房屋拆迁法律状态，房屋变动是指拆迁后还是正式拆迁

房屋拆迁法律状态，房屋变动是指拆迁后还是正式拆迁

一、房屋变动是指拆迁后还是正式拆迁

房屋变动通常指的是在拆迁过程中的房屋状态改变，这一概念既可能包括拆迁决定作出后的阶段，也可能包括正式拆迁的阶段。具体来说：

房屋变动与拆迁决定：当政府作出拆迁决定并公告后，受影响的房屋在法律上已经处于即将变动的状态。此时，虽然物理上的房屋还未开始拆除，但其法律地位和权益已经受到拆迁决定的影响。

房屋变动与正式拆迁：正式拆迁是指实际开始拆除房屋的阶段。在这个阶段，房屋的物理形态发生显著变化，从存在变为不存在。这一过程中，房屋所有权的变动（如通过补偿获得的新房屋产权）也随之发生。

因此，房屋变动这一概念涵盖了从拆迁决定作出到正式拆迁完成的整个过程。它不仅仅指物理上的拆除行为，还包括了与此相关的一系列法律状态的改变。

在涉及房屋拆迁的法律实践中，理解和把握房屋变动的具体时点和法律意义，对于保护被拆迁人的合法权益至关重要。被拆迁人应当密切关注拆迁进展，及时行使自己的权利，以确保在房屋变动过程中权益得到妥善保障。

二、回迁房和动迁房是一回事吗

房屋拆迁不属于情势变更的情形，而是属于不可抗力因素，如果造成房屋租赁合同无法履行的，可以解除房屋租赁合同。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百三十三条【情势变更】合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；

在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

第五百九十条【不可抗力】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。

因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

一、情势变更的构成要素

1.客观上，必须有情势变更的事实。

这是适用情势变更原则的前提条件。

所谓“情势”，是指合同成立时所依赖的客观情况；

所谓“变更”，是指“合同赖以成立的环境或基础发生异常变动”这里的“客观事实”，指一切可能导致合同基础动摇的客观情况，包括自然灾难、意外事故、战争爆发、国家经济政策及社会经济环境的巨变等。

客观情势的变化时刻存在，但一般变化不会引起情势变更原则的适用，必须有重大的异常变动致使合同的法律基础丧失时才可适用。

2.主观上，情势变更是当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的，双方当事人在心态上都不存在过错。

不可预见，是指双方当事人没有预见且不可能预见，以合同成立之时具有该类合同所需要的专业知识及正常思维在当时情况下不可能预见为准；

应当预见而没有预见的不适用。

不可避免，是指事前无法预防，事后尽一切措施也无法消除其影响。

3.时间上，情势变更事由必须是发生在合同有效成立后至合同终止履行前。

合同成立以前的情势，无论当事人在订立合同时是否知晓，其作为合同成立的基础都是确定的，无法改变的，不存在变更问题。

合同履行完毕后，情势的变更不可能对合同产生任何影响，即使出现了情势变更情形，当事人也不能主张。

4.责任上，情势变更发生的事由须不可归责于双方当事人。

双方或一方当事人对情势变更的发生有过错的，不适用情势变更原则。

5.结果上，因情势变更会导致合同的履行显失公平。

这是情势变更原则的核心要件。

情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利，另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用；

如果影响轻微，则不适用。

6.目的上，情势变更原则的适用，在于消除合同因情势变更而出现的不公平后果，维护双方当事人之间的衡平利益，从而维护市场交易的秩序。

7.救济上，必须是当事人无法获得别的救济。

如果当事人能从其他途径获得应有的救济，从而减少或消除情势变更的影响，则不适用该原则。

8.解决上，情势变更发生后，应先由双方当事人协商解决，如果协商不成，则必须由当事人向人民法院或仲裁机构申请予以裁定是否变更或解除合同。

未经人民法院或仲裁机构裁定，一方或双方当事人不得自行变更或解除合同。

三、房屋拆迁是否属于情势变更

法律分析：

1、含义不同：

拆迁比动迁含义广，拆迁包括拆迁规划、拆迁管理、动迁、安置补偿等。

2、包括的范围不同：

动迁仅仅是拆迁工作的一个部分，拆迁人取得拆迁许可证后，到被拆迁人哪里动员搬迁。

3、补偿情况不同：

拆迁有拆迁补偿，补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

4、涉及范围不同：

拆迁是通过安置补偿将范围内居民、集体、单位迁出的行为，动迁只是其中的一个步骤。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、动迁和拆迁的区别

法律主观：

动迁房即为安置房，拆迁人或承租人居住使用的房屋。

动迁房一般分为两大类：

1、因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

2、因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、动迁房是什么

法律主观：

动迁房即为安置房，拆迁人或承租人居住使用的房屋。

动迁房一般分为两大类：

1、因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

2、因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

六、什么情况是拆迁

房屋拆迁不属于情势变更的情形，而是属于不可抗力因素，如果造成房屋租赁合同无法履行的，可以解除房屋租赁合同。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。

法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百三十三条【情势变更】合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；

在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

第五百九十条【不可抗力】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。

因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

一、情势变更的构成要素

1.客观上，必须有情势变更的事实。

这是适用情势变更原则的前提条件。

所谓“情势”，是指合同成立时所依赖的客观情况；

所谓“变更”，是指“合同赖以成立的环境或基础发生异常变动”这里的“客观事实”，指一切可能导致合同基础动摇的客观情况，包括自然灾难、意外事故、战争爆发、国家经济政策及社会经济环境的巨变等。

客观情势的变化时刻存在，但一般变化不会引起情势变更原则的适用，必须有重大的异常变动致使合同的法律基础丧失时才可适用。

2.主观上，情势变更是当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的，双方当事人在心态上都不存在过错。

不可预见，是指双方当事人没有预见且不可能预见，以合同成立之时具有该类合同所需要的专业知识及正常思维在当时情况下不可能预见为准；

应当预见而没有预见的不适用。

不可避免，是指事前无法预防，事后尽一切措施也无法消除其影响。

3.时间上，情势变更事由必须是发生在合同有效成立后至合同终止履行前。

合同成立以前的情势，无论当事人在订立合同时是否知晓，其作为合同成立的基础都是确定的，无法改变的，不存在变更问题。

合同履行完毕后，情势的变更不可能对合同产生任何影响，即使出现了情势变更情形，当事人也不能主张。

4.责任上，情势变更发生的事由须不可归责于双方当事人。

双方或一方当事人对情势变更的发生有过错的，不适用情势变更原则。

5.结果上，因情势变更会导致合同的履行显失公平。

这是情势变更原则的核心要件。

情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利，另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用；

如果影响轻微，则不适用。

6.目的上，情势变更原则的适用，在于消除合同因情势变更而出现的不公平后果，维护双方当事人之间的衡平利益，从而维护市场交易的秩序。

7.救济上，必须是当事人无法获得别的救济。

如果当事人能从其他途径获得应有的救济，从而减少或消除情势变更的影响，则不适用该原则。

8.解决上，情势变更发生后，应先由双方当事人协商解决，如果协商不成，则必须由当事人向人民法院或仲裁机构申请予以裁定是否变更或解除合同。

未经人民法院或仲裁机构裁定，一方或双方当事人不得自行变更或解除合同。

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文章来源参考：头条-房屋拆迁法律状态，动迁房是什么

内容审核：高志鹏律师

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