孔维松律师
孔维松律师，毕业于吉林大学法学院获法律硕士学位，现为北京在明律师事务所主办律师。曾办理湖南、河南、江西、山东、新疆、贵州、江苏、陕西、四川、重庆、广西、河北等地的大量行政征收类案件，亦擅长处理民商事纠纷，积累了丰富的实务经验。本人将以“专业、勤勉、高效、负责”的态度，致力于为客户提供最优质的法律服务。
当前评估中存在的问题 ,评估工作存在的问题有哪几个方面
商服用房也称经营用房，包括商店(商铺、商场、市场等)、餐馆(酒家、茶馆、咖啡馆等)、旅馆(饭店、招待所等)和娱乐场所(歌舞厅、卡拉OK厅等)的用房。
商服用房拆迁补偿价格需要依据评估机构评估出的市场价格确定。当前商服用房拆迁补偿纠纷频发。为促进城市旧城改造的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，有必要对商服用房拆迁补偿价格的评估进行认真研究。 商服用房拆迁补偿评估，当前普遍存在着如下问题：
1、评估方法单一，采用市场法时使用的比较实例过少
一些评估报告仅采用一种评估方法进行评估。在采用市场比较法时，要求最少应有3个以上可比实例，而一些评估报告仅有1个可比实例。这样的评估报告难免偏失，难以达到客观与公正。
2、参数赋值欠严格与不科学
任何一种评估方法都要求估价人员依据经验对相关参数予以判断与赋值。如市场比较法中需要根据委估对象与可比实例的交易日期、交易状况、区域因素、本身因素等确定相关修正系数；在收益法中，需要推定年净收益、年报酬率、资本化率等；在成本法中，需要推定楼面地价、建筑物重置价值、成新率等要；在路线法中，需要推定路线价、建筑物重置价值等。不少评估报告在确定相关修正系数和推定相关参数时，没有阐述确定和推定时的依据，或者对于有关的依据阐述不充分、不详细，并存在着欠严格和不科学的现象。这样的评估结果难以达到客观与公正。
3、可比实例有杜撰之嫌
有些评估报告采用市场比较法评估时，可比实例没有用房单位的具体名称、用房的坐落位置，仅用A、B、C等代号表示。这样的比较案例，存在杜撰之嫌，评估结论也缺乏说服力。
4、路线价法运用不够与路线价求取欠规范
在旧城改造中，商服用房的拆迁量往往很大，此时，路线价法是一种较为适宜的评估方法。这种方法在求取单层商服用房楼面地价时效率很高。只要路线区段、深度指数等参数选择适当，路线价法求取的评估价值一般是客观的。但当前路线价法运用不广泛。偶有评估报告中运用路线价法，但路线价的求取也存在着欠规范的现象。
5、采用收益法评估划拨土地商服用房时收益年限无统一标准
采用收益法评估划拨土地商服用房收益值时，有的报告把收益年限定为40年，有的报告把收益年限定为建筑物尚可使用年限。有的估价人员认为划拨土地可用无限年，于是将收益年限定为无限年；有的估价人员认为划拨土地商服用房收益年限不能超过商服用房出让土地的最高年限，于是将收益年限定为40年；有的估价人员认为商服用房建筑物耐用年限结束、重新建造商服用房时，开发商不可能再获得划拨土地，只能以政府出让、开发商受让方式获得土地，因此决定商服用房建筑物耐用年限结束时收益年限也结束。对收益年限不一致的观点，必然得出不同的评估结果。
6、假设开发法的不适当应用
在目前商服用房的拆迁评估中，存在着不适当应用假设开发法的问题。
假设开发法是评估房地产未来假设用途与假设环境前提下的价值。如果在采用该方法评估需拆迁的商服用房时，采用了预期价值更高的假设用途与假设环境前提，则评估结果中将包括其改变了原用途、原环境以及追加投资后的增值。而由于这部分增值是因不动产原用途和原环境被改变而产生的，因此这部分增值属于改变商服用房原用途与原环境的国家或追加投资者，并不属于需拆迁商服用房的产权人、承租人。
所以，在商服用房拆迁价格评估中使用假设开发法是有条件的。
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