宋晓峰律师
宋晓峰，北京在明律师事务所专业拆迁律师。在数年的职业过程中，共代理各类案件上百宗，专业领域主要涉及房地产纠纷、房屋买卖合同纠纷、商事仲裁、劳动仲裁、拆迁纠纷及重大刑事案件。
“新民居”到底是什么,
“不，新民居不是小产权，新民居是新农村建设的项目” 面对房管局工作人员这样的回答，我觉得好有道理~~是的，其实房管局工作人员的回答是无懈可击的。
近3年来在地方上推行的新民居却是不同于小产权房，因为小产权房是没有产权的，而新民居是有产权的。
当然，说小产权房是没有产权的并不是当然意味着小产权房就是违法违章建筑。
我们说的小产权房没产权实际上指不具备够有土地使用权，具体来说可能是仅乡政府或者村委会赋予集体土地上的集体经济内部的产权，即我们说的“乡产权”，也可能是违法自建建筑物。
而我们说新民居是有产权的，也是一种受到限制的产权。
说到新民居的产权，其实与原来的小产权又相同又不同。
相同之处在于，其实新民居仍然是集体经济的下属产物，属于集体土地上的房屋，因此其土地不是出让也不是划拨所得，从而也不可能有国土资源局的土地使用权证我们知道，城市中常见的商品房的土地是开发商通过交土地出让金得到的，所建成的房屋除了可以取得房屋的产权证还可以有土地证，可新民居虽然可以办理房屋的产权证，但不可以办理土地证，因此，新民居的土地性质属集体性质。
总而言之，同小产权房一样，地上无权。
而与小产权房的不同之处在于，新民居是房地产合法开发的一种新形式，区别于以前的小产权房即村证房，是经过国家级房地产开主管部门批准进行开发的。
新民居的开发形式是在村集体土地上为村民建房，但为了保证开发商的利益，除了给村民的一部分房子，其他的用于对外销售，这部分房屋可以在房地产主管部门办理产权登记。
这种开发形式不同于小产权房，因为小产权房没有经过任何部门的批准，没有任何手续，但新民居是有手续的。
也正是这样，所以新民居在当地房管局那是有权属登记的，也是完全可以拿到正规房本的，只不过房本上会注明是新民居。
但是有登记就可以自由买卖，就可以过户吗?
答案是否定的。
新民居终极是集体土地上的产物。
虽然性质合法，有权属登记，但和能够市场上自由交易还是两个概念。
实际上，从高层政府的初衷来看，推行新民居是为确保耕地和基本农田总量不减少，质量不降低，建设用地总量不增加的前提下，经批准新民居建设可先占一部分农用地进行周转。
待村民入住新居后，将旧村址复垦，归还周转用地。
其二是按照旧村址复垦规划，增加的耕地在归还周转用地、留足农村发展用地后，其余部分可作为土地转置换指标，置换城镇建设用地。
因此，新民居的存在主要是满足本村村民。
实践中，按河北省部分县市的做法，房管局会要求买卖新民居的时候要出具自己属于本村村民的户籍证明，或者是村委会开具的证明并公示60日无异议，在此之后方给过户。
这是正常做法。
当然，也不排除部分县市的基层房管局不会过分审查，而开发商可能会让部分外村人滥竽充数混杂其中而办下房产证的情形。
“村里的房子，以前也就都没证，现在好房子住进去就行了”可能有人看见那么些新房会十分心动这样说。
其实，没有正规取得产权证住进新民居的风险，是远高于以前没有产权证住小产权房的。
这种风险在平时居住时不显山不露水，而一旦遭遇征地拆迁将会被成倍放大。
由于以前的小产权房大量存在，有些小产权房小有气候成为一个地方的痼疾，因此地方政府在进行拆迁的时候，可能存在一大片村民都拿不出任何产权证明的情形。
从政策的社会效果考虑，政府在无法筛选的情况下，仍会愿意与之好好协商谈出一个双方接受的征地/拆迁补偿价格。
但现在不同了，无论是新房子还是稍有年代的老房子，一旦定性成新民居，房管局就会有备案登记(其实从立法动态考虑，这也暗合了近年来出来的《不动产登记管理条例》宏观上的立法目的，无论什么性质的房产，政府都要用不同手段进行登记从而便于统筹管理)而之后无论是征地还是拆迁还是土地房产的流转，其房管局的权属登记就将成为唯一凭证。
此时无证的住房人很可能就成为“异类”，无法像之前大量小产权房人那样结成攻守同盟，进而没有丝毫的谈判资本。
另外，由于新民居性质，决定其必须是先有集体成员身份，再有购房资格(北京房产原来是是2000万人口的新民居呀~~)你也无法凭借你对房屋的实际居住使用而迁进户口，既是说你即便靠各种手段拿到了印有自己名字的房本，你也无法用这个房本把自己的户籍转入到集体经济组织中。
这样，拆迁时常常依据的“这一户的常住人口”可能就是空的。
无论是哪种情况，在遭遇拆迁时都是十分不利。
虽说不至于分文不得，但肯定是少之又少，甚至比之前的小产权房待遇都差。
其实，新民居只可以看做是集体内部的商品房。
作为集体经济外的人来说，购买新民居还是存在较大的法律风险，遭遇拆迁时更是会有苦说不出。
当然，如果您什么也不在乎就想住几年好房子，或者县里的“长者”，那就当我什么也没说吧。
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文章来源参考：头条-，内容审核：宋晓峰律师
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