拆迁容积率补差价，土地容积率增加后补交的地价款咋测算

拆迁容积率补差价，土地容积率增加后补交的地价款咋测算

一、土地容积率增加后补交的地价款咋测算

土地容积率增加后补交的地价款可以通过以下步骤进行测算：

一、确定补交土地出让金的计算方式

有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

如通过上上述方式计算的土地出让金数额有异议，可以由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

二、结合具体情形进行测算

在测算过程中，需考虑土地的具体位置、用途、容积率等因素，这些因素会影响土地的基准地价和实际成交价。根据土地的实际情况，选择合适的计算方式，并依据相关数据和比例进行具体测算。

三、注意事项

在进行土地出让金测算时，应确保所依据的数据真实、准确，避免因数据错误导致测算结果偏差。

如对测算过程或结果有疑问，建议及时咨询专业人士或相关部门，以确保测算的合法性和合规性。

综上所述，土地容积率增加后补交的地价款需结合实际情况，按照规定的计算方式进行测算，以确保测算结果的准确性和合法性。

二、超容积率补交土地出让金的计算方法

容积率增加应怎样补交土地出让金：

在回答该问题之前，首先要知道，房地产开发商随便改变建筑容积率的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为。

国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让国有土地范围内的建筑物，已明确了最高的规划建筑容积率，这也是《国有土地出让合同》中一个重要的合同条款，如果土地开发商不能满足《国有土地出让合同》约定的指标，增加了建筑容积率，这属于合同违约，是要负法律责任的。

这里的容积率指的是建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地总面积之比。

在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。

如果开发商在较低的建筑容积率标准下取得国有建设用地使用权，然后在建设过程中增加建筑容积率，从而使建筑面积增加，就会获得更多的销售利润，从而造成国有资产的流失。

2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：

受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；

如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。

问题中，开发商在没有经有关部门的批准下就擅自改变了规划设计条件，如果还想继续在另一半土地上开发的话，应该先经过有关部门批准，补交土地出让金后才能进行建设。

对于应如何补交土地出让金，笔者认为虽然开发商只使用了一半的土地，但是他既然已经达到了规划设计条件所规定的容积率，那就可以视开发商已经完成了该宗地产的开发建设，如果想在另一半土地上继续开发建设的话，就要经国土有关部门对规划进行调整，在依法办理改变土地规划设计条件批准手续后，补交规划条件变更前后的土地出让金差额，然后再进行开发建设。

具体补交土地出让金的计算方法应按现在时点新的土地利用条件的土地市场评估价格扣除现在时点的原土地利用条件的土地评估市场价格差额部分补交土地出让金。

因为土地市场随着时间的变化会有增值和贬值的情况，所以补交土地出让金时的地价应按照当前市场条件下容积率变化前后的地价进行计算，这样既可以保证国有资产不流失，也可以保证开发商本身的利益不受侵害。

具体计算公式如下：

补交土地出让金=改变容积率后缴纳的土地出让金—原容积率下缴纳的土地出让金改变容积率后缴纳的土地出让金=改变容积率后土地总价×土地出让金缴纳比例原容积率下缴纳的土地出让金=原容积率土地总价×土地出让金缴纳比例这里所指的土地总价都是指当前时点的土地价格。

三、容积率增加应怎样补交土地出让金

法律分析：

凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。

房屋产权时间是自产权证发放之日算起。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第三十一条 县级以上地方人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。

第六十四条 集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

第六十五条 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；

可以并处罚款；

对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、土地超容积率怎么补交土地出让金

法律分析：

凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。

房屋产权时间是自产权证发放之日算起。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第三十一条 县级以上地方人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。

第六十四条 集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

第六十五条 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；

可以并处罚款；

对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

五、土地超容积率怎么补交土地出让金？

法律分析：

凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。

房屋产权时间是自产权证发放之日算起。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第十条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。

使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第三十一条 县级以上地方人民政府可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。

第六十四条 集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

第六十五条 在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

第七十四条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；

可以并处罚款；

对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、容积率增加怎么缴纳土地出让金

容积率增加应怎样补交土地出让金：

在回答该问题之前，首先要知道，房地产开发商随便改变建筑容积率的行为属于违反《国有土地出让合同》的违约行为。

国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让国有土地范围内的建筑物，已明确了最高的规划建筑容积率，这也是《国有土地出让合同》中一个重要的合同条款，如果土地开发商不能满足《国有土地出让合同》约定的指标，增加了建筑容积率，这属于合同违约，是要负法律责任的。

这里的容积率指的是建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地总面积之比。

在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。

如果开发商在较低的建筑容积率标准下取得国有建设用地使用权，然后在建设过程中增加建筑容积率，从而使建筑面积增加，就会获得更多的销售利润，从而造成国有资产的流失。

2002年12月26日建设部下发的《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条规定：

受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；

如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。

问题中，开发商在没有经有关部门的批准下就擅自改变了规划设计条件，如果还想继续在另一半土地上开发的话，应该先经过有关部门批准，补交土地出让金后才能进行建设。

对于应如何补交土地出让金，笔者认为虽然开发商只使用了一半的土地，但是他既然已经达到了规划设计条件所规定的容积率，那就可以视开发商已经完成了该宗地产的开发建设，如果想在另一半土地上继续开发建设的话，就要经国土有关部门对规划进行调整，在依法办理改变土地规划设计条件批准手续后，补交规划条件变更前后的土地出让金差额，然后再进行开发建设。

具体补交土地出让金的计算方法应按现在时点新的土地利用条件的土地市场评估价格扣除现在时点的原土地利用条件的土地评估市场价格差额部分补交土地出让金。

因为土地市场随着时间的变化会有增值和贬值的情况，所以补交土地出让金时的地价应按照当前市场条件下容积率变化前后的地价进行计算，这样既可以保证国有资产不流失，也可以保证开发商本身的利益不受侵害。

具体计算公式如下：

补交土地出让金=改变容积率后缴纳的土地出让金—原容积率下缴纳的土地出让金改变容积率后缴纳的土地出让金=改变容积率后土地总价×土地出让金缴纳比例原容积率下缴纳的土地出让金=原容积率土地总价×土地出让金缴纳比例这里所指的土地总价都是指当前时点的土地价格。

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文章来源参考：头条-拆迁容积率补差价，土地超容积率怎么补交土地出让金？

内容审核：张海昊律师

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