番禺区违建拆迁补偿，广州一楼盘被政府认定为违建烂尾楼，13年间却从未停止对外出租

番禺区违建拆迁补偿，广州一楼盘被政府认定为违建烂尾楼，13年间却从未停止对外出租

一、广州一楼盘被政府认定为违建烂尾楼，13年间却从未停止对外出租

2004年11月，位于广东广州天河区的楼盘龙怡苑被政府认定为违建烂尾楼，天河区政府在龙怡苑张贴红头文件，内容是“关于龙怡苑违法建设问题的公告”，通知住户12月10日前搬走，否则将会停水电。

2000名业主交钱买楼后，却得知自己入住的竟是违章建筑。在公安机关介入此案后，发现从2002年动工开始，该小区就没有办理过任何的规划、报建和土地管理部门有关手续，并牵涉到城管部门的腐败。广州市中级人民法院曾宣判，该事件中的4名主要责任人都受到终审法律制裁。其中龙怡苑开发商法人代表陈某涉嫌非法转让土地使用权和单位行贿罪，被判有期徒刑4年，并罚金100万元。2009年底，陈某出狱后回到龙怡苑，继续对外租赁，每月收入约20万元，却只支付少量物业费和水电费，未缴纳任何税费，至今已有13年了。

据了解，该楼栋已经十分残旧，灰色水泥柱变黑，外墙裂缝丛生。该楼栋共计18层，两梯8户，一楼为商铺和仓库，大堂停满电动车。大量租户居住其中，1至17楼的阳台都被围墙封闭，挂满各类衣物，室内一些房屋还有太阳能板和窗帘。租户在过道上摆放鞋柜，使用瓶装液化气。小区物业员工则住在18楼的自建屋中。

某租房平台显示，该小区物业公司及电话未知，物业费2.6元月，出租价格从1500元到3500元不等。租房平台中介介绍，该小区房子都没有房产证，租房的话可以提供购房合同。据附近中介介绍，若遇到检查不能居住，会退还租金。住满租户的德兴楼A3栋权属仍属于开发商，为2梯8户，共128户。

1、哪些相关机构应当承担相应责任？开发商将面临怎样的处罚？

具体到本案例中，若在龙怡苑被认定为违章建筑之后相关部门后续未采取任何措施，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门及县级以上地方人民政府可能构成行政不作为。

当然并不是所有的违章建筑都会被拆除，在具体执行的过程中，会根据具体的客观情况做出不同的决定，如通过改正或补办手续变成合法建筑的就无需强制拆除。

对于开发商而言，根据前述法律规定会面临罚款、被责令限期拆除违法建筑等。

2、租房平台和中介需要承担那相应责任吗？

租房平台和中介负有提供与订立合同有关的真实情况的责任，即应当如实告知承租人租赁房屋的真实情况，若存在故意隐瞒或提供虚假情况，根据我国《民法典》第九百六十二条之规定，承租人可以拒绝支付中介费并要求对方赔偿所造成的损失。

3、消防安全不过关物业是否需要承担相应责任？

根据我国《消防法》第十八条第二款、《民法典》第九百四十二条第二款之规定，物业对其所管理区域内的共用消防设施负有维护管理责任，对物业服务区域内违反消防安全的行为有采取合理措施及时制止并向有关部门报告的义务，故如果存在物业未尽义务导致发生火灾或火灾扩大的，可能因此承担责任。

二、广州开发商扎堆三旧改造

《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(以下简称《办法》)9月22日正式下发。

这标志着广州集体建设用地流转正式开启，中心六区约有20多平方公里的集体土地将可以合法出让或出租。

不过，需要指出的是《办法》的出台，并未对村民宅基地的流转松绑，宅基地不在可流转的集体土地之列，并且集体建设用地禁止开发房地产和住宅项目。

需2/3以上成员同意流转

集体建设用地使用权出让、出租，要持有6份文件：

集体土地所有证、集体土地使用证、集体建设用地批准文件、有效的用地规划许可文件、集体经济组织出具的同意流转的书面证明材料和法律、法规规定的其他要件。

集体建设用地使用权转让时，则要持有集体土地使用证以及取得原出让合同出让方同意再次流转的证明文件。

《办法》还规定，集体经济组织成员会议或成员代表会议对流转基本事项进行表决，须取得本集体经济组织的2/3以上成员或者成员代表同意，才能取得同意流转证明。

本集体经济组织在集体经济组织成员会议或成员代表会议召开之日起提前30日发布通告，列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况。

建小产权房按违建查处

据初步统计，广州中心六区经过合法审批的可以流转的农村集体建设用地有20多平方公里之多。

不过，这些集体建设用地使用权出让、出租的，还要向土地行政主管部门提出纳入年度土地供应计划的申请。

取得集体用地，同样要经过招、拍、挂。

按照《办法》，集体建设用地流转应当在全市统一的交易平台进行。

工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在房地产交易登记机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得房地产交易登记机构出具的成交确认书或中标通知书。

其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。

集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。

集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有。

其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。

《办法》还规定，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

也就是说，如果在集体用地上建小产权房，将会按照违建查处。

流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。

但利用本村建设用地建设乡(镇)村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。

三、广州集体土地流转禁开发房地产

广州

近日，广州市国土房管局公布了《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》(以下简称《意见》)，《意见》在原来改造拆迁通常只按市场评估价的基础上，增加了改造奖励金。

这使得旧城改造补偿标准大幅上升，有望与一手楼价持平。

■拆迁补偿看齐一手楼价

《意见》明确，旧城改造有三种补偿安置方式，原有的原址回迁方式改变为就近安置，居民原地回迁的可能性较小。

拆迁安置补偿标准仍然参考东濠涌拆迁方案，即按三部分补偿——市场评估价、旧城区补偿金和搬迁时限奖励费(后面两部分补偿合称改造奖励)，但总补偿额不高于同区域新建普通商品房市场价。

这就意味着未来旧城改造拆迁安置补偿标准会与同区域一手楼价接近。

■无房产证符合办证难房屋照样补偿

据悉，以往不少合法的住房因为没有房产证而无法享受拆迁补偿优惠。

对此《意见》明确，凡是符合《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》的办证难住房，即使没有领到房产证，也视为领取房产证的标准来补偿。

■2/3户数签字后可申请强拆

据悉，为了防止钉子户的出现而影响旧城改造，《意见》也规定，如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2/3的，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。

被拆迁人和房屋承租人逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行行政裁决结果的，由旧城更新改造项目所在区人民政府组织实施强制拆迁，或者依法申请人民法院强制拆迁。

中原地产项目部总经理黄-韬分析说，旧城改造拆迁安置标准的提高，有可能带动老城区二手楼价的上涨。

黄-韬说：

“如果旧城改造拆迁补偿都看齐周边一手房，可能会提高拆迁成本，使得开发商参与旧城改造的积极性下降。

”

■北大教授认为2/3住户同意缺乏足够代表性

《意见》关于强制拆迁的规定一经发布，引发强烈质疑。

曾就强制拆迁问题上书国务院的北大法学院姜*安教授昨天对记者表示，2/3住户同意缺乏足够代表性，如签字率超过90%可强拆更显合理。

“政府拆迁时，应该将危房和旧房拆迁区分开来，旧房拆迁要尽量补偿被拆迁人的利益和需求，而危房拆迁则不必要达到90%。

”

中国人民大学郑*夫教授对记者表示，旧城改造房屋拆迁必须谨慎使用强制拆迁。

郑*夫教授说，政府部门往往以公共利益为由推进拆迁进程，而被拆迁人往往因为赔偿不满意而抵制拆迁。

对《意见》在2/3住户同意情况下可强制拆迁的规定，郑*夫认为漠视了个体意见和损害了住户的利益诉求，与《民法典》形成抵触。

四、广州旧城改造强拆条件遭质疑

广东楼盘降价引发纠纷该如何维权这一问题，解答如下：

发生纠纷后，建议双方先协商处理；

实在协商不了的，可以去法院起诉维权。

《民事诉讼法》规定的起诉方式有书面起诉和口头起诉两种。

对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。

起诉必须符合下列条件：

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

起诉状应当记明下列事项:(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

五、广东楼盘降价引发纠纷该如何维权

广东楼盘降价引发纠纷该如何维权这一问题，解答如下：

发生纠纷后，建议双方先协商处理；

实在协商不了的，可以去法院起诉维权。

《民事诉讼法》规定的起诉方式有书面起诉和口头起诉两种。

对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。

起诉必须符合下列条件：

原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

起诉状应当记明下列事项:(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

六、广州开发商扎堆三旧改造

《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(以下简称《办法》)9月22日正式下发。

这标志着广州集体建设用地流转正式开启，中心六区约有20多平方公里的集体土地将可以合法出让或出租。

不过，需要指出的是《办法》的出台，并未对村民宅基地的流转松绑，宅基地不在可流转的集体土地之列，并且集体建设用地禁止开发房地产和住宅项目。

需2/3以上成员同意流转

集体建设用地使用权出让、出租，要持有6份文件：

集体土地所有证、集体土地使用证、集体建设用地批准文件、有效的用地规划许可文件、集体经济组织出具的同意流转的书面证明材料和法律、法规规定的其他要件。

集体建设用地使用权转让时，则要持有集体土地使用证以及取得原出让合同出让方同意再次流转的证明文件。

《办法》还规定，集体经济组织成员会议或成员代表会议对流转基本事项进行表决，须取得本集体经济组织的2/3以上成员或者成员代表同意，才能取得同意流转证明。

本集体经济组织在集体经济组织成员会议或成员代表会议召开之日起提前30日发布通告，列明流转形式、流转价格、竞买人要求、流转收益收取方式等基本情况。

建小产权房按违建查处

据初步统计，广州中心六区经过合法审批的可以流转的农村集体建设用地有20多平方公里之多。

不过，这些集体建设用地使用权出让、出租的，还要向土地行政主管部门提出纳入年度土地供应计划的申请。

取得集体用地，同样要经过招、拍、挂。

按照《办法》，集体建设用地流转应当在全市统一的交易平台进行。

工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当在房地产交易登记机构以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让、出租，并取得房地产交易登记机构出具的成交确认书或中标通知书。

其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。

集体建设用地使用权的出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。

集体土地所有权人出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有。

其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。

《办法》还规定，集体建设用地用于商品房地产开发和住宅建设，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

也就是说，如果在集体用地上建小产权房，将会按照违建查处。

流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等。

但利用本村建设用地建设乡(镇)村公共设施、公益事业用地、农村村民住宅用地的除外。

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文章来源参考：头条-番禺区违建拆迁补偿，广东楼盘降价引发纠纷该如何维权

内容审核：王天子律师

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