土地拆迁补偿审计方法，农村征地拆迁中可采取的审计方法有哪些

土地拆迁补偿审计方法，农村征地拆迁中可采取的审计方法有哪些

一、农村征地拆迁中可采取的审计方法有哪些

农村征地拆迁中可采取的审计方法有哪些

二、征地拆迁过程中审计应关注的注意事项

征地拆迁审计的方法和重点有：

（一）熟悉政策，收集法规，从基础工作入手。

（二）合理分组，分类整理，从审计资料源头入手。

（三）理清思路，抓住重点，从细节推进入手。

审计中具体需要注重从以下的几个方面入手：

（一）熟悉政策，收集地方法律法规，从基础工作入手。

目前，全国自上而下关于房屋征收工作方面的政策、法律法规较多，对部分具体事项规定也较细，如《城市房屋拆迁管理条例》、《某市城市房屋拆迁管理实施办法》中对拆迁补偿安置中的补偿方式、价格的确定、计算的条件作出了明确。

（二）合理分组，分类整理，从审计资料源头入手。

分组分工要合理。

审计工作首先应理清工作思路。

（三）理清思路，抓住重点，从细节推进入手，明思路、抓重点，是审计工作成败的关键。

征地拆迁审计要重点关注以下几个问题：

（一）无证房与历史遗留房屋的确认依据。

（二）非住宅类土地与房屋补偿违法违规行为。

（三）拆迁管理过程中损害国家利益的行为。

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三、征地拆迁审计的方法和重点有哪些内容

一、货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

1、市场评估价。

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

二、产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

1、异地安置。

异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2、回迁安置。

回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：

目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

三、结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

当地政府会公布补偿标准，原则上按公布标准进行补偿，特别提示：

如果认为补偿标准过低，千万不要签订任何补偿协议，目前比较有效的方式是通过启动行政复议或行政诉讼等法律途径争取提高补偿标准。

四、征地拆迁补偿补偿的审计方式有哪些

1、调查锁定情况未经公示。

按照有关文件精神要求，镇、街道要将核实、汇总情况在拟征收范围内向被征收人公布，时间不少于7天。

据调查，6个项目中,仅1个项目对调查锁定情况进行了公示。

2、原始资料不齐全。

审计发现土地征收补偿协议、房屋及青苗补偿调查表无调查人及拆迁户签名、房屋土地证号及面积等重要信息填列不完整。

3、自由裁量不严谨。

项目中拆迁专班为加快工作进度，对一些征收个案进行自由裁量，但不能提供决策依据。

4、挪用拆借资金，未经审批擅动结余。

经审计，有2个项目存在出借拆迁资金390万元。

有2个项目，未经审批擅自动用拆迁结余资金用于支付工程款。

5、发放拆迁补助审批不严。

审计发现，有的干部一个月在多个项目中领取拆迁补助，有的地方向关联不大的人员发放加班补助和燃油补助。

【本文关联的相关法律依据】

《政府投资项目审计规定》

第五条审计机关对政府重点投资项目以及涉及公共利益和民生的城市基础设施、保障性住房、学校、医院等工程，应当有重点地对其建设和管理情况实施跟踪审计。

第六条审计机关对政府投资项目重点审计以下内容：

（一）履行基本建设程序情况；

（二）投资控制和资金管理使用情况；

（三）项目建设管理情况；

（四）有关政策措施执行和规划实施情况；

（五）工程质量情况；

（六）设备、物资和材料采购情况；

（七）土地利用和征地拆迁情况；

（八）环境保护情况；

（九）工程造价情况；

（十）投资绩效情况；

（十一）其他需要重点审计的内容。

除重点审计上述内容外，还应当关注项目决策程序是否合规，有无因决策失误和重复建设造成重大损失浪费等问题；

应当注重揭示和查处工程建设领域中的重大违法违规问题和经济犯罪线索，促进反腐倡廉建设；

应当注重揭示投资管理体制、机制和制度方面的问题。

五、征地拆迁审计有哪些问题？

1、调查锁定情况未经公示。

按照有关文件精神要求，镇、街道要将核实、汇总情况在拟征收范围内向被征收人公布，时间不少于7天。

据调查，6个项目中,仅1个项目对调查锁定情况进行了公示。

2、原始资料不齐全。

审计发现土地征收补偿协议、房屋及青苗补偿调查表无调查人及拆迁户签名、房屋土地证号及面积等重要信息填列不完整。

3、自由裁量不严谨。

项目中拆迁专班为加快工作进度，对一些征收个案进行自由裁量，但不能提供决策依据。

4、挪用拆借资金，未经审批擅动结余。

经审计，有2个项目存在出借拆迁资金390万元。

有2个项目，未经审批擅自动用拆迁结余资金用于支付工程款。

5、发放拆迁补助审批不严。

审计发现，有的干部一个月在多个项目中领取拆迁补助，有的地方向关联不大的人员发放加班补助和燃油补助。

【本文关联的相关法律依据】

《政府投资项目审计规定》

第五条审计机关对政府重点投资项目以及涉及公共利益和民生的城市基础设施、保障性住房、学校、医院等工程，应当有重点地对其建设和管理情况实施跟踪审计。

第六条审计机关对政府投资项目重点审计以下内容：

（一）履行基本建设程序情况；

（二）投资控制和资金管理使用情况；

（三）项目建设管理情况；

（四）有关政策措施执行和规划实施情况；

（五）工程质量情况；

（六）设备、物资和材料采购情况；

（七）土地利用和征地拆迁情况；

（八）环境保护情况；

（九）工程造价情况；

（十）投资绩效情况；

（十一）其他需要重点审计的内容。

除重点审计上述内容外，还应当关注项目决策程序是否合规，有无因决策失误和重复建设造成重大损失浪费等问题；

应当注重揭示和查处工程建设领域中的重大违法违规问题和经济犯罪线索，促进反腐倡廉建设；

应当注重揭示投资管理体制、机制和制度方面的问题。

六、征地拆迁审计的补偿标准是哪些的，规定是哪些

征地拆迁审计的方法和重点有：

（一）熟悉政策，收集法规，从基础工作入手。

（二）合理分组，分类整理，从审计资料源头入手。

（三）理清思路，抓住重点，从细节推进入手。

审计中具体需要注重从以下的几个方面入手：

（一）熟悉政策，收集地方法律法规，从基础工作入手。

目前，全国自上而下关于房屋征收工作方面的政策、法律法规较多，对部分具体事项规定也较细，如《城市房屋拆迁管理条例》、《某市城市房屋拆迁管理实施办法》中对拆迁补偿安置中的补偿方式、价格的确定、计算的条件作出了明确。

（二）合理分组，分类整理，从审计资料源头入手。

分组分工要合理。

审计工作首先应理清工作思路。

（三）理清思路，抓住重点，从细节推进入手，明思路、抓重点，是审计工作成败的关键。

征地拆迁审计要重点关注以下几个问题：

（一）无证房与历史遗留房屋的确认依据。

（二）非住宅类土地与房屋补偿违法违规行为。

（三）拆迁管理过程中损害国家利益的行为。

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文章来源参考：头条-集体土地拆迁，征地拆迁审计有哪些问题？

内容审核：赵超律师

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