关于农村拆迁补偿的价值评估，拆迁补偿价值类型的评估方法

关于农村拆迁补偿的价值评估，拆迁补偿价值类型的评估方法

一、拆迁补偿价值类型的评估方法

拆迁补偿价值类型的评估方法主要包括市场评估价、商品房交易均价和重置价三种。这些方法都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格。这是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。这是一种反映一定区域内房屋价格水平的方式，可以作为拆迁补偿的参考依据。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。这是一种从成本角度考虑房屋价值的方式，也是拆迁补偿中的重要依据之一。

以上三种评估方法在实践中可能会结合使用，以确保拆迁补偿的公正、公平和合理。具体的评估方法和程序可能会因地区和具体情况而有所不同，因此在实际操作中需要遵循当地的相关法规和政策。

请注意，以上内容仅供参考，如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请咨询专业的律师或法律机构。

二、房屋拆迁补偿评估的标准有哪些

1、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值人工的价值相关税费的价值＝所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。

成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

2、收益法。

在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

3、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。

在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

4、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。

一、房屋拆迁补偿计算标准是多少

市场评估价：

是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：

是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：

是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

二、房屋拆迁补偿安置办法是什么

1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。

2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入，停止办理居民常住户口分户手续；

房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续；

被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程；

所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。

3、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

4、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

5、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，就拆迁事项的权利义务，如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。

三、拆迁补偿评估的价值类型有哪些

1、房屋占用范围内的土地价格；

2、建筑物重置价格；

3、建安费用；

4、装修装饰部分的费用。

住宅拆迁的价值评估计算公式是：

估价对象价格=某类型房屋的基准价格×（1+楼层修正系数）×（1+朝向修正系数）×（1+其他因素修正系数）+房屋装修部分价格。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。

四、住宅拆迁的价值评估怎么计算

拆迁房屋价值的评估：

被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。

【法律依据】《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

五、如何评估房屋拆迁价值

拆迁房屋价值的评估：

被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。

【法律依据】《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

六、拆迁补偿评估方法

1、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值人工的价值相关税费的价值＝所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。

成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

2、收益法。

在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

3、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。

在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

4、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。

一、房屋拆迁补偿计算标准是多少

市场评估价：

是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：

是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：

是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

二、房屋拆迁补偿安置办法是什么

1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。

2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入，停止办理居民常住户口分户手续；

房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续；

被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程；

所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。

3、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

4、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

5、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，就拆迁事项的权利义务，如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。

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文章来源参考：头条-关于农村拆迁补偿的价值评估，如何评估房屋拆迁价值

内容审核：汪文明律师

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