购买商品房入住后物业各种不合格 业主应该如何维权，新房子质量问题导致无法收楼产生物业管理费的违约金

购买商品房入住后物业各种不合格 业主应该如何维权,新房子质量问题导致无法收楼产生物业管理费的违约金

现在在自己的小区生活真的太难了！最近很多客户咨询在明房产律师说本是小区的业主却遇到这样或者那样的问题。

例如：

1.购房合同上写的物业和现在开发商聘请的物业不一致；

2.房屋发生质量问题与开发商互相推脱；

3.未经业主同意在小区公共区域建立各种广告，收广告费；

4. 物业不作为，多次沟通敷衍了事涉嫌违约；

5. 小区物业的垃圾服务并缴纳高额的物业费，物业乱收费；

6.更有甚者，门卫不管进出人员，什么人都可以出入，投诉以后，自己想回家忘带卡都进不去！

先说说开发商聘请物业这事

话说我们的小区，开发商有权聘请物业么？我可以告诉你有的。如果你问谁授权的？是的，没错！也是你。只是你可能没注意的情况下吗，这事就办了。

当我们在签订商品房买卖合同的时候，一般在后面或者附加协议都会有一张这样的纸，里面内容大致的意思就是业主授权给开发商可以在业主未达到入住率三分之二（或者某数字）之前，由开发商指定物业公司管理小区。你着急买房，也没仔细看反正让签字就签字了。

根据法律规定《物业管理条例》 ：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”也就是说，在业委会成立前开发商可以，并且是应当聘请物业管理公司对其开发建设的小区进行管理，房屋买受人根据商品房销售合同中的有关条款的约定支付物业管理费。业主要成立业主委员会，是要入住率达到一定条件才行的，具体问当地房管部门。一般的小区第一个物业公司肯定是开发公司指定的，因为这时候没有业主委员会，那总要人管理，索要要缴费。业主委员会成立后，你们可以重新选择物业公司，那时候选择权就在你们手里了。

正常开发商聘请物业的流程

正常开发商请物业公司应该是通过正规招投标进场的或者开发商自己的物业，又或者开发商自己觉得不赚钱外包出去。前两种是没问题的但是外包出去是要告知业主的。在实际生活中，物业或者开发商在小区上贴一张公告也是告知了，所以业主们真的很糟心。

怎么看自家的物业有没有问题

1、看资质。是否和购房合同的物业公司资质一样，因为不同的资质收费标准不一样；如果资质存在差异（比如合同上写一级资质，实际管理的是个三级资质的）那么开发商肯定存在违约了。

2、看服务。同“1”，不同资质提供的服务水准也是不一样的，如果购房合同中写明了一些特定的物业服务而现在的物业公司没有做到的话，也可以去找开发商。

3、物业费。不同物业公司的物业费也存在差异，具体要看服务的水平和标准，但是如果出现质价不相符的情况，那么开发商也有责任。

4、成立业委会。成立业委会后，可以通过相关程序选择自己满意的物业公司，同时在业主维权方面也有了很好的平台。不过成立业委会难度较高，需要当地房办、居委、物业共同达成，当然小区楼盘品质越高成立的几率也越大，同理品质高的小区物业服务也不会很差，物业费摆在那里呢。

出现问题我们该怎么办？

如果所在小区有成立业主大会的，业主可以向业主大会反映，由业主大会出面与物业进行协商或决定是否需要更换物业公司。

另外，业主也可以到物价局了解，物业的收费是否经过物价局批准，业主认为与物业收费与服务不符，未经物价局批准乱收费的，有权向物价局投诉，物价局对物业公司执行的收费有明确规定，有权有义务对其进行监管。

房管局是物业公司的行业管理部门，有义务对物业公司的违规行为进行处理。业主也可以向房管局或消费者协会进行投诉。

根据《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这个部门是物业行业主管部门；

2、投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交；

3、提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中，物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整。

如果上述投诉手段仍不能解决的，业主也可以收集证据向人民法院提起诉讼。

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内容审核：董俊俊律师

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