迟延拆迁补偿方式，法院“先补偿后搬迁”，这是原则，否则谁都不能让老百姓交出土地

迟延拆迁补偿方式，法院“先补偿后搬迁”，这是原则，否则谁都不能让老百姓交出土地

一、法院“先补偿后搬迁”，这是原则，否则谁都不能让老百姓交出土地

在征地拆迁中一些项目征收方为了加快项目进度，会在明知违法的情况下对老百姓的房屋进行强拆，当老百姓起诉强拆时，对方就会推出一个挡箭牌说这个强拆行为是开发商或者村委会干的与我无关，遇见这种情况我们往往是有苦难言。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师为您讲解关于“违法强拆主体认定”的相关法律知识 。

案情介绍

本案例来自北京京康律师事务所高级合伙人刘云律师办理的一起征收单位强制要求农民交出土地的违法行政案件：本案中当事人系雅安市雨成区某镇某村村民，因当地涉及征地拆迁，当事人所在村集体被纳入土地征收范围。当地原国土资源局在2014年10月10日作出了《征地告知书》，后对当事人房屋进行了征收，并在随后对当事人作出了《责令交出土地决定书》，责令当事人在收到该决定书7日内交出土地，诺预期交出将申请人民法院强制执行，但此时并未对当事人进行补偿安置。

编辑当事人不服找到京康律师事务所高级合伙人刘云律师，刘律师经过向政府申请信息公开发现，当地征收机关只发布过《征地搬迁补偿安置告知书》并无具体的《征地补偿安置决定》其告知书不符合补偿安置决定的形式要件，同时亦未告知当事人相应的救济途径，故其根本未履行安置补偿职责。在刘律师的指导下当事人及时的向法院提起了行政诉讼，最后法院撤销了《责令交出土地决定书》，并判决征收机关败诉。

律师解读

“先补偿后安置”是集体土地征收中的一项基本原则要求，当我们说是否履行了安置职责时不光要看实际的安置情况，还要审查其是否具有符合法定形式的《安置决定》，如果这些都没有，那么我们老百姓可以拒绝交出土地。

史律师提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

二、政府违背先补偿后搬迁咋办 -法律知识

法律分析:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

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三、先补偿后搬迁的法律依据 法律问题

房屋征收时是先补偿后搬迁。

房屋征收是由当地人民政府对被征收人进行补偿后，被征收人根据约定的搬迁期限进行搬迁，而且在搬迁过程中，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

一、先安置后拆迁有哪些法律依据

省政府要求，严格履行征地程序，提高征地工作透明度。

要求在征地实施过程中，要按照征地程序规定，通过政府公告、门户网站和在被征土地所在村、组张榜公布等形式。

将征地审批、补偿标准、安置途径、征地调查及补偿结果等有关事项。

及时告知被征地农村集体经济组织、农户和其他权利人，主动接受群众监督。

《意见》明确，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁。

确需采取过渡方式安置的，必须取得被拆迁人同意，并与被拆迁人约定安置过渡期。

在过渡期限内，市县政府要提供临时周转用房；

被拆迁人自行安排临时住处的，市县政府应足额支付临时安置补助费，保证被拆迁人在过渡期内的基本居住和生活条件。

二、先安置后搬迁分为几种

我国的行政法规明确规定，实施先补偿，后搬迁的政策，反之，是违法的，可以到当地司法机关反映。

房屋拆迁安置费的计算标准：

（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0；

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

三、拆迁补偿的方式

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿的方式有二：

1、货币补偿

货币补偿作为主要方式。

其原因：

一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；

二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；

三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；

四是更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。

《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。

对于货币补偿的具体办法各地有所不同，许多地方对此出台了法规或规章予以规范。

2、产权调换

产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。

也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。

产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。

无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。

差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。

相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

四、先补偿后搬迁的法律依据？

实践中，常常出现先搬迁后补偿的现象，这造成的直接后果就是很多人搬迁后，房屋补偿迟迟不到位或者不足额到位;另外先搬迁后补偿对被征收人后期维权有很大的阻碍。

这其中的缘由和人们的一个朴素认识比较符合：

即：

保住房子，是争取合理补偿的最大筹码。

如果房子被拆，再维权就相当困难了。

所以，为了全方位保障被征收人的利益，征收方必须秉承先补偿，后搬迁的原则，从源头上杜绝征收方“出尔反尔”的机会。

一、先拆迁后补偿应该怎么处理

要解读先补偿，后搬迁，我们不得不提的是在实践中大多数征收拆迁因补偿没有到位，而强制搬迁被征收人的房屋，致使被征收人的合法权益无法得到保障。

实质上先补偿，后搬迁包含两种情况：

首先是房屋征收双方当事人即征收人和被征收人就房屋征收达成一致，签订协议，双方按照协议履行相关的义务；

其次是如果征收人和被征收人未就补偿安置协议达成一致，征收部门已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户储存、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经确定。

当符合以上两种情况都属于先补偿。

此外由于补偿方式不同，具体情况也会有所不同。

如实行货币补偿的，货币补偿已经专户存储、被征收人可以随时支取即可视为对被征收人已经进行补偿；

对于实行现房进行产前调换的，征收人可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后在实际办理交付手续；

实行期房产权调换的，征收方则应当在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工按照之前安置协议的约定交付房屋。

二、拆迁了，征收方限时要求村民签订空白协议，这可咋办？

法律明明规定，房屋征收应当先补偿后搬迁。

但在拆迁实践当中，一些地方却反其道而行之，让村民“配合工作”，先扒房子后补偿。

征收方的话说的是漂亮，活儿干的更“漂亮”，不同意拆的，征收方就“帮”着拆了。

先拆房子后补偿，这种事情真的靠谱吗？其实不难想象，房子都拆没了，你在谈补偿时还有多少讨价还价的主动权？

如果您遭遇了征收方先拆房后搬迁的征收方式，又该如何应对？下面即明拆迁律师为大家具体分析解答。

征收方告诉村民先拆房后补偿，还让签空白协议

讲一个新闻媒体报道过的案例。

2010年，王先生回到乡村创业办厂，并办理了相关的营业执照，生意红红火火的。

经营了8年之后，他的厂房规模已达上千平。

2018年，当地征收方印发了《项目征迁补偿安置实施细则》的通知，王先生的厂房也在拆迁范围内。

当地征收方动员村民们积极配合拆迁工作，宣传说“先签先拆得奖励，后签后拆受损失”。

签约拆迁时间为11月底前。

不过在规定的签约期内，王先生并未看到拆迁补偿安置方案。

征收方也未就详细具体的补偿事宜和王先生进行协商谈判，而是简单地要求其尽快签订补偿协议。

更为糟糕的是，这份协议还是一份空白协议，上面没有补偿项、补偿方式和补偿标准，甚至也没有征收方的印章。

王先生多少晓得空白协议的“厉害之处”，担心签字后难以获得公平合理的补偿，迟迟不肯落笔签字。

2018年11月26日，征收方再次动员王先生在空白协议上签字。

村里也给王先生做工作，还想要帮其“代签协议”。

王先生予以了拒绝，并质疑“怎么补偿都不知道，咋签字”。

征收方相关工作人员向王先生承诺：

“只要摸底调查有的，少不了你的。

“但王先生宁愿相信白纸黑字，不信这些口头承诺，依然坚持要在协议上明确具体的补偿项和补偿标准，确定补偿合理才肯签字。

见王先生铁了心不肯签协议，征收方也失去了耐心。

2019年1月3日，征收方对王先生家具厂进行了强制拆除。

王先生得知消息后迅速赶至现场，想要阻止征收方拆房，并斥责工作人员为什么先扒房子再谈补偿，要求他们出示房屋强制拆除的相关手续。

工作人员回复其“可以起诉”，并说虽然没谈补偿价格，但一分不会少，先拆后谈补偿是配合工作。

先拆后补，难道就真有理了？法律是怎么规定的？

本案中，我们不难发现这样几个疑点。

一是违背了先补偿后搬迁的补偿原则。

从上述案例，咱们可以看到这位当事人遭遇的房屋征收，属于先拆房后补偿，这和法律规定的“先补偿后搬迁”的基本征收原则是相违背的。

王先生的厂房获得了当地的审批，手续齐全，属于合法经营的厂房。

对于企业厂房的拆除必须依法进行，并合理补偿。

一是征收方未公开发布、主动出示拆迁补偿安置方案，这是造成被征收人不敢签订补偿协议的重要原因。

《土地管理法》第四十八条也规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

对王先生的厂房征收，理所当然地应当公布补偿安置方案，并合理补偿。

二是组织被征收人签订空白协议。

根据最高院的一则判例解释，签订空白合同协议，等同于对合同内容的无限授权。

所谓“无限授权”，咱们被征收人可以理解为是给了征收方“想怎么填内容就怎么填内容”的权利，你不害怕吗？在未填写完整的空白协议上签字盖章后，直接交给他人，该行为其实隐藏着巨大的法律风险。

这明显是不公平不合理的，也不利于维护被征收人的合法权益。

三是未经过法定的强制程序，就执行了强制拆除房屋。

我国早就取消了对合法房屋的行政强制拆除规定，改为了申请司法强制程序。

因此本案中，如果当地征收方未通过司法强制程序而强制拆除当事人房屋，这样的行为并不合法。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，不论是责令交出土地还是行政强制拆除，均以被征收人已经依法得到补偿安置或者无正当理由拒绝接受补偿安置为前提。

很显然，本案中，当事人并未得到依法补偿安置，就被拆除了房屋，这是不合理的。

综上所述，当地征收方绕过法定的征收流程及法定强制程序，侵害了被征收人在房屋征收中理应享有的合法权益。

五、必须先补偿，后搬迁

实践中，常常出现先搬迁后补偿的现象，这造成的直接后果就是很多人搬迁后，房屋补偿迟迟不到位或者不足额到位;另外先搬迁后补偿对被征收人后期维权有很大的阻碍。

这其中的缘由和人们的一个朴素认识比较符合：

即：

保住房子，是争取合理补偿的最大筹码。

如果房子被拆，再维权就相当困难了。

所以，为了全方位保障被征收人的利益，征收方必须秉承先补偿，后搬迁的原则，从源头上杜绝征收方“出尔反尔”的机会。

一、先拆迁后补偿应该怎么处理

要解读先补偿，后搬迁，我们不得不提的是在实践中大多数征收拆迁因补偿没有到位，而强制搬迁被征收人的房屋，致使被征收人的合法权益无法得到保障。

实质上先补偿，后搬迁包含两种情况：

首先是房屋征收双方当事人即征收人和被征收人就房屋征收达成一致，签订协议，双方按照协议履行相关的义务；

其次是如果征收人和被征收人未就补偿安置协议达成一致，征收部门已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户储存、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经确定。

当符合以上两种情况都属于先补偿。

此外由于补偿方式不同，具体情况也会有所不同。

如实行货币补偿的，货币补偿已经专户存储、被征收人可以随时支取即可视为对被征收人已经进行补偿；

对于实行现房进行产前调换的，征收人可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后在实际办理交付手续；

实行期房产权调换的，征收方则应当在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工按照之前安置协议的约定交付房屋。

二、拆迁了，征收方限时要求村民签订空白协议，这可咋办？

法律明明规定，房屋征收应当先补偿后搬迁。

但在拆迁实践当中，一些地方却反其道而行之，让村民“配合工作”，先扒房子后补偿。

征收方的话说的是漂亮，活儿干的更“漂亮”，不同意拆的，征收方就“帮”着拆了。

先拆房子后补偿，这种事情真的靠谱吗？其实不难想象，房子都拆没了，你在谈补偿时还有多少讨价还价的主动权？

如果您遭遇了征收方先拆房后搬迁的征收方式，又该如何应对？下面即明拆迁律师为大家具体分析解答。

征收方告诉村民先拆房后补偿，还让签空白协议

讲一个新闻媒体报道过的案例。

2010年，王先生回到乡村创业办厂，并办理了相关的营业执照，生意红红火火的。

经营了8年之后，他的厂房规模已达上千平。

2018年，当地征收方印发了《项目征迁补偿安置实施细则》的通知，王先生的厂房也在拆迁范围内。

当地征收方动员村民们积极配合拆迁工作，宣传说“先签先拆得奖励，后签后拆受损失”。

签约拆迁时间为11月底前。

不过在规定的签约期内，王先生并未看到拆迁补偿安置方案。

征收方也未就详细具体的补偿事宜和王先生进行协商谈判，而是简单地要求其尽快签订补偿协议。

更为糟糕的是，这份协议还是一份空白协议，上面没有补偿项、补偿方式和补偿标准，甚至也没有征收方的印章。

王先生多少晓得空白协议的“厉害之处”，担心签字后难以获得公平合理的补偿，迟迟不肯落笔签字。

2018年11月26日，征收方再次动员王先生在空白协议上签字。

村里也给王先生做工作，还想要帮其“代签协议”。

王先生予以了拒绝，并质疑“怎么补偿都不知道，咋签字”。

征收方相关工作人员向王先生承诺：

“只要摸底调查有的，少不了你的。

“但王先生宁愿相信白纸黑字，不信这些口头承诺，依然坚持要在协议上明确具体的补偿项和补偿标准，确定补偿合理才肯签字。

见王先生铁了心不肯签协议，征收方也失去了耐心。

2019年1月3日，征收方对王先生家具厂进行了强制拆除。

王先生得知消息后迅速赶至现场，想要阻止征收方拆房，并斥责工作人员为什么先扒房子再谈补偿，要求他们出示房屋强制拆除的相关手续。

工作人员回复其“可以起诉”，并说虽然没谈补偿价格，但一分不会少，先拆后谈补偿是配合工作。

先拆后补，难道就真有理了？法律是怎么规定的？

本案中，我们不难发现这样几个疑点。

一是违背了先补偿后搬迁的补偿原则。

从上述案例，咱们可以看到这位当事人遭遇的房屋征收，属于先拆房后补偿，这和法律规定的“先补偿后搬迁”的基本征收原则是相违背的。

王先生的厂房获得了当地的审批，手续齐全，属于合法经营的厂房。

对于企业厂房的拆除必须依法进行，并合理补偿。

一是征收方未公开发布、主动出示拆迁补偿安置方案，这是造成被征收人不敢签订补偿协议的重要原因。

《土地管理法》第四十八条也规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

对王先生的厂房征收，理所当然地应当公布补偿安置方案，并合理补偿。

二是组织被征收人签订空白协议。

根据最高院的一则判例解释，签订空白合同协议，等同于对合同内容的无限授权。

所谓“无限授权”，咱们被征收人可以理解为是给了征收方“想怎么填内容就怎么填内容”的权利，你不害怕吗？在未填写完整的空白协议上签字盖章后，直接交给他人，该行为其实隐藏着巨大的法律风险。

这明显是不公平不合理的，也不利于维护被征收人的合法权益。

三是未经过法定的强制程序，就执行了强制拆除房屋。

我国早就取消了对合法房屋的行政强制拆除规定，改为了申请司法强制程序。

因此本案中，如果当地征收方未通过司法强制程序而强制拆除当事人房屋，这样的行为并不合法。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，不论是责令交出土地还是行政强制拆除，均以被征收人已经依法得到补偿安置或者无正当理由拒绝接受补偿安置为前提。

很显然，本案中，当事人并未得到依法补偿安置，就被拆除了房屋，这是不合理的。

综上所述，当地征收方绕过法定的征收流程及法定强制程序，侵害了被征收人在房屋征收中理应享有的合法权益。

六、先搬迁后补偿合法吗

法律分析:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

法律依据:

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿款延期支付利息计算，必须先补偿，后搬迁

内容审核：刘清伟律师

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