梁红丽律师
北京在明律师事务所拆迁律师团督导律师，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，海淀区律师协会权保部委员，中数法律服务频道《法制与经济》栏目法律服务中心法律顾问，北京《置业法眼》栏目案件讲解员及评论特
房产继承赠与直系亲属不征个税！怎么过户最划算,房屋赠与继承中的税收问题
最近，一则关于直系亲属赠与房产可免除个人所得税的通知在房地产圈引起轰动，不少人认为几万块的税费也算是减轻了压力，甚至有人想到用父母的房票买房以少交税费等等。
其实这个“优惠”早已有之，这次只是再重申而已。
通知提出：一部分“其他所得”征税的项目调整为“偶然所得”，征收个税为20%。如果是直系亲属间的无偿赠与、抚养人与赡养人之间的赠与和房屋所有人死亡，法定继承人继承的情况下，免征个人所得税。具体条文如下：
不少人只看标题，而没有理解规定，导致误读了政策，认为只要是房产采用继承或赠与的方式，过户给直系亲属，就不用缴个税。
注意：就算继承不征个税，有些费用也是省不了的，而且对于后续交易来说，继承也未必真的省钱！
那么，大家就会问了，到底房产过户有几种方式，哪种方式最划算呢？
目前来看，房屋过户主要分为三种方式：继承、赠与，以及买卖。
一、离世后继承过户
特点：费用较少；风险较高；涉及二次交易的税费高
（1）公证费：证明财产继承、赠与、遗嘱的收费标准，按照现行收益额的2%收取。
（2）契税、增值税、个人所得税都可以免除，只有印花税要交房产价格的0.05%。
（3）二次交易的费用：如果继承后的房子是自住的不必说，如果你拿到手后想要再次出卖，那么省下来的个税20%、契税1%-3%和增值税最终还是要交的！
所以如果父母的房子要转到孩子名下，也要看情况选择方式：如果是唯一住房，而且之后转手的可能性又很小，那么可以选择赠与，少付几万的税费。但如果房子肯定会转手的话，那么可以考虑第二种过户方式：买卖。
二、在世时买卖过户
特点：费用较高；风险较低
这种过户方式就是我们日常买卖房一样交易操作即可。按照目前通行的交易制度，买卖房产过户产生的交易税费受到房产面积、价格、套数以及取得房产证时间等主要因素影响。就税费的种类来说，主要为契税、增值税、个税三个税种。
（1）契税：满五唯一，面积低于90平方米，契税为交易总价1%，面积高于90平方米，契税为交易总价1.5%，非唯一住房，购买二套房且面积90平米以下，契税人仍然是百分之一，购买首套房90平米以上的契税为1.5%，购买二套房且面价为90平米以上的契税为2%。购买第三套房，契税为3%；
（2）增值税：房产证不满两年，增值税为房产交易总价5.6%，满两年为免交；
（3）个税：非普通住宅为房产交易总价2%，普通住宅为房产交易总价1%。出售二套房二套以上房，个税1%；
三、赠与过户
特点：
（1）直系亲属间的赠与可以免征个人所得税，但需缴纳3%的契税、转移登记费及0.05%的产证印花税。同时也要注意，二次交易的时候，还是要缴纳20%的个税；
（2）非直系亲属之间的房屋赠与，赠与方则视同销售，按出售房屋征收增值税及附加税；受赠方也需按“偶然所得”缴纳个人所得税。
针对以上的干货我们举个例子，更加直观的让大家理解并选择：
假设房子在上海宝山区，一平5万，100平的房子总价500万。如果是通过继承方式，就只需要几千元的公证费用和登记费即可。如果是直系亲属赠与的话可以省下个税、增值税和契税，基本可以用很少的费用就把房子转让了。但如果是买卖方式的话，那么就要缴纳契税（1%-3%），印花税0.05%和2%-5%的增值税，总共算起来大概是20万。这样看起来赠与是非常划算的。
只是如果赠与之后，想要再卖掉房子的话，赠与就不划算了。因为通过赠与获得的房子要转手，除了契税、印花税、增值税外，个人所得税也是要交的，而且是房产价格的20%！假设要转手的时候房子已经涨了500万，那么所有税费加起来高达280.5万。可如果是通过买卖过户的房子，那么再转让出去只要交90.5万，这样长期来看，买卖这种方式比较划算。
小结：
（1）如果你不考虑再次买卖该房子，最划算的方式是继承，其次是赠与。
（2）如果你还要再次出售房屋，但不满足满五唯一或者不满五的条件，那么买卖比继承和赠与划算。
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文章来源参考：头条-房产赠与继承与房产继承税率，房产继承赠与亲属不征收个税内容审核：梁红丽律师
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