违建商铺拆迁怎样补偿，上海房产律师：购房人已获得商铺租金，不得再主张逾期交房违约金

违建商铺拆迁怎样补偿，上海房产律师：购房人已获得商铺租金，不得再主张逾期交房违约金

一、上海房产律师：购房人已获得商铺租金，不得再主张逾期交房违约金

【基本案情】

2015年1月，李某向赣州某房地产公司购买商铺一套,约定2016年12月31日前交房，如逾期交房，需支付违约金。李某购买商铺后即委托给某物业服务公司经营管理，管理期限自2015年1月至2020年1月，前三年租金用于抵扣购房款。合同签订后，李某支付了扣除三年租金的购房款,但至 2019年10月14日，李某才收到房地产公司的收房通知。李某遂诉至法院，要求房地产公司支付逾期交房违约金。另查明，因物业服务公司未依约支付商铺租金，李某已诉至法院，法院作出生效判决解除了双方的委托运营合同，由物业服务公司向李某支付2018年1月至2020年1月的商铺租金及违约金。

【裁判结果】

赣州市中级人民法院经审理认为，房地产公司的确存在逾期交房的事实，但李某在购买商铺后已委托某物业服务公司经营管理，前三年的租金已用于抵扣了购房款，且法院生效判决已支持李某依据委托运营合同获得相应的商铺租金及违约金。因此，委托经营管理期间，房地产公司应将商铺交付给物业服务公司，至于是否交付或能否交付，属于房地产公司与物业服务公司之间的另一层民事法律关系。另外，李某支付的购房款系扣除了前三年的租金，李某已实际获得所购商铺委托运营期间的全部租金收益，即使存在逾期交房，李某在委托经营管理期间并不存在实际损失。一审法院仅依据合同约定及逾期交房的事实，支持了李某逾期交房违约金的主张，而对李某已将商铺委托运营并已收取运营租金的事实未予认定，导致结果处理不当。据此，赣州市中级人民法院二审判决撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。

【典型意义】

“商铺委托运营”是一种比较普遍的商铺投资经营模式，购房人将商铺交由专业运营公司统一管理，既能降低运营成本及风险，又能提高商铺经济效益。一般的商品房买卖合同项下，开发商须将房屋交付给购房人才视为履行合同交房义务。而在委托运营模式下，房屋买卖合同和委托运营合同往往签订于房屋竣工前，此时购房人已将商铺经营使用权转移给运营公司，购房人在委托运营期间无需占有使用商铺，开发商向受托运营公司交付商铺可视为完成交付。若开发商逾期交房，但购房人在商铺委托经营期间已获得相应运营租金，可认定购房人在已获运营租金期间内实现了购买商铺的合同目的及利益，其再向开发商主张委托经营期间的逾期交房违约金，没有合理依据，对开发商亦不公平，法院将不予支持。如果购房人未能获得逾期交房期间的运营租金，则可以支持购房人主张的逾期交房违约金，以弥补购房人的损失。

林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：房地产纠纷、建设工程纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。www.shfangchanls.com

二、商业房屋租赁违约怎么处理

法律分析：

店面租赁房东违约的处理：

1、可以要求房东继续履行合同，即在租赁合同中约定的租赁期内继续承租。

2、可以要求房东按租赁合同的约定来承担违约责任。

3、如果合同中没有约定违约责任，或造成的损失大于房东支付的违约金的，则可以要求房东赔偿损失。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十四条 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

三、租商铺房东违约怎么处理

商铺未交付不以约定支付租金是违约。

根据相关法律规定，不动产买卖合同自合同成立时生效，房屋是否转移并不影响其法律效力，承租人应当按照约定支付租金。

但是出卖人拒不交付标的物的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

【法律依据】《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

第五百九十七条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

四、商铺未付房租是否违约

法律分析：

租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。

租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同而不同。

发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

房屋租赁违约金也是如此。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

五、买卖不破租赁房东交违约金

法律分析：

租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。

租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同而不同。

发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

房屋租赁违约金也是如此。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

六、商铺租赁合同违约金上限

法律分析：

店面租赁房东违约的处理：

1、可以要求房东继续履行合同，即在租赁合同中约定的租赁期内继续承租。

2、可以要求房东按租赁合同的约定来承担违约责任。

3、如果合同中没有约定违约责任，或造成的损失大于房东支付的违约金的，则可以要求房东赔偿损失。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条 事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第五百七十九条 事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十四条 事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；

但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

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文章来源参考：头条-违建商铺拆迁怎样补偿，买卖不破租赁房东交违约金

内容审核：刘育初律师

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