崔庆日律师
大律师网、华律网、百度网特邀律师，在《法制与生活杂志》发表有文章，在北京电视台科教频道“法治进行时”进行普法活动时现场采访报道。
常州农村无宅基地房屋拆迁赔偿路径解析,常州农村征地补偿新政策
常州农村无宅基地房屋拆迁赔偿路径解析
常州农村拆迁中，部分房屋因历史原因仅有房屋所有权而无宅基地使用权。此类房屋拆迁时，赔偿问题易引发争议。本文结合2025年最新法律法规与典型案例，系统解析无宅基地房屋的赔偿方式、法律依据及实务操作，为被拆迁人提供法律指引。
一、无宅基地房屋的法律性质认定
1.
宅基地使用权与房屋所有权的分离
法律依据
：《民法典》第362条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。
《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第11条：房屋所有权与宅基地使用权可分离处理，无宅基地使用权的房屋仅补偿房屋价值。
实务要点
：房屋所有权证是获得房屋价值补偿的核心依据，无宅基地使用权不影响房屋本身的价值认定。
宅基地使用权补偿(如安置补助费、土地补偿费)仅针对合法使用宅基地的被拆迁人。
2.
无宅基地房屋的合法性认定
历史遗留问题
：1987年前建造的无证房屋，即使无宅基地使用权，仍可按实际使用面积补偿(依据《常州市市区征地房屋拆迁补偿安置办法》第11条)。
1987年后建造的无证房屋，需经村集体或街道办出具产权证明，方可获得部分补偿。
违章建筑认定
：未经审批建造的房屋，若无法提供合法产权证明，可能被认定为违章建筑，仅补偿建筑材料成本(如1200元/㎡)。
二、无宅基地房屋的赔偿项目与标准
1.
房屋价值补偿
评估方法
：合法产权房屋：按拆迁时周边同类房屋市场价评估。例如，2025年常州武进区农村房屋市场价约8000元/㎡，补偿标准参照此价执行。
无证房屋：按重置价结合成新率评估。2025年常州重置价标准为：砖混结构2800元/㎡，平房2200元/㎡，成新率按建造年限折旧计算。
特殊情形
：1987年前建造的无证房屋：可按实际使用面积100%补偿，无需办理产权登记。
1987年后建造的无证房屋：仅补偿建筑材料成本，如1200元/㎡。
2.
搬迁与临时安置补偿
搬迁费
：按合法面积每平方米60元计算，不足2000元的按2000元计发。例如，100㎡房屋搬迁费为6000元。临时安置费
：选择产权调换的，按被拆迁房屋面积每月每平方米35元支付，过渡期一般不超过24个月。2025年常州钟楼区标准为：100㎡房屋每月临时安置费3500元，24个月共计8.4万元。3.
停产停业损失补偿
非住宅房屋
：因拆迁造成停产停业的，按上一年度月平均利润的70%补偿。例如，年利润60万元的商铺，停业8个月的补偿为：60万÷12×8×70%=28万元。三、实务建议与风险防范
1.
权属证明的提前准备
房屋所有权证
：确保房屋所有权证登记信息准确，无争议。历史遗留证明
：1987年前建造的无证房屋，需提供村集体或街道办出具的产权证明。共有权证明
：共有房屋需提供共有权证或分家协议，明确各共有人份额。2.
补偿协议的谨慎签订
条款审查
：明确补偿金额、付款方式、过渡期条款，避免模糊表述。共有权人签字
：所有共有人需共同签字，否则协议可能被认定无效。3.
专业协助的必要性
律师介入
：在评估报告出具后、签订协议前委托律师，审查协议合法性。专家辅助人
：申请法院委托评估专家出庭，对原评估报告进行质证。4.
争议解决路径
行政复议
：对补偿标准或程序有异议的，60日内向常州市政府申请复议。行政诉讼
：复议后仍不服的，6个月内提起诉讼，请求确认协议无效或重新签订。四、结语
常州农村无宅基地房屋拆迁赔偿需结合房屋合法性、建造时间及地方政策综合判断。被拆迁人应主动监督协议履行，善用法律与政策工具，必要时通过行政复议或诉讼维护权益，以确保获得公平合理的补偿。
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文章来源参考：头条-常州市征地补偿标准，常州农村宅基地新政策内容审核：崔庆日律师
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