拆迁补偿户对抗以房抵债，案说合同法｜以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人实现抵押权？

拆迁补偿户对抗以房抵债，案说合同法｜以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人实现抵押权？

一、案说合同法｜以租抵债中的承租人能否对抗抵押权人实现抵押权？

【说明】

日读一判，系法律商业双驱动的万程通商团队的每日固定学习会。本文分享的案例，系我们于2022年3月9日集体学习的案例。

按照有关法律、法规、政策的要求，即日起，我们学习分享的案例，将隐去主体及案号信息。给您带来不便，我们深表歉意。

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【裁判要旨】

当事人通过约定占有、使用、收益案涉房产以实现债权，并不符合“租赁合同”所规定的内涵。该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续。因此，基于物权优先于债权的法理，以租抵债不能对抗司法拍卖中抵押权人的担保物权，不适用“买卖不破租赁”进行抗辩。

【关联法条】

合同法T212：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定T31：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

【诉讼主体】

复议申请人（利害关系人）：林某。

申请执行人：甲公司。

被执行人：乙公司。

被执行人：沈某。

被执行人：陈某。

【基本案情】

林某不服广东省深圳市中级人民法院【】号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行申请执行人甲公司与被执行人乙公司、深圳市彩虹创业投资集团有限公司、沈某、陈某借款合同纠纷一案过程中，决定附带租约拍卖被执行人陈某、沈某名下位于深圳市福田区（不动产证号：××，以下简称涉案房产）以清偿债务。申请执行人甲公司对此不服，向深圳中院提出书面异议。

【异议人甲公司请求】

除去租约拍卖涉案房产，其主要理由为：

1. 异议人对租赁合同及《中国农业银行扣款客户回单》的真实性、关联性、合法性均不认可。租赁合同未向有关部门备案，无法确认真实性。租赁合同租期长达12年、租金高达200万，且付款方式为一次性支付到非出租人账户，与日常租赁习惯、交易习惯相违背。《中国农业银行扣款客户回单》并未注明支付200万元的具体用途，无法证明该笔资金是用于支付涉案房产的租金。

2. 附带租约拍卖势必导致抵押物价值严重贬值，导致拍卖价款不足以清偿债务，异议人作为善意抵押权人，依法取得的抵押权应受法律保护。

【复议申请人林某请求】

撤销【】号执行裁定，对案涉房产附带租约拍卖。其主要理由为：

1. 租赁关系真实、合法、有效，不存在以租抵债的情形。复议申请人与沈某就案涉房产于2015年7月15日签订租赁合同，时间早于抵押登记前。租赁合同已履行超过4年。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，原租赁关系不受抵押权的影响。

2. 本案租金支付方式约定一次性支付12年，这一作法没有违反法律规定。因为一次性支付可以享受一定的优惠，对双方都有利益。

3. 虽然合同条款有“乙方同意甲方以租金方式抵偿双方债务”，但从租赁合同的内容上，并没有任何关于债务抵偿的约定，而有明确的租金支付金额及支付方式的约定，以及如何使用承租房屋的约定。

4. 从实际履行情况看，复议申请人实际依约于2015年7月28日向出租人指定的账户支付了200万租金，并实际占有房屋。深圳中院仅凭条款的约定，而无视合同内容及合同履行情况，认定存在以租抵债的情况，显然属于认定事实错误。

【一审认为】

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

本案中，沈某与林某签订的租赁合同2027年7月到期，该租赁权继续存在于涉案房产上，对抵押权的实现有影响，深圳中院应除去该租约后进行拍卖。而且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，其缔约的目的是由承租人取得房屋使用权以及出租人收取租金。但本案中，根据沈某与林某签订的租赁合同显示，双方是以租金方式抵偿双方债务，故该合同的实质是沈某与林某之间的债权债务合同关系，不同于《中华人民共和国合同法》规定的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故该租赁关系不得对抗本案申请执行人对涉案房产享有的抵押权。

深圳中院认为异议人甲公司本次所提异议成立，应当予以支持。遂于2020年12月17日作出【】号执行裁定，裁定对被执行人沈某、陈某名下案涉房产除去租约后进行拍卖。

【二审认为】

本案的焦点问题是复议申请人所主张的对案涉房产的租赁关系能否排除对涉案房产的执行。

本案仅从抵押权成立的时间以及《租赁合同》签订的时间看，复议申请人所主张的《租赁合同》签订在前。仅就此而言，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。复议申请人所主张的带租拍卖似有法律依据。

但根据复议申请人提交的双方当事人签订的《租赁合同》，清楚地载明“乙方（即复议申请人）同意甲方（即沈某）以租金方式抵偿双方债务。”该《租赁合同》有双方当事人的签字及指模，应当认定为是双方当事人真实意思的反映。其后发生的复议申请人向沈某转款200万元的行为，该转账汇款回单上没有注明款项用途，认定复议申请人向沈某支付租金的证明力并不充分。因此，深圳中院异议裁定认为“双方是以租金方式抵偿双方债务”的认定结论有事实依据。该事实发生时依然有效的《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而复议申请人所主张的，实际是通过占有、使用、收益案涉房产以实现债权，双方的法律关系属于原债权、债务关系的延续，并不符合前述《中华人民共和国合同法》对于租赁合同所规定的内涵。该行为在法律性质上属于以租抵债，实质是债的一种履行方式，不属于租赁合同关系。而本案申请执行人是案涉房产的抵押权人，案涉房产对抵押权人的债权实现起到物的担保作用。基于物权优先于债权的法理，以租抵债也不能对抗抵押权人的担保物权。因此，复议申请人所述“买卖不破租赁”的理由在本案中不能成立。

综上所述，复议申请人以其主张的租赁权请求排除对案涉房产执行的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回复议申请人林某的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院【】号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

二、先抵押后租赁的效力

法律主观：

承租人 擅自转租 的法律后果为出租人可以要求解除 租赁合同 ，可以要求次承租人办理，此时承租人要向次承租人承担 违约责任 。

但是次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

三、承租人同意抵押的法律后果

法律分析：

正规的肯定不能抵押。

房屋抵押贷款必须到房产部门办理抵押登记，以他项权证抵押在银行。

只用房屋租赁合同和承租人的身份证是不能抵押的。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

四、承租人用租赁房屋可以抵押吗

抵押权可否对抗租赁权要看哪个权利登记在先，抵押权登记设立在先的，可以对抗租赁权；

抵押权登记设立在后的不可以对抗租赁权。

根据《民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

一、租赁权与抵押权冲突怎么办

以登记为生效要件的抵押权而言，抵押权设立在先而租赁权设立在后，那么依据“时间在先，权利在先”的原则，时间在后的租赁权不能对抗在先的抵押权；

就以登记为对抗要件的动产抵押权而言，如果该抵押权设立在租赁权之前，却并未办理登记，那么依据《民法典》第四百零三条规定，未经登记不得对抗善意第三人，抵押权不能对抗具有物权效力的租赁权；

反之，如果抵押权设立在租赁权之前且办理了登记，自然就可以对抗设立在后的租赁权。

二、抵押权的实现程序有哪些

依据《民法典》第四百一十条的规定，抵押权的实现程序分为两类：

1．约定的实现程序，即抵押权的实现条件成就后，抵押权人与抵押人协商实现抵押权，如协商将抵押财产折价或拍卖、变卖抵押财产

2．法定的实现程序，即抵押权实现的条件成就后，抵押人与抵押权人没有就抵押权的实现达成一致，抵押权人请求法院实现抵押权。

三、抵押权的实现方式有哪些

1．折价方式

抵押权人可以与抵押人协议，以折价的方式清偿债务。

采用折价方式，也应在债务履行期届满债务人不能履行债务以后，而不能在订抵押合同时，在合同中约定在债务不能清偿债务时，抵押物就归债权人所有。

因为，在订立抵押合同时，债务人处于紧迫需要的弱势地位，如果允许此时协议折价，易产生对债务人不公平的后果。

即使在债务履行期届满债务人不能清偿债务的情况下，双方协议，也应当参照市场价格对抵押物折价，实行多退少补的原则。

2．拍卖方式

拍卖又称为竞卖，是指以公开竞价的方法把标的物卖给出价最高的人。

采用拍卖的方式能够最大限度地体现被拍卖财产的价值，公平地体现抵押物的担保效能。

有条件采取拍卖方式的，应当首先采用拍卖方式。

3．变卖方式

变卖是一种普通的买卖方式，为了公平地体现抵押物的价值，要求变卖参照当地的市场价格。

五、抵押权可否对抗租赁权

抵押权可否对抗租赁权要看哪个权利登记在先，抵押权登记设立在先的，可以对抗租赁权；

抵押权登记设立在后的不可以对抗租赁权。

根据《民法典》第四百零五条的规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

一、租赁权与抵押权冲突怎么办

以登记为生效要件的抵押权而言，抵押权设立在先而租赁权设立在后，那么依据“时间在先，权利在先”的原则，时间在后的租赁权不能对抗在先的抵押权；

就以登记为对抗要件的动产抵押权而言，如果该抵押权设立在租赁权之前，却并未办理登记，那么依据《民法典》第四百零三条规定，未经登记不得对抗善意第三人，抵押权不能对抗具有物权效力的租赁权；

反之，如果抵押权设立在租赁权之前且办理了登记，自然就可以对抗设立在后的租赁权。

二、抵押权的实现程序有哪些

依据《民法典》第四百一十条的规定，抵押权的实现程序分为两类：

1．约定的实现程序，即抵押权的实现条件成就后，抵押权人与抵押人协商实现抵押权，如协商将抵押财产折价或拍卖、变卖抵押财产

2．法定的实现程序，即抵押权实现的条件成就后，抵押人与抵押权人没有就抵押权的实现达成一致，抵押权人请求法院实现抵押权。

三、抵押权的实现方式有哪些

1．折价方式

抵押权人可以与抵押人协议，以折价的方式清偿债务。

采用折价方式，也应在债务履行期届满债务人不能履行债务以后，而不能在订抵押合同时，在合同中约定在债务不能清偿债务时，抵押物就归债权人所有。

因为，在订立抵押合同时，债务人处于紧迫需要的弱势地位，如果允许此时协议折价，易产生对债务人不公平的后果。

即使在债务履行期届满债务人不能清偿债务的情况下，双方协议，也应当参照市场价格对抵押物折价，实行多退少补的原则。

2．拍卖方式

拍卖又称为竞卖，是指以公开竞价的方法把标的物卖给出价最高的人。

采用拍卖的方式能够最大限度地体现被拍卖财产的价值，公平地体现抵押物的担保效能。

有条件采取拍卖方式的，应当首先采用拍卖方式。

3．变卖方式

变卖是一种普通的买卖方式，为了公平地体现抵押物的价值，要求变卖参照当地的市场价格。

六、房屋租赁合同能否对抗抵押权的实现

法律主观：

承租人 擅自转租 的法律后果为出租人可以要求解除 租赁合同 ，可以要求次承租人办理，此时承租人要向次承租人承担 违约责任 。

但是次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿户对抗以房抵债，抵押权可否对抗租赁权

内容审核：殷浩律师

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