土地征用及拆迁补偿费组成内容不包括，征地及动迁不可预见费如何办理

土地征用及拆迁补偿费组成内容不包括，征地及动迁不可预见费如何办理

一、征地及动迁不可预见费如何办理

征地及动迁不可预见费如何办理

二、土地征用及迁移补偿费

1、征地补偿

（1）征收耕地补偿标准：

旱田平均每亩补偿5.3万元；

水田平均每亩补偿9万元；

菜田平均每亩补偿15万元。

（2）征收基本农田补偿标准：

旱田平均每亩补偿5.8万元；

水田平均每亩补偿9.9万元；

菜田平均每亩补偿15.6万元。

（3）征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

（4）征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

（5）征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

2、征地工作程序

（1）告知征地情况。

在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

（2）确认征地调查结果。

国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

（3）组织征地听证。

在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。

当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

（4）签订征地补偿协议。

国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

（5）公开征地批准事项。

经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。

县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。

（6）支付征地补偿安置费。

征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。

当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

3、征地及动迁不可预见费

按签订的征地和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算。

不可预见费由建设单位负责使用，主要用于因工程设计变更引发的扩大征地和地上附着物动迁的补偿；

工程设计时没有发现，征地动迁协议中没有列入的不可预见的地下构造物动迁补偿；

因国家政策性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。

涉及征地的不可预见项目，由省交通厅和省国土资源厅共同核定。

三、征地拆迁不可预计费具体包含哪些费用？

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

（十九）严禁闲置土地。

农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；

已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。

对用地单位闲置的土地，严格依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。

《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》

（十四）农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。

农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效；

两年内未提供给具体用地单位的，按未供应土地面积扣减该市、县下一年度的农用地转用计划指标。

一、征地批复概念

征地批复就是上级机关答复下级机关征地相关内容的一种文种，在需要进行征地的时候，下级机关就需要进行征地申请，征地申请提交以后，就要等待上级机关的征地批复，批复下来以后才能进行下一步内容。

二、征地批复后的具体程序？

征地经依法批准后，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告。

有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。

对当事人要求听证的，应当举行听证会。

确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

《市政府办公室关于规范集体土地征地房屋补偿安置管理的意见》实施后由镇政府（管委会、街道办事处）将房屋补偿安置方案在征地范围内予以公告，镇政府（管委会、街道办事处）应当按照征地房屋补偿安置方案，根据调查确认的情况，及时与被征地农户订立补偿安置协议，并将房屋等地上附着物补偿费用支付给房屋等地上附着物的所有者，提供安置房的，由镇政府（管委会、街道办事处）负责组织安置。

按照市场评估价予以补偿的，镇政府（管委会、街道办事处）应依规定选定房地产价格评估机构并实施评估，从事价格评估的房地产价格评估机构应当具有相应的房地产评估资质。

房屋分户补偿的结果，应当在征地范围内公布，并接受群众监督。

四、征地批复什么情况下无效

该指导意见的主要思想是告知被征地农村集体经济组织和农户拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等信息,并要求被征收人在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗在征地时不予补偿。

同时,被征收人可以在政府发布拟征地公告后申请听证,并应按照相关规定进行听证。

被征收土地所在地的市、县人民政府在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,标志着正式的征收程序开始。

法律分析

根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，在拟征地公告前，当地国土资源部门应对拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

对于关于拟征地公告，被征收人应该注意以下几点:

(1)拟征地公告发生在征地依法报批前，此时征收工作尚未正式开始，拟征地公告实际上是提前告知各位被征收人此地要开始进行征收。

(2)拟征地公告应该包括征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等内容。

(3)在政府发布拟征地公告后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

也就是说，如果在《征地告知书》发布后期望提高补偿，抢栽抢种抢建。

根据法律规定，此种情况不予补偿。

(4)在政府发布拟征地公告后，各位被征收人可以申请听证，当地自然资源局应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

在听证过程中，被征收人可以对土地权属、补偿标准、安置途径等提出自己的异议。

(5)拟征地公告法律没有规定期限，但各位被征收人可以为后续的征收做一些准备工作。

例如：

整理好自己的权属证书，证件丢失的尽快依法补办，了解土地征收中的一些基本程序，学习重要的法律法规，知道自己在土地征收进程中享有哪些权利，了解具体的法律救济途径，等等。

(6)在拟征地公告之后，被征收土地所在地的市、县人民政府会在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。

征收土地公告的发布意味着正式的征收程序的大门敞开，征收方开始正式征地。

拟征地公告是需要在征收之前实施的行为，只要拟出的公告合理、合法，而且也是获得当地政府的同意，那么就需要在批准文件之日起十个工作日内进行征收公告，在征收前一定要与被征收方协商好，只有双方同意了之后才能对土地进行实施征收。

拓展延伸

根据我国《土地管理法》的相关规定,征收土地需要依法进行,并遵循一定的程序。

其中,拟征地公告是征收土地的前置程序之一,目的是告知被征收人拟被征收土地的相关信息,并给予被征收人陈述意见的机会。

根据《中华人民共和国行政许可法》的规定,行政机关实施行政许可时,应当向申请人告知其享有的权利和需要满足的条件,以及不符合申请条件的法律后果。

因此,拟征地公告的实施对被征收人来说,既是行政许可的过程,也是被征收人了解其权利和义务的过程。

被征收人在收到拟征地公告后,有陈述意见的机会,如果对拟征用的土地及补偿标准有异议,可以向相关部门提出申请,相关部门在收到申请后,应当及时处理并回复。

如果被征收人未能在规定期限内提出异议,就视为其同意被征收土地的征收。

虽然拟征地公告的实施对被征收人有一定的影响,但这并不代表被征收人就没有权利保护自己的权益。

如果被征收人对拟征用的土地及补偿标准有异议,可以通过申请行政复议或者提起行政诉讼来维护自己的权益。

结语

根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，在拟征地公告前，当地国土资源部门应对拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

被征收人应该注意以下几点:

1. 拟征地公告发生在征地依法报批前，此时征收工作尚未正式开始，拟征地公告实际上是提前告知各位被征收人此地要开始进行征收。

2. 拟征地公告应该包括征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等内容。

3. 在政府发布拟征地公告后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

也就是说，如果在《征地告知书》发布后期望提高补偿，抢栽抢种抢建。

根据法律规定，此种情况不予补偿。

4. 在政府发布拟征地公告后，各位被征收人可以申请听证，当地自然资源局应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

在听证过程中，被征收人可以对土地权属、补偿标准、安置途径等提出自己的异议。

5. 拟征地公告法律没有规定期限，但各位被征收人可以为后续的征收做一些准备工作。

例如：

整理好自己的权属证书，证件丢失的尽快依法补办，了解土地征收中的一些基本程序，学习重要的法律法规，知道自己在土地征收进程中享有哪些权利，了解具体的法律救济途径，等等。

6. 在拟征地公告之后，被征收土地所在地的市、县人民政府会在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。

征收土地公告的发布意味着正式的征收程序的大门敞开，征收方开始正式征地。

综上所述，被征收人应该仔细阅读政府发布的拟征地公告，了解相关内容，并在征收前做好相应的准备。

同时，被征收人也可以申请听证，维护自己的权益。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：

第二章 房地产开发用地 第二节 土地使用权划拨 第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：

第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第五届全国人民代表大会常务委员会关于批准《广东省经济特区条例》的决议：

第二章 注册和经营 第七条 客商在特区投资设厂，兴办各项经济事业，应向广东省经济特区管理委员会提出申请，经审核、批准后，发给注册证书和土地使用证书。

五、一般拟征地公告有效吗？

该指导意见的主要思想是告知被征地农村集体经济组织和农户拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等信息,并要求被征收人在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗在征地时不予补偿。

同时,被征收人可以在政府发布拟征地公告后申请听证,并应按照相关规定进行听证。

被征收土地所在地的市、县人民政府在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,标志着正式的征收程序开始。

法律分析

根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，在拟征地公告前，当地国土资源部门应对拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

对于关于拟征地公告，被征收人应该注意以下几点:

(1)拟征地公告发生在征地依法报批前，此时征收工作尚未正式开始，拟征地公告实际上是提前告知各位被征收人此地要开始进行征收。

(2)拟征地公告应该包括征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等内容。

(3)在政府发布拟征地公告后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

也就是说，如果在《征地告知书》发布后期望提高补偿，抢栽抢种抢建。

根据法律规定，此种情况不予补偿。

(4)在政府发布拟征地公告后，各位被征收人可以申请听证，当地自然资源局应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

在听证过程中，被征收人可以对土地权属、补偿标准、安置途径等提出自己的异议。

(5)拟征地公告法律没有规定期限，但各位被征收人可以为后续的征收做一些准备工作。

例如：

整理好自己的权属证书，证件丢失的尽快依法补办，了解土地征收中的一些基本程序，学习重要的法律法规，知道自己在土地征收进程中享有哪些权利，了解具体的法律救济途径，等等。

(6)在拟征地公告之后，被征收土地所在地的市、县人民政府会在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。

征收土地公告的发布意味着正式的征收程序的大门敞开，征收方开始正式征地。

拟征地公告是需要在征收之前实施的行为，只要拟出的公告合理、合法，而且也是获得当地政府的同意，那么就需要在批准文件之日起十个工作日内进行征收公告，在征收前一定要与被征收方协商好，只有双方同意了之后才能对土地进行实施征收。

拓展延伸

根据我国《土地管理法》的相关规定,征收土地需要依法进行,并遵循一定的程序。

其中,拟征地公告是征收土地的前置程序之一,目的是告知被征收人拟被征收土地的相关信息,并给予被征收人陈述意见的机会。

根据《中华人民共和国行政许可法》的规定,行政机关实施行政许可时,应当向申请人告知其享有的权利和需要满足的条件,以及不符合申请条件的法律后果。

因此,拟征地公告的实施对被征收人来说,既是行政许可的过程,也是被征收人了解其权利和义务的过程。

被征收人在收到拟征地公告后,有陈述意见的机会,如果对拟征用的土地及补偿标准有异议,可以向相关部门提出申请,相关部门在收到申请后,应当及时处理并回复。

如果被征收人未能在规定期限内提出异议,就视为其同意被征收土地的征收。

虽然拟征地公告的实施对被征收人有一定的影响,但这并不代表被征收人就没有权利保护自己的权益。

如果被征收人对拟征用的土地及补偿标准有异议,可以通过申请行政复议或者提起行政诉讼来维护自己的权益。

结语

根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，在拟征地公告前，当地国土资源部门应对拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

被征收人应该注意以下几点:

1. 拟征地公告发生在征地依法报批前，此时征收工作尚未正式开始，拟征地公告实际上是提前告知各位被征收人此地要开始进行征收。

2. 拟征地公告应该包括征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等内容。

3. 在政府发布拟征地公告后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

也就是说，如果在《征地告知书》发布后期望提高补偿，抢栽抢种抢建。

根据法律规定，此种情况不予补偿。

4. 在政府发布拟征地公告后，各位被征收人可以申请听证，当地自然资源局应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

在听证过程中，被征收人可以对土地权属、补偿标准、安置途径等提出自己的异议。

5. 拟征地公告法律没有规定期限，但各位被征收人可以为后续的征收做一些准备工作。

例如：

整理好自己的权属证书，证件丢失的尽快依法补办，了解土地征收中的一些基本程序，学习重要的法律法规，知道自己在土地征收进程中享有哪些权利，了解具体的法律救济途径，等等。

6. 在拟征地公告之后，被征收土地所在地的市、县人民政府会在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告。

征收土地公告的发布意味着正式的征收程序的大门敞开，征收方开始正式征地。

综上所述，被征收人应该仔细阅读政府发布的拟征地公告，了解相关内容，并在征收前做好相应的准备。

同时，被征收人也可以申请听证，维护自己的权益。

法律依据

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：

第二章 房地产开发用地 第二节 土地使用权划拨 第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（四）法律、行政法规规定的其他用地。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：

第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。

出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第五届全国人民代表大会常务委员会关于批准《广东省经济特区条例》的决议：

第二章 注册和经营 第七条 客商在特区投资设厂，兴办各项经济事业，应向广东省经济特区管理委员会提出申请，经审核、批准后，发给注册证书和土地使用证书。

六、土地征用及迁移补偿费包括征地动迁费

1、征地补偿

（1）征收耕地补偿标准：

旱田平均每亩补偿5.3万元；

水田平均每亩补偿9万元；

菜田平均每亩补偿15万元。

（2）征收基本农田补偿标准：

旱田平均每亩补偿5.8万元；

水田平均每亩补偿9.9万元；

菜田平均每亩补偿15.6万元。

（3）征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。

（4）征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。

（5）征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。

2、征地工作程序

（1）告知征地情况。

在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。

在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

（2）确认征地调查结果。

国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。

（3）组织征地听证。

在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。

当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

（4）签订征地补偿协议。

国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。

（5）公开征地批准事项。

经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，省国土资源厅通过媒体向社会公示征地批准事项。

县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在村、组公告征地批准事项。

（6）支付征地补偿安置费。

征地补偿安置方案经市、县政府批准后应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织按时支付征地补偿安置费用。

当地国土资源部门要协同农业、民政等有关部门对被征地集体组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

3、征地及动迁不可预见费

按签订的征地和动迁补偿投资协议中所核定总费用的5%计算。

不可预见费由建设单位负责使用，主要用于因工程设计变更引发的扩大征地和地上附着物动迁的补偿；

工程设计时没有发现，征地动迁协议中没有列入的不可预见的地下构造物动迁补偿；

因国家政策性调整及不可抗拒的地震灾害等不可预见项目的补偿。

涉及征地的不可预见项目，由省交通厅和省国土资源厅共同核定。

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文章来源参考：头条-土地征用及拆迁补偿费组成内容不包括，一般拟征地公告有效吗？

内容审核：尹利兵律师

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