，而这时即使去法院起诉也因为没有证据很难胜诉。

一、商铺拆迁维权技巧，怎么不吃亏

1、在征地拆迁中必须要看到拆迁协议之后，才能确定拆迁是不是合法，才能知道要索要哪些赔偿。

同时还有就是拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

2、拆迁房屋造成停租的，按房管部门核发的《房屋租赁证》所载明的租金标准的50%补偿，直至回迁。

3、对于违建，相信很多老百姓都不是很清楚，对于拆除违章建筑以及超过批准期限的临时建筑，不予补偿；

拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予合理的补偿。

4、对于拆迁补偿的方式一般是实行货币补偿以及产权置换，也可是两者相结合。

5、货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，对于评估价格有疑问的可以向相关部门反应。

具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

6、拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。

产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

7、拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

8、拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

9、拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；

被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

10、拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

四、拆迁协议潜在的法律陷阱是什么？

法律分析：

签订拆迁补偿协议时，被拆迁人经常面临的陷阱包括回迁存在的陷阱、协议约定不够具体明确、五证不齐全、拆迁方未当场签字盖章合同被篡改等。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

五、拆迁补偿过程中的隐形陷阱有哪些？

法律分析：

签订拆迁补偿协议时，被拆迁人经常面临的陷阱包括回迁存在的陷阱、协议约定不够具体明确、五证不齐全、拆迁方未当场签字盖章合同被篡改等。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

六、拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些？

法律分析：

签订拆迁补偿协议时，被拆迁人经常面临的陷阱包括回迁存在的陷阱、协议约定不够具体明确、五证不齐全、拆迁方未当场签字盖章合同被篡改等。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

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文章来源参考：头条-确认拆迁协议无效案例，拆迁补偿过程中的隐形陷阱有哪些？

内容审核：赵超律师

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