借名拆迁纠纷法院判决方式有哪些，全国法院：关于涉房产执行纠纷的25则裁判要旨

借名拆迁纠纷法院判决方式有哪些，全国法院：关于涉房产执行纠纷的25则裁判要旨

一、全国法院：关于涉房产执行纠纷的25则裁判要旨

以下法律法规（裁判案例）均已收录于艾特律宝|法律大数据库

01、指导性案例155号：中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

【案例文号】：（2019）最高法民终603号

02、指导性案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。    

【案例文号】：（2016）最高法民申254号

03、指导性案例154号：王四光诉中天建设集团有限公司、白山和丰置业有限公司案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

在建设工程价款强制执行过程中，房屋买受人对强制执行的房屋提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益，但不否定原生效判决确认的债权人所享有的建设工程价款优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

【案例文号】：（2019）最高法民再39号

04、参考案例：山东某某公司与广东某公司股权转让纠纷执行复议案

【裁判要旨】：

案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。该规定仅限制人民法院在案外人执行异议之诉审理期间进行处分行为，但并不禁止人民法院采取查封、扣押、冻结等非处分性执行措施。执行法院对执行标的物委托评估，未改变案涉房屋的权属关系及实际状态，不属于执行处分行为。当事人以执行标的物正处于案外人执行异议之诉审理期间为由，主张不得对执行标的物进行评估或者评估无效，没有事实和法律依据，人民法院应不予支持。    

【案例文号】：（2021）最高法执复34号

05、参考案例：某甲银行某分行与临沂某公司执行复议案

【裁判要旨】：

执行过程中，执行法院查封了被执行人多套房产，在审查是否存在超标的查封时，需要对涉案房产的价值进行估算。对于一手房的价值，可以参照新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价、专业房产APP、新建商品房买卖合同成交价，并结合涉案财产的查封顺序、确定拍卖保留价时可能降价的幅度等因素，综合进行估算，进而确定是否存在超标的查封。

【案例文号】：（2021）鲁13执复257号

06、参考案例：朱某花案外人执行异议案

【裁判要旨】：

拍卖被执行人名下唯一住房时，应当根据比例原则，依次审查拍卖的适当性、必要性及衡量性。可用比例原则的三个子原则以“三步法”对拍卖行为予以规范审查。其一，拍卖涉案房屋难以实现执行到位的执行目的，不符合适当性原则；其二，可选择其他替代执行措施而减少对权益的侵害的，不符合必要性原则；其三，拍卖涉案房屋对被执行人及案外人权益的损害后果，与拍卖可达目的之间不成比例的，不符合衡量性原则。若有其一不符合，则不宜对被执行人名下唯一住房予以拍卖，保障被执行人基本生存与居住权益。

【案例文号】：（2022）桂02执复60号

07、参考案例：某银行股份有限公司成都分行与成都某置业有限公司执行实施案    

【裁判要旨】：

强化善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益同时，最大限度减少对被执行人权益影响。在具体个案中，对于资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，灵活采取查封措施，对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。

【案例文号】：（2022）川01执4769号

08、参考案例：厦门某公司诉李某水等案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

买受人与被执行人签订多份合法有效的书面房地产买卖合同时，人民法院可以结合多份合同的总金额、买受人总共已支付金额等情况，对买受人的付款情况是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，进行审查判断。

【案例文号】：（2020）最高法民申5716号

09、参考案例：赵某某与定州某贷款公司执行监督案

【裁判要旨】：

预查封未进行不动产登记的土地的，预查封效力及于该土地上的房产；预查封转为正式查封后，二者效力同时起算。

【案例文号】：（2021）最高法执监283号

10、参考案例：郑某某申请执行监督案    

【裁判要旨】：

在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，不应予以支持。

【案例文号】：（2021）最高法执监424号

11、参考案例：胡某与宋某执行异议案

【裁判要旨】：

Ⅰ、对于案外人主张承租权成立的条件应进行严格审查。需同时符合以下两个条件方能成立：其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用该不动产。

Ⅱ、在案外人异议案件的审查中，应该综合是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离市场价格、缴纳方式是否符合一般交易习惯、物业管理缴费凭证等因素综合进行认定，以防止承租人与被执行人恶意串通拖延执行。在涉及房屋买卖以及抵押登记的情形时，也可以参考相关合同中是否有关于房屋出租情况的表述。

Ⅲ、案外人承租在先的租赁权成立仍不能阻却拍卖等强制执行措施，其产生的法律后果是签署租赁协议及合法占有的承租人能在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，即继续承租涉案房屋直至租赁期满。实践中，需要予以明确的是该项异议属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当对此进行立案审查，并作出裁定，不可直接认定租赁权成立并予以执行。

【案例文号】：（2019）京0102执异144号

12、参考案例：邹某某申请某法院错误执行国家赔偿案

【裁判要旨】：    

Ⅰ、人民法院在执行过程中，对已知悉的被执行人可供执行的财产，仅作出公告而未采取适当措施加以控制，致使该财产被转移，造成申请执行人的债权利益无法实现的，属于错误执行行为，应当承担相应的赔偿责任。

Ⅱ、人民法院对被执行人相关房产违法拖延执行，造成申请执行人的金钱债权无法实现，应以该错误执行行为所致未受清偿的债权金额及相应利息，作为赔偿标准予以赔偿。赔偿请求人要求赔偿未予执行的涉案房产价值的，依法不予支持。

【案例文号】：（2014）冀委赔监字第5号

13、参考案例：赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案

【裁判要旨】：

签订买卖合同后的网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。

【案例文号】：（2021）最高法执复90号

14、参考案例：叶某、朱某与某集团有限公司执行异议案

【裁判要旨】：

买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。施工人请求法院强制执行享有优先权的建设工程价款债权，人民法院强制执行登记在被执行的房地产开发企业名下的该商铺，买受人提出排除执行异议的，法院不予支持。    

【案例文号】：（2023）川05民初38号

15、参考案例：周某某与甲公司执行异议案

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋尚未办理备案手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，买受人未取得案涉房屋所有权，并非其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。

【案例文号】：（2021）鲁1191执异13号

16、参考案例：蒋某诉郑某某、庄某某、海口某担保有限公司、王某及第三人海南某投资咨询有限公司案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审查案外人对被执行的房产是否享有足以排除执行的民事权益时，不应机械理解该条第三项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。当案外人购买的房产是用于必要的居住需求，且并非用于商业性投资时，仍属满足生存权的合理消费范畴，可以适用该规定排除执行。    

【案例文号】：（2018）琼民终873号

17、参考案例：某帝公司诉某省高速公司、吴某案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

除法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《物权法》第9条所指的“法律另有规定”，指非基于法律行为导致物权变动、法律规定不以登记为生效要件或者登记错误等情形，并不包括当事人故意将不动产登记在他人名下的情形。被执行人与案外人签订的房产代持协议只能在二者之间产生债权债务法律关系，不能直接导致物权变动，案外人不能基于代持协议所享有的债权排除强制执行。

【案例文号】：（2021）最高法民终391号

18、参考案例：信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。    

【案例文号】：（2023）黑民再429号

19、参考案例：杜某某诉天津某百货站、天津某物业公司案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

案外人针对人民法院作出的保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议，提起案外人执行异议之诉的前提条件为被保全财产为“对诉讼争议标的以外的财产”。本案原告的诉讼请求为金钱债权，与被保全查封房产不属同一争议标的。案外人起诉主张排除对保全房屋的查封行为，属于“对诉讼争议标的以外的财产”提出异议，人民法院应予受理。

【案例文号】：（2021）最高法民终581号

20、参考案例：郭某等诉沈某、广州市某房地产公司、张某案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

法律维护被拆迁（征收）人合法权益的精神是一以贯之的。被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式签订房屋拆迁协议，明确约定拆迁人以位置、面积等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人在法院查封前已实际占有案涉房屋，其对拆迁补偿安置房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行。

【案例文号】：（2020）最高法民申1586号

21、参考案例：临清某公司与许某执行异议案

【裁判要旨】：

商品房预售资金监管账户是预售人在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用账户，人民法院可以依法冻结商品房预售资金监管账户。    

【案例文号】：（2022）鲁1581执异139号

22、参考案例：某供应链公司、某配送公司与王某某、某贸易公司、邝某某执行监督案

【裁判要旨】：

Ⅰ、对于未办理权属登记的房屋，被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置。

Ⅱ、关于网络司法拍卖程序中一拍流拍后是否可以直接以物抵债的问题，应继续适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的相关规定，即在司法拍卖中，当拍卖财产流拍后，期间有申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖保留价抵债的，人民法院应予准许。

【案例文号】：（2021）最高法执监89号

23、参考案例：河南某置业有限公司与周某、刘某案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

执行标的被查封后，房地产开发企业依据人民法院另案作出的解除合同的生效法律文书，提出案外人执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院不予支持。房地产开发企业为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保并为被执行人偿还的按揭贷款部分，可以从该房屋变卖价款中优先支付。    

【案例文号】：（2020）最高法民申1103号

24、参考案例：李某某诉某信托公司、某地产公司等案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

购房人与被执行人签订购房《意向书》的时间如果早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。购房人在法院查封之前，已实际入住案涉房屋的，属于合法占有该不动产。购房人依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕，虽未对案涉房屋未办理过户登记手续，但现有证据不能证明购房人存在过错的，购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

【案例文号】：（2021）最高法民终63号

25、参考案例：青岛某福利厂诉姜某、青岛某公司案外人执行异议纠纷案

【裁判要旨】：

案涉房产及土地使用权是否因兼并而归属实施兼并的公司所有，应从案涉房屋及土地使用权的登记情况、实施兼并的公司整体接管被兼并企业的沿革过程，以及相关法律法规的规定等情况进行综合分析和判定。

【案例文号】：（2020）最高法民再68号

本文转载自“类案同判规则”，如侵删。

二、房地产纠纷裁判思路与规范指引 -法律知识

本意见汇总摘录自《民事审判指导与参考》(总第34辑-总第66辑)中署名为“最高人民法院民一庭”的有关房地产纠纷案件的意见，以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。

　　14、限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题

　15、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力

　借款合同到期借款人并未按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。

对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。

三、最高院民一庭 ：关于房地产纠纷案件意见汇总（2018最新整理）

最高院民一庭：

关于房地产纠纷案件意见汇总之二

16、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款

　　父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。

在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。

在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

　　(执笔人：

韩玫 余国英 沈妙)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第44辑)第185-189页

　　17、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

　　房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。

买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

　　(执笔人：

左峰 陈旻)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第45辑)第130-134页

　　18、土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为

　　土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人，对双方民事权利义务的约定，其性质属于民事行为，由此引起纠纷诉至人民法院的，属于民事案件范畴。

　　(执笔人：

沈丹丹)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第45辑)第148-152页

　　19、以合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属

　　合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。

　　(执笔人：

仲伟珩)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第52辑)第133-138页

　　20、如何理解农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”农村土地承包合同发生的纠纷

　　农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”土地承包合同发生的纠纷，是指合同订立过程中，围绕当事人缔约能力、合同形式、合同订立时间的确认、格式条款的理解与适用、缔约过失责任的认定与承担等发生的纠纷，不包括农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权与农村集体经济组织发生的纠纷。

对农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权而提起的民事诉讼，人民法院应按照《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款的规定，告知当事人向有关行政主管部门申请解决。

　　(执笔人：

沈丹丹)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第52辑)第139-142页

　　21、案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，当事人以此为由主张合同有效，申请再审的，人民法院不予支持

　　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

而在案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的，当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续为由，主张划拨土地使用权转让合同有效，申请再审的，人民法院不应支持。

　　(执笔人：

仲伟珩)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第52辑)第148-155页

　　22、出让人按照联合竞买人的约定与其中一方签订土地使用权出让合同的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人

　　当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权，并由一方办理土地摘牌手续，领取土地成交确认书，签订土地使用权出让合同。

出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就出让土地的履行、解除等单独起诉出让人的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。

　　(执笔人：

辛正郁 沈丹丹)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第55辑)第97-100页

　　23、当事人就他人承包的土地主张权利，人民法院应当受理并作出裁判

　　未获得土地承包经营权的当事人，不向村民委员会要求承包土地，而以自己是该村某一土地承包经营户的家庭成员为由，针对他人已经承包经营的土地，主张成为该农户土地承包经营权共有人的，属于平等主体之间的民事权益之争，人民法院应当作为民事案件受理，并依据农村土地承包法第二十六条之规定，对其是否属于该户土地承包经营权的共有人作出裁判。

　　(执笔人：

韩玫)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第56辑)第110-114页

　　24、农村土地承包经营权依法转让后土地被征收，征地补偿款是否归受让方所有

　　农村土地承包经营权依法转让后，原承包人即退出承包关系，受让方与发包方形成新的承包关系，土地承包经营权的权利主体发生变更，受让方成为新的土地承包经营权人。

土地被征收后，受让方有权享有相应的土地补偿费。

　　(执笔人：

王丹)

　　索引：

《民事审判指导与参考》(第56辑)第124-127页

四、最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之二

案例问题1：

房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的，房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。

支付了全部房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中有限履行商品房屋买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。

案例问题2：

被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能否阻止其后设定抵押权的强制执行

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

案例问题3：

使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。

夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。

附典型案例：

建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书(2017)最高法民终252号

.........

本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点问题为：

一、案涉工程价款数额如何认定（原审判决认定的工程款数额是否遗漏了8577568元）；

二、国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定（原审判决认定的损失数额是否遗漏了周转材料闲置费用损失1705091元）；

三、在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金。

关于焦点一，案涉工程价款数额如何认定的问题。

根据国泰纸业公司盖章的《产值审核说明》以及双方当事人盖章的《工程已完产值审核汇总表》记载，经双方共同核对，对新兴公司承建的案涉工程已完产值审核为278486147元，这是双方的共同意思表示，根据民事活动中应遵循的诚实信用原则，双方均应受到各自做出的意思表示的约束，故截至2016年2月2日（《产值审核说明》和《工程已完产值审核汇总表》形成的时间），案涉工程的已完产值应确定为278486147元。

根据《工程已完产值审核汇总表》列明，278486147元包括土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费、垫资利息和工程停工费这几项，其中，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费可归入工程价款，垫资利息和工程停工费可归入损失费用。

根据《工程已完产值审核汇总表》记载，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费的数额分别为243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四项相加，共计264101188元。

故工程价款应认定为264101188元。

原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

工程价款264101188元减去已付款38000000元后，为尚欠工程价款，故尚欠工程价款为226101188元，新兴公司在此欠款数额范围内对案涉工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权。

国泰纸业公司虽然在答辩意见中认为其不应支付新兴公司工程款，但未对原审判决提起上诉，故本院在二审程序中对其相关意见不予审查。

关于焦点二，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定的问题。

根据《工程已完产值审核汇总表》记载，垫资利息和工程停工费分别为8543389元、5841570.5元。

另外，2016年5月27日的会议纪要记载国泰纸业公司愿意支付给新兴公司的周转材料闲置费为1705091元，因该会议纪要上有国泰纸业公司的副总经理和负责项目的工程师签字，其行为属于职务行为，故该会议纪要对于国泰纸业公司具有约束力，该1705091元周转材料闲置费应算入国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用。

除此之外，原审判决对新兴公司诉请的995119元停工期间管理费、220575元机械设备闲置费、103725元工程材料调拨款和50000元装修工程保证金均予以了认定和支持，新兴公司对此未提出异议，国泰纸业公司亦未对此提起上诉，故应予以认定。

综上，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额为：

8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。

原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

关于焦点三，在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金的问题。

根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。

承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务

五、最高院民一庭房产纠纷指导案例选

案例问题1：

房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的，房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。

支付了全部房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中有限履行商品房屋买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。

案例问题2：

被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能否阻止其后设定抵押权的强制执行

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房屋的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

案例问题3：

使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则

指导意见：

最高法院民一庭倾向性意见认为，“房改房”不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。

夫妻一方使用已故配偶工龄优惠购买的“房改房”，考虑到承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类“房改房”认定为夫妻共同财产。

附典型案例：

建设工程施工合同解除后，质量保证金条款能否适用

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书(2017)最高法民终252号

.........

本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审期间的争议焦点问题为：

一、案涉工程价款数额如何认定（原审判决认定的工程款数额是否遗漏了8577568元）；

二、国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定（原审判决认定的损失数额是否遗漏了周转材料闲置费用损失1705091元）；

三、在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金。

关于焦点一，案涉工程价款数额如何认定的问题。

根据国泰纸业公司盖章的《产值审核说明》以及双方当事人盖章的《工程已完产值审核汇总表》记载，经双方共同核对，对新兴公司承建的案涉工程已完产值审核为278486147元，这是双方的共同意思表示，根据民事活动中应遵循的诚实信用原则，双方均应受到各自做出的意思表示的约束，故截至2016年2月2日（《产值审核说明》和《工程已完产值审核汇总表》形成的时间），案涉工程的已完产值应确定为278486147元。

根据《工程已完产值审核汇总表》列明，278486147元包括土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费、垫资利息和工程停工费这几项，其中，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费可归入工程价款，垫资利息和工程停工费可归入损失费用。

根据《工程已完产值审核汇总表》记载，土建工程、专业安装工程、赶工费及钢筋场内运输、现场剩余材料及已加工成型材料费的数额分别为243654519元、8577568元、7145159元、4723942元，四项相加，共计264101188元。

故工程价款应认定为264101188元。

原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

工程价款264101188元减去已付款38000000元后，为尚欠工程价款，故尚欠工程价款为226101188元，新兴公司在此欠款数额范围内对案涉工程的折价或者拍卖价款享有优先受偿权。

国泰纸业公司虽然在答辩意见中认为其不应支付新兴公司工程款，但未对原审判决提起上诉，故本院在二审程序中对其相关意见不予审查。

关于焦点二，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额如何认定的问题。

根据《工程已完产值审核汇总表》记载，垫资利息和工程停工费分别为8543389元、5841570.5元。

另外，2016年5月27日的会议纪要记载国泰纸业公司愿意支付给新兴公司的周转材料闲置费为1705091元，因该会议纪要上有国泰纸业公司的副总经理和负责项目的工程师签字，其行为属于职务行为，故该会议纪要对于国泰纸业公司具有约束力，该1705091元周转材料闲置费应算入国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用。

除此之外，原审判决对新兴公司诉请的995119元停工期间管理费、220575元机械设备闲置费、103725元工程材料调拨款和50000元装修工程保证金均予以了认定和支持，新兴公司对此未提出异议，国泰纸业公司亦未对此提起上诉，故应予以认定。

综上，国泰纸业公司应向新兴公司支付的损失费用数额为：

8543389元+5841570.5元+1705091元+995119元+220575元+103725元+50000元=17459469.5元。

原审判决对此计算错误，本院予以纠正。

关于焦点三，在认定国泰纸业公司应向新兴公司支付的工程欠款数额时，应否扣除质保金的问题。

根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。

承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务

六、人民法院受理的房产纠纷案件

本意见汇总摘录自《民事审判指导与参考》(总第34辑-总第66辑)中署名为“最高人民法院民一庭”的有关房地产纠纷案件的意见，以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。

　　14、限制业主专有部分所有权的业主公约或章程的效力问题

　15、未经抵押权人同意是否影响转让不动产合同的效力

　借款合同到期借款人并未按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。

对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。

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文章来源参考：头条-借名拆迁纠纷法院判决方式有哪些，最高院民一庭房产纠纷指导案例选

内容审核：陈福文律师

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