农村土地征收的法律风险和征地补偿标准，农村土地征收征用补偿条例

农村土地征收的法律风险和征地补偿标准,农村土地征收征用补偿条例

1、在我国，农村土地征收的风险如下：

a)项目本身的风险

i.很多项目用地走的时临时用地，不需要征收，这样根据《土地管理法》的规定，只需要用地完毕以后，复垦即可。土地征收补偿基本没有或者迟迟不予兑现，之后过了一段时间以后，避完风头以后，“临时”用地会慢慢变成既成事实，补偿更是慢慢遥遥无期。

ii.很多补偿都是跟项目的收益有关的，例如建房、煤矿，一旦房价下丢、治霾行动持续，项目收益大幅下滑，项目方和被征地农户，则被迫“风险共担”，项目黄了，企业的补偿也黄了

iii.在项目的实际运作上，我国的国情存在很多的“挂靠”，项目的实际运作人，利润被抽走，一旦被拆迁人的大额补偿兑现了，实际运作人基本就白干了，至于被征收人，更是人去楼空。

b)征收人的情况

i.农村土地征收的过程中，往往存在一些强势的征收人，例如能源、交通等在我国都是非常强势的央企在运作，地方政府往往对于这些央企也往往也无能无力。

ii.项目方的项目往往遍布全国，对于在征地过程中的运作与专门的部门，运作起来也是很熟练，这跟往往是人生第一次碰到征地的被征收人来说，实力悬殊的程度，可不是一星半点。

c)被收收人的情况

i.我们都知道，全国的农民工大潮形成于上世纪80年代，当年的主力60后已经慢慢地退出了这股大潮，现在的主流是70、80后，已经离开土地近20年，维权的时候，往往连房屋的房型、面积、位置都不太清楚了，维权更是高难度的活儿

ii.被征收人的情况在和征收方的斗争中，往往还停留在信访阶段，在一个只有极少数人维权的大环境里面，被征收人首先承受的可能并不是财产被毁，而是舆论压力

本期的案例发生在山西五寨县，五寨是一个很小的县，全县人口仅13-16万，要不是驻扎着我军赫赫有名的“战略导弹部队”，恐怕更是不为人知。山西是全国有名的产煤大省，最好采的煤当然是在一片平地上，把土挖掉，直接用挖土机把煤铲出来，倒进货车拉走。但是煤矿面积之大，表层土掘出来以后需要占用大量土地，附近的耕地、窑洞、平房。而且，煤价现在在治霾的大环境下，价格下降，收益大不如前。被占地农户比较惨，不走征地程序，更没有“先补偿再用地”，不肯走的直接把小山高的土堆堆在你家门口或者地里，一用就是6-8年。煤矿在相当长的时间里面都是由超强的巨无霸央企把控着，这种情况别说县里，就连市里、省里都要给开发企业几分面子。所以，补偿迟迟没有到位，有可能随着全国“无煤化”的推进，受害人就成了冤大头。不过好在，法院按照程序，及时立案，也按照开庭程序询问了被告，我们涉及了层层的诉讼，被迫政府和项目方解决问题。在层层压力之下，施工单位最终和被征地农户签订了《补偿安置协议》。

农村征地的的补偿依据标准，我们以《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》为例主要，谈一谈，目前主要分为三类：

1、大中型水利、水电工程的的征地

2、征收采煤塌陷地

3、其他征地

一般实际的补偿额，往往在实际的项目中，还会制定更加细致的细，江苏的这个《办法》也仅仅原则性的规定

第三类征地补偿包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补助费

1、耕地的征地补偿补偿费为被征地被征收前3前平均产值的10倍，而平均产值，依据四种地类，最低补偿额，从1200元到1800元不等，其他的土地的补偿标准依据《江苏省土地管理条例》作相应的提高

2、安置补助费为：根据四种不同的地区分别为11000元到20000元。

3、地上附着物、青苗补偿这两类补偿金额和标准，则没有规定细则

根据我们的工作经验，在实际的案例中，有非常大的差异，甚至想房屋、院子、仓库等都作为地上物来补偿，至于这些最重要的财产补偿程序和标准，除了看拆迁人的《公告》以外，我们认为对征收人比较有利的程序是，首先农村集体土地按照《土地管理法》的规定进行征收，转变为国有土地以后，地上物按照《国有土地房屋征收与补偿条例》来补偿对于当事人最为有利。

至于青苗的补偿，江苏的条例也没有明确。律师建议如果有年产值的，按照年产值的5-20倍来估算赔偿额，没有年产值的，建议当事人首先做好财产记录，必要的时候通过法律途径解决。

北京在明律师事务所，现在代理了全国范围内的集体土地征收、拆迁的诸多案例，目前这类案件，法律适用模糊、程序千差万别，我所在此领域已经具备了丰富的经验和稳定的团队。

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内容审核：王佳扬律师

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