平房拆迁庭院土地补偿，宅基地房第164讲：宅基地申请人和使用人不一致，征收补偿款归谁

平房拆迁庭院土地补偿，宅基地房第164讲：宅基地申请人和使用人不一致，征收补偿款归谁

一、宅基地房第164讲：宅基地申请人和使用人不一致，征收补偿款归谁

广州张静律师解答：看征收补偿款的项目类型，是否宅基地和上盖房屋是分开补偿的，如是，则地的补偿归宅基地申请人，房屋的补偿归建房人。如补偿仅是针对房屋的，则宅基地申请人就没有补偿。如下面这个案件，宅基地是哥哥的名义申请的，但申请下来后，由弟弟实际使用建了房屋，全家写了使用声明。后房屋拆迁，弟弟获得补偿款，嫂子不服，起诉要求分割补偿款，理由是宅基地是哥哥申请的。法院审理后认为，征收款的补偿对象是房屋，并不是宅基地，故嫂子无权主张分割，判决驳回嫂子的诉讼请求。

判决书节选：

法院认为:张嫂主张涉案宅基地是由刘哥申请的,刘哥申请时,其与刘哥系夫妻关系,因此认为涉案宅基地系其与刘哥的夫妻共同财产,属于刘哥的部分,其亦是继承人之一,因此认为其有权对涉案房屋的征地拆迁补偿款进行分配｡ 对此,本院认为,刘某2与政府部门签订的房屋征拆补偿安置合同系针对地上房屋所做的补偿,并非针对土地所做的补偿｡ 其次,虽然涉案宅基地系由刘哥申请的,但是地上建筑物并不当然归属于刘哥｡ 张嫂认为其有权参与涉案房屋征拆补偿分配,应提交证据证明其系涉案房屋的权属人,但是张嫂并没有举证证明涉案房屋系由其或者刘哥建设｡ 如果涉案房屋由刘哥建设,张嫂作为刘哥的配偶不可能不知道该房屋的建设情况｡ 相反,根据张嫂提交的声明书所载,涉案房屋系由刘弟建设｡ 第三,声明书中虽然载明“现刘弟、刘哥共同继承人作为声明人为明确该用地房屋的产权作出如下声明:上述房屋下的土地合法使用人及地上房屋的实际建设使用人为声明人,声明人享有该地上房屋所产生的所有权益……”,但是诚如刘某4、刘某5、刘某3、刘某2、刘某1所称正是因为宅基地申请人与投资建设人不一致,为了征地拆迁的顺利进行,避免争议而做出的该项声明,系刘哥的继承人对涉案房屋的拆迁权益所做的处分行为,该声明并没有载明涉案房屋由刘哥出资建设,为刘哥的遗产｡ 综上,张嫂提交的证据不足以证明其是涉案房屋的共有人,其要求刘某4、刘某5、刘某3、刘某2、刘某1向其支付房屋拆迁补偿款的依据不足,一审法院不予支持。另外,根据查明的事实,涉案房屋所涉的《房屋征拆补偿安置合同》约定的拆迁补偿是针对涉案房屋及附着物,本案并无证据证实在涉案地块未建涉案房屋的情况下,刘某4、刘某5、刘某3、刘某2、刘某1或张嫂仍将获得相应的拆迁补偿｡ 综上,驳回张嫂的诉讼请求。

二、宅基地被征收后,是否应有新分配的宅基地

宅基地属于集体，非个人的，对于宅基地征收后的安置补偿费用的分配，系村民自治的范围，由村民大会或村民代表会议来决议分配。

根据《土地管理法》第四十七条，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

一、宅基地使用权补偿款如何分配

（一）房屋转给非集体经济组织人的补偿款分配

根据我国《土地管理法》的规定，宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。

该权利与特定的身份联系，只能由农村集体经济组织内的成员享有，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得该权利。

因此，将房屋转让给非集体经济组织外的人的行为因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。

民事行为被确认无效，依据法律规定，取得的财产应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一般情况下，将宅基地转让给非集体经济组织人的合同是无效的。

转让房屋的拆迁补偿款按照双方过错大小进行分配。

（二）房屋赠与非集体经济组织人的补偿款分配

现实情况下，宅基地使用权人会把农村的宅基地房屋赠与其他人，而赠与人往往不是非集体经济组织的人。

农村房屋与宅基地使用权具有十分紧密的联系，处分房屋的行为同时也处分了宅基地使用权。

而宅基地使用权与特定的身份相联系，只有集体经济组织成员才享有该集体经济组织所有的宅基地使用权，非集体经济组织人无权享有宅基地使用权。

对房屋进行赠与的行为同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律的强制性规定，赠与行为无效。

非集体经济组织人无法通过赠与行为获得宅基地使用权及房屋的所有权，当然也无权获得拆迁补偿款。

（三）分家子女对父母补偿款分配

父母以其与第一个孩子的名义申请了宅基地建房，后第二个孩子出生。

第一个孩子一直与父母生活，第二个孩子结婚后，重新申请了宅基地建房。

老大将原房屋拆除重新建房。

父母去世后，老大新建房屋拆迁，补偿款需要分配给小儿子吗？

根据我国法律，宅基地所有权和使用权是分离的，所有权属于集体，使用权属于房屋所有人。

村民只有宅基地使用权不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不是遗产，不能继承。

但建设在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。

继承人继承了房屋，根据“地随房走”的原则，直接导致了对宅基地的继承。

如果父母的房屋已经被拆除重建，分家子女已经对父母的房屋丧失了继承权，当然也无法获得宅基地使用权，当然也无法分配到父母房屋的补偿款。

（四）城镇子女分配父母房屋补偿款

农村去世父母的宅基地及房屋拆迁，城镇子女有权获得房屋的拆迁补偿。

根据《民法典》的规定，房屋属于公民个人所有的财产，可以继承。

城镇子女继承了父母的房屋，根据“地随房走”的原则，同时获得了宅基地的使用权。

既然属于宅基地及其房屋的权利人，当然可以获得房屋的拆迁补偿款。

二、宅基地征收补偿标准

（一）宅基地补偿计算公式为：

宅基地区位补偿价＝（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积

需要注意的是：

宅基地补偿价是由所在地区的县人民政府参照区域内普通商品房住宅均价以及城市未来规划来综合考虑的。

比如，靠近城市周边，当遇到宅基地征收时补偿费用也就会高，如果是偏远农村地区自然就低了。

另外，拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。

（二）房屋拆迁补偿计算公式为：

房屋拆迁补偿＝宅基地区位补偿价＊宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价

需要注意的是：

房屋拆迁面积按照100－150平米来控制，具体补偿标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

房屋重置成新均价是则指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400－700元一平方米幅度内来确定具体补偿价格。

三、宅基地使用权的补偿款由谁分

农村村民取得宅基地使用权需要履行一定的法律手续。

《土地管理法》第62条第3款规定：

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。

一、农村宅基地建房能建几层

根据各省自治区直辖市的面积标准，以户为基准，天津市每户宅基地160平米，河北省每户200平米。

农村的宅基地可以建三层，一般会控制在二层。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农村村民每人可以建多少平方的房子或宅基地的占地面标，须遵守各省、市、自治区的规定，各省、市、自治区都会有本各省、市、自治区的土地管理法实施细则或条例。

二、农村建房审批程序

农村建房审批程序如下：

1、向村委会提出申请；

2、村委会受收到申请后，同意的情形下，签署意见并盖章；

3、国土规划所派员现场勘察；

4、提交申请材料；

5、放线定界后，发放土地证。

《土地管理法》第六十二条第三款、第四款规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

三、法律允许农村宅基地上的房屋出租给别人做生意吗

可以的。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；

其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

四、征收中的宅基地使用权问题

法律主观：

土地制度对于农民来说并没有把土地价值真正的体现出来，土地上附加的条条框框太多，影响了农民的财产性收入，而且种地，大部分的农民不赚钱，或者说赚钱很少。

那么， 土地确权 后对农民有什么好处?确权后的 宅基地 能卖吗? 土地确权是指土地所有权、 土地使用权 和他项权利的确认、确定，是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。

土地确权后对农民有什么好处? 从农业生产来说， 土地流转 已经是不可避免的趋势，我国农业要想赶上国际水平，必须要把土地流转到少数人的手上，才有竞争力。

土地确权后，土地可以用来抵押 贷款 ，申请补贴，获得资金，作为农业创业的一个原始本金，这样也会降低农业创业的门槛。

土地确权后，心里应当是更有底了，我有多少地，在哪，清清楚楚的全在那。

而且土地确权后，土地的价值提高，流转的收益也会提高。

如果愿意还可以以土地入股合作社，分享产业产业链中的利益。

确权后的宅基地能卖吗? 以往宅基地不能买卖，只能在集体组织内流转，严重的限制了宅基地价值的发挥。

在宅基地确权后，有望对宅基地的相关政策进一步开放，以增加农民的财产性收入。

没准以后宅基地可以买卖、抵押。

另外，有些已经在城市定居或者打算在城市定居的农民，随着宅基地有偿退出试点的探索，确权后，在城市定居退出宅基地后还能得到一笔不小的财富。

而且，以后遇到村里面 拆迁 ，确权后的宅基地多少平米都在那里写着，也能让拆迁有法可依，保护农民的利益。

五、国家征收农民的宅基地后原有的土地法律关系不变

法律主观：

土地制度对于农民来说并没有把土地价值真正的体现出来，土地上附加的条条框框太多，影响了农民的财产性收入，而且种地，大部分的农民不赚钱，或者说赚钱很少。

那么， 土地确权 后对农民有什么好处?确权后的 宅基地 能卖吗? 土地确权是指土地所有权、 土地使用权 和他项权利的确认、确定，是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。

土地确权后对农民有什么好处? 从农业生产来说， 土地流转 已经是不可避免的趋势，我国农业要想赶上国际水平，必须要把土地流转到少数人的手上，才有竞争力。

土地确权后，土地可以用来抵押 贷款 ，申请补贴，获得资金，作为农业创业的一个原始本金，这样也会降低农业创业的门槛。

土地确权后，心里应当是更有底了，我有多少地，在哪，清清楚楚的全在那。

而且土地确权后，土地的价值提高，流转的收益也会提高。

如果愿意还可以以土地入股合作社，分享产业产业链中的利益。

确权后的宅基地能卖吗? 以往宅基地不能买卖，只能在集体组织内流转，严重的限制了宅基地价值的发挥。

在宅基地确权后，有望对宅基地的相关政策进一步开放，以增加农民的财产性收入。

没准以后宅基地可以买卖、抵押。

另外，有些已经在城市定居或者打算在城市定居的农民，随着宅基地有偿退出试点的探索，确权后，在城市定居退出宅基地后还能得到一笔不小的财富。

而且，以后遇到村里面 拆迁 ，确权后的宅基地多少平米都在那里写着，也能让拆迁有法可依，保护农民的利益。

六、被征用的宅基地是否仍有宅基地使用权，没有得到补偿

宅基地属于集体，非个人的，对于宅基地征收后的安置补偿费用的分配，系村民自治的范围，由村民大会或村民代表会议来决议分配。

根据《土地管理法》第四十七条，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

一、宅基地使用权补偿款如何分配

（一）房屋转给非集体经济组织人的补偿款分配

根据我国《土地管理法》的规定，宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。

该权利与特定的身份联系，只能由农村集体经济组织内的成员享有，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得该权利。

因此，将房屋转让给非集体经济组织外的人的行为因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。

民事行为被确认无效，依据法律规定，取得的财产应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一般情况下，将宅基地转让给非集体经济组织人的合同是无效的。

转让房屋的拆迁补偿款按照双方过错大小进行分配。

（二）房屋赠与非集体经济组织人的补偿款分配

现实情况下，宅基地使用权人会把农村的宅基地房屋赠与其他人，而赠与人往往不是非集体经济组织的人。

农村房屋与宅基地使用权具有十分紧密的联系，处分房屋的行为同时也处分了宅基地使用权。

而宅基地使用权与特定的身份相联系，只有集体经济组织成员才享有该集体经济组织所有的宅基地使用权，非集体经济组织人无权享有宅基地使用权。

对房屋进行赠与的行为同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律的强制性规定，赠与行为无效。

非集体经济组织人无法通过赠与行为获得宅基地使用权及房屋的所有权，当然也无权获得拆迁补偿款。

（三）分家子女对父母补偿款分配

父母以其与第一个孩子的名义申请了宅基地建房，后第二个孩子出生。

第一个孩子一直与父母生活，第二个孩子结婚后，重新申请了宅基地建房。

老大将原房屋拆除重新建房。

父母去世后，老大新建房屋拆迁，补偿款需要分配给小儿子吗？

根据我国法律，宅基地所有权和使用权是分离的，所有权属于集体，使用权属于房屋所有人。

村民只有宅基地使用权不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不是遗产，不能继承。

但建设在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。

继承人继承了房屋，根据“地随房走”的原则，直接导致了对宅基地的继承。

如果父母的房屋已经被拆除重建，分家子女已经对父母的房屋丧失了继承权，当然也无法获得宅基地使用权，当然也无法分配到父母房屋的补偿款。

（四）城镇子女分配父母房屋补偿款

农村去世父母的宅基地及房屋拆迁，城镇子女有权获得房屋的拆迁补偿。

根据《民法典》的规定，房屋属于公民个人所有的财产，可以继承。

城镇子女继承了父母的房屋，根据“地随房走”的原则，同时获得了宅基地的使用权。

既然属于宅基地及其房屋的权利人，当然可以获得房屋的拆迁补偿款。

二、宅基地征收补偿标准

（一）宅基地补偿计算公式为：

宅基地区位补偿价＝（当地普通住宅指导价－房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积

需要注意的是：

宅基地补偿价是由所在地区的县人民政府参照区域内普通商品房住宅均价以及城市未来规划来综合考虑的。

比如，靠近城市周边，当遇到宅基地征收时补偿费用也就会高，如果是偏远农村地区自然就低了。

另外，拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。

（二）房屋拆迁补偿计算公式为：

房屋拆迁补偿＝宅基地区位补偿价＊宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价

需要注意的是：

房屋拆迁面积按照100－150平米来控制，具体补偿标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

房屋重置成新均价是则指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400－700元一平方米幅度内来确定具体补偿价格。

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文章来源参考：头条-平房拆迁庭院土地补偿，国家征收农民的宅基地后原有的土地法律关系不变

内容审核：谭程泽律师

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