孙熙越律师
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城镇拆迁装修评估补偿标准,拆迁装修补偿多少钱一平方
城镇拆迁装修评估补偿标准
《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）第24条的立法释义明确了：
１、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的；
２、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；
３、如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。
从上述解释可以看到：
１、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不含装修价格的；
２、拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素是不应包括装修因素的。
装修估价时计算的注意事项
１、价格时点
由于建筑装饰材料价格变化较快，应注意采用两个时点，即装修作业当时与拆迁时点。分别采用时点下人工材料机械价格计算其工程造价。这是因为作为被拆迁人不是主动的到市场上将其房屋卖出而是被动无奈的。如果物价下跌，被拆迁人已投入了资金，没有产生他所应当产生的利益就被动终止了。此时应按照装修当时造价扣除折旧予以补偿。如果物价上涨，被拆迁人应获得由于物价上涨而带来的投资增值，此时应按现时价值作为补偿。
２、价格构成
在计算装修造价时，除了按照工程预算定额或单项单价计算施工造价外，还应计算工程的间接费用如：设计费、管理费、监理费、审批费用、税金等。对于大型商场，还发生招标费用、建设单位管理费、审计费、消防审查费、竣工验收费用等。上述费用通常在总价的百分之十到十五。
３、成新率的确定
成新的确定应考虑实际现状以及使用期限的因素，装修使用期限一般在５至８年。
４、装修质量对价值的影响
在评估时应考虑总造价的百分之五至十的质量影响值，以反映市场状况。
城市房屋拆迁评估
１、评估的时点。被拆迁房屋价值评估时点为房屋拆迁决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被拆迁房屋价值评估时点一致。
２、被拆迁房屋的价值。被拆迁房屋价值是指被拆迁房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被拆迁房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
３、评估的方法。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被拆迁房屋价值进行评估。
４、被拆迁房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被拆迁房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被拆迁房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
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文章来源参考：头条-拆迁房子装修赔偿价格表，城镇拆迁装修评估补偿标准文件内容审核：孙熙越律师
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