宋姣律师
擅长处理征收拆迁纠纷，曾办理多起行政强拆、行政赔偿、行政征收等案件，精准掌握全国各地的征收拆迁法律法规及政策文件。结合近10年来的执业经验，在民商事诉讼和征收拆迁领域中积累了大量办案经验和诉讼技巧。
征收补偿，如何更公平合理,征收补偿怎么算
房屋被征收，被征收人的房屋能否按市场价补偿到位?评估机构如何选定?对最低面积补偿的规定是否合理?近日，省法制办就《江西省国有土地上房屋征收与补偿条例实施办法》举行认证听证会，广泛听取社会各界的建议和意见。
听证会上有被征收人、法律工作者、评估机构、行业专家、征收部门代表及其他代表共15人参加。除房屋征收补偿标准、评估机构选定、最低面积补偿等热点外，征收补偿方案征求意见期限、对房屋承租人的处理、房屋征收决定不服可以提起行政诉讼……这些与百姓密切相关的问题，均成为与会代表热议的焦点。
焦点一：评估机构该由谁挑选
补偿价位是拆迁中的核心问题，对于评估房屋价格机构的选择，《实施办法》明确了拆迁户的决定权：评估机构由被征收人协商选定。如果协商不成的，可通过多数决定、随机选定等方式确定。
办法规定对评估确定的价值及复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，但没规定被征收人有权另行委托其他评估机构进行评估。南昌市十字街听证代表袁仁贵认为，从目前现行的拆迁评估办法来看，评估公司虽然是被拆迁人选定的，但对房屋的评估事项委托人和实际付款人都是拆迁人，因此评估公司按照拆迁人的意愿对房屋进行评估，评估价格远远低于被拆迁人的预期也就不足为奇。“被征收人如果对评估结果不满意，对评估机构不信任了，为什么不能另行委托他人进行评估?”
评估公司代表、南昌洪城房地产评估公司严兴中建议，《实施办法》中评估机构的选定和投标程序应进一步明确。
焦点二：房屋土地使用权待补偿
房屋被征收，补偿标准该如何定?《实施办法》规定，补偿包括被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
听证会上，各界代表尤为关心的，是这一规定的具体设置。南昌大学法学院教授涂书田对此提出了疑问，这源自他的企业家朋友最近遇到的难题：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，《实施办法》对被征收人的补偿里面，却没有提到补偿被收回的国有土地使用权。
涂书田认为，房屋区位和所占土地有天然的联系。征收部门为了降低补偿价格，可能会要求被征收人选定的评估机构仅仅评估现有房屋的建筑价值，而不评估其所在区位所含的价值。“国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度有偿购买的，或买房人在购买房屋时连同房屋土地使用权一起有偿购买的，行政机关将未到期的国有土地使用权收回的同时，却不对其进行补偿，显然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。”
焦点三：补偿标准能否更加细化
农民代表陈荣水建议，随着物价、人工、材料价格上涨，过渡费、装修补偿与不动产补偿等补偿标准都应提高。尤其是公摊面积，十几年前的老房子公摊面积小，调换房不能按新的公摊比例计算。
对于房屋，除了有所有人、征收人以外，还有承租人。南昌市房管局拆迁管理处处长刘明谈到，现实中存在大量的公有或集体所有房屋的承租人，也存在商业房的承租经营人，前者往往不具备购买或承租市场价格房屋的能力，后者对其商业房也往往投入大量的资金或设施设备。而对于这一类人，如果得不到合适的补偿，也有违公平合理的原则。刘明同时就门市的赔偿提出建议：“门市双证齐全、有独立门牌号的，原拆原建要保持原有门市开间宽度及设施，建好后的面积应等于现有门市套内面积加补偿面积。”
省法制办主任张玉印、省住建厅副厅长高浪在听证后表示：《实施办法》已列入2013年省政府立法计划，省法制办将会同省住建厅在充分听取听证代表意见的基础上，对《实施办法》再进行修改完善，使其更科学，更好操作，更符合省情。
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文章来源参考：头条-征收补偿方案内容，征收公平补偿原则内容审核：宋姣律师
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