冯振兴律师
对行政法有浓厚的兴趣，长期钻研行政复议和行政诉讼等领域，具有深厚的理论基础。通过悉心研究和实践，在江浙沪地区的房屋拆迁征收、补偿与安置等业务领域方面积累了丰富的经验和资源，能够为当事人提供更好地处理征收拆迁纠纷的法律意见。。
《民法典》对商品房买卖和房屋租赁有哪些影响,民法典对商品房有什么新规定
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”），宣告中国“民法典时代”正式到来。《民法典》将于2021年1月1日起施行，届时现行《民法通则》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《民法总则》等将同时废止。
《民法典》对于格式条款、居住权和优先承租权等事由的规定将对我国商品房销售和房屋租赁市场产生一定的影响。
《民法典》对格式条款相关提示与说明义务的规定更利于保护购房人的权益，
施行之前，若开发商对于免除或限制其责任的条款没有履行提示或说明义务，购房人可以申请撤销相关格式条款。《民法典》对于该规定进行了部分调整，主要见于《民法典》第496条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。
据此，《民法典》首先扩大了开发商应履行提示或说明义务的格式条款范围，即将该等条款范围从“免除或者限制其（指开发商）责任的条款”扩大至“免除或者减轻其（指开发商）责任等与对方（指购房人）有重大利害关系的条款”，增加了“有重大利害关系”的开放性表述。因此，根据《民法典》的规定，只要相关格式条款与购房人有重大利害关系，则开发商均应采取合理的方式进行提示与说明。《民法典》调整了开发商违反前述提示与说明义务所可能面临的法律后果。在《民法典》施行之前，若开发商未按《合同法》的规定对免除或者限制其责任的格式条款进行提示或说明的，该等条款可能因为购房人的申请而被撤销；在《民法典》施行之后，若开发商未按《民法典》的规定对免除或者减轻其责任等与购房人有重大利害关系的格式条款进行提示或说明的，购房人可以主张该等条款不成为商品房买卖合同的内容。
进一步而言，“可撤销”意味着购房人需要在一定期限内行使撤销权，但“不成为合同的内容”则意味着购房人主张权利不受上述期限的限制。由此可见，《民法典》对格式条款相关规定的调整更利于保护购房人的权益，开发商则在签署商品房买卖合同时应更注意履行对与购房人有重大利害关系的格式条款的提示与说明义务。
《民法典》施行之前，我国现行法律层面并未有“居住权”的概念，此次《民法典》的规定系首度正式在法律层面提出“居住权”的概念。根据《民法典》的规定，居住权系指对他人的住宅享有占有、使用的用益物权；居住权一般系无偿设立（当事人另有约定除外），且设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同并应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。
据此，若居住权合同中未明确约定相关住宅可用于出租，则该等住宅不得出租，但对于在违反该条规定的情况下而订立的住宅租赁协议的效力问题，《民法典》则未进一步明确。
《民法典》关于优先承租权的规定主要见于《民法典》第734条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。据此，优先承租权成为了承租人的一项法定权利，该等规定可进一步保护承租人的租赁稳定性。
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文章来源参考：头条-民法典关于商品房买卖合同的规定，民法典对房屋买卖的影响内容审核：冯振兴律师
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