土地征用及拆迁补偿费三级科目，房地产企业应缴纳哪些税

土地征用及拆迁补偿费三级科目，房地产企业应缴纳哪些税

一、房地产企业应缴纳哪些税

房地产开发企业涉及的税种:

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税:税率5%。

2、城市维护建设税

计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。

计算公式:

应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加

计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:

应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税:

(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;

(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据,税率为万分之五;

(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;

(4)借款合同,税率为万分之零点五;

(5)对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴

花;

(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。

5、个人所得税:

工资、薪金不含税收入适用税率表

级数应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)

1、不超过500元的部分50

2、超过500元至2000元的部分1025

3、超过2000元至5000元的部分15125

4、超过5000元至20000元的部分20375

5、超过20000元至40000元的部分251375

6、超过40000元至60000元的部分303375

7、超过60000元至80000元的部分356375

8、超过80000元至100000元的部分4010375

9、超过100000元的部分4515375

计算公式:

应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税

(1)所得税的征收方式有两种:查帐征收和核定征收。

(2)如果属于核定征收的,按收入计算缴纳所得税。

计算公式:

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率

(3)如果属于查帐征收的,按利润计算缴纳所得税。

计算公式:

应交所得税=利润总额*所得税税率

(4)所得税税率:

一般企业所得税的税率为25%,

符合条件的小型微利企业,减按20%的税率征收企业所得税。

国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的,税率为依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

8、土地使用税:土地使用税每平方米年税额如下:

(1)大城市元至30元;

(2)中等城市元至24元;

(3)小城市元至18元;

(4)县城、建制镇、工矿区元至12元。

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益,计算增值额的扣除项目金额包括:房地产财税实操Q群284633739本群交流企业设立,账务处理,纳税申报,税务会计、网上报税,合理避税,税务稽查

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。税率:土地增值税实行四级超率累进税率,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率30%。增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率40%。增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

主要的成本的核算不同,设置科目不同。

房屋开发成本的核算

一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目

房屋的开发,是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋,按其用途可分为如下几类;一是为销售而开发的商品房;二是为出租经营而开发的出租房;三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外,有的开发企业还受其他单位的委托,代为开发如职工住宅等代建房。这些房屋,虽然用途不同,但其所发生的开发费用的性质和用途,都大体相同,在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出,又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出,并便于计算开发成本,在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”账户外,还应按开发房屋的性质和用途,分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级账户,并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。

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企业在房屋开发过程中发生的各项支出,应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象,应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定:

1、一般房屋开发项目,以每一独立编制设计概(预)算,或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

2、同一开发地点,结构类型相同的群体开发项目,开竣工时间相近,同一施工队伍施工的,可以合并为一个成本核算对象,于开发完成算得实际开发成本后,再按各个单项工程概预算数的比例,计算各幢房屋的开发成本。

3、对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目,可以结合经济责任制的需要,按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。

开发企业对房屋开发成本的核算,应设置如下几个成本项目:

(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价;(2)前期工程费;(3)基础设施费;(4)建筑安装工程费;(5)配套设施费;(6)开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,以及有关地上、地下物拆迁补偿费,或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出(包括设备费用)。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

二、房屋开发成本的核算

(一)土地征用及拆迁补偿费或批租地价

房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的,应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款’等账户的贷方。

房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费,如分不清成本核算对象的,应先将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”账户进行汇集,待土地开发完成投入使用时,再按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方。

房屋开发占用的土地,如属企业综合开发的商品性土地的一部分,则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费,先在“开发成本——商品性土地开发成本”账户进行汇集,待土地开发完成投入使用时,再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费记入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

(二)前期工程费

房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出,能分清成本核算对象的,应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费,应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

(三)基础设施费

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出,一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户,则在用以建造房屋时,应将其应负担的基础设施费(按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费)计入有关房屋开发成本核算对象,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。

(四)建筑安装工程费

房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出,应根据工程的不同施工方式,采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目,其建筑安装工程支出,应根据企业承付的已完工程价款确定,直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目,并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方和“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包,并将几个工程一并招标发包,则在工程完工结算工程价款时,应按各项工程的预算造价的比例,计算它们的标价即实际建筑安装工程费。

二、企业哪些房产需要缴纳房产税

以公司名义购房所需缴纳的税费：

1、契税：

契税一律要按照3%缴纳，不享受优惠契税政策；

2、房产税：

每年房产原值×70%×1.2%；

3、土地使用税：

建筑面积×30元/年；

4、如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

以公司名字买房，买房的时候，需要交契税全额3%、印花税全额0.05%、登记费550元/本;在卖出的时候，需要交纳房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等。

公司买房的税费收取标准中企业法人需要缴纳的税费是：

营业税以及附加税，缴纳分为销售价总价的5.5%;个人所得税，企业法人不能提供房屋完整的原有价值信息的，需要按照交易时的销售价的2%缴纳，可以提供完整的房屋初购时的价值，就可以按照差值的20%缴纳税费。

差值的计算办法是：

房屋出厂价—房屋购入价值—营业税—出售税费—土地增值税;土地增值税，房屋的增值部分占房屋购入价格的比例是30%至60%，房屋的增值部分计算方法是：

房屋交易价格—房屋购入价格—营业税—印花税—契税—交易费;印花税，房屋交易价格的0.05%;房屋交易费，房屋建筑面积乘以3原每平米的单价。

以公司名义买房一般需要提供以下资料：

1、营业执照副本；

2、税务登记证；

3、组织机构代码证；

4、法人身份证复印件。

不同城市购房政策不一样具体以当地核实为准。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》第十五条企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位（以下统称从事生产、经营的纳税人）自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。

税务机关应当于收到申报的当日办理登记并发给税务登记证件。

工商行政管理机关应当将办理登记注册、核发营业执照的情况，定期向税务机关通报。

本条第一款规定以外的纳税人办理税务登记和扣缴义务人办理扣缴税款登记的范围和办法，由国务院规定。

三、公司购买房产需要缴纳什么税

法律分析：

房产税和土地使用税的征税范围都是拥有产权者。

即，房产要拥有房屋产权，土地要拥有土地使用权。

房产税基本上只要不是个人出租的，按租金的12%征收。

也就是说办公楼的房产税应该是由出租方来缴纳，公司不用缴纳。

土地使用税税额一般根据当地税务机关核定为准。

公司如果没有土地使用权，也是不用缴纳的。

法律依据：

《中华人民共和国契税法》 第九条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

四、什么企业需要缴纳房产税

公司持有房产需要交房产税。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税税收特点有以下几点：

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、征收范围限于城镇的经营性房屋；

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

房产税征收范围，称房产税课税范围，具体指开征房产税的地区。

房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税注意事项有以下几点：

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待，共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税，对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；

2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定；

3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备，旧房安装空调设备，都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

法律依据《房产税暂行条例》第五条 下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

五、公司持有房产需要交什么税

公司持有房产需要交房产税。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税税收特点有以下几点：

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、征收范围限于城镇的经营性房屋；

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

房产税征收范围，称房产税课税范围，具体指开征房产税的地区。

房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

房产税注意事项有以下几点：

1、房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待，共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税，对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；

2、对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定；

3、新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备，旧房安装空调设备，都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

法律依据《房产税暂行条例》第五条 下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

六、什么情况下需要交房产税

以公司名义购房所需缴纳的税费：

1、契税：

契税一律要按照3%缴纳，不享受优惠契税政策；

2、房产税：

每年房产原值×70%×1.2%；

3、土地使用税：

建筑面积×30元/年；

4、如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

以公司名字买房，买房的时候，需要交契税全额3%、印花税全额0.05%、登记费550元/本;在卖出的时候，需要交纳房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等。

公司买房的税费收取标准中企业法人需要缴纳的税费是：

营业税以及附加税，缴纳分为销售价总价的5.5%;个人所得税，企业法人不能提供房屋完整的原有价值信息的，需要按照交易时的销售价的2%缴纳，可以提供完整的房屋初购时的价值，就可以按照差值的20%缴纳税费。

差值的计算办法是：

房屋出厂价—房屋购入价值—营业税—出售税费—土地增值税;土地增值税，房屋的增值部分占房屋购入价格的比例是30%至60%，房屋的增值部分计算方法是：

房屋交易价格—房屋购入价格—营业税—印花税—契税—交易费;印花税，房屋交易价格的0.05%;房屋交易费，房屋建筑面积乘以3原每平米的单价。

以公司名义买房一般需要提供以下资料：

1、营业执照副本；

2、税务登记证；

3、组织机构代码证；

4、法人身份证复印件。

不同城市购房政策不一样具体以当地核实为准。

法律依据：

《中华人民共和国税收征收管理法》第十五条企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位（以下统称从事生产、经营的纳税人）自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。

税务机关应当于收到申报的当日办理登记并发给税务登记证件。

工商行政管理机关应当将办理登记注册、核发营业执照的情况，定期向税务机关通报。

本条第一款规定以外的纳税人办理税务登记和扣缴义务人办理扣缴税款登记的范围和办法，由国务院规定。

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文章来源参考：头条-土地征用及拆迁补偿费三级科目，公司持有房产需要交什么税

内容审核：梁红丽律师

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